بازار مسکن به لحاظ تقویمی وارد مقطعی جدید شده ولی در حقیقت، هیچ یک از شرایط بد( ضد رونق) در این بازار تغییر نکرده است و حتی احتمال بدترشدن آن ها هم وجود دارد مگر آنکه،« ابرمانع» رونق از جلوی پای طیف فعالان ملکی برداشته شود.
بررسی های« دنیای اقتصاد» در مورد مختصات مسکن ۱۴۰۰، به شناسایی پنج اختلال شدید رفتاری در بازار املاک منجر شده که ریشه تمامی آن ها، مشترک و همان« ابرمانع رونق» در دو حوزه تولید و فروش مسکن است.
حفظ ارتفاع قیمت مسکن در سطح بسیار نامتعارف( تداوم بالارفتن قیمت ملک و دورتر شدن از حد قابل تحمل بازار)، تشکیل ابرحباب قیمت مسکن و بهم خوردن نسبت ها( اختلال در رابطه متغیرهای درونی بازار ملک)، تخریب کامل قدرت خرید خانه اولی ها، تشدید رکود خرید مصرفی و همینطور تعمیق رکود ساخت خانه، پنج اختلال رفتاری بازار مسکن به حساب می آید که اثر برآیند آن ها، شرایط بد را در این بازار رقم زده است به طوریکه ، هم توان خرید مسکن در سمت تقاضای مصرفی از بین رفته و هم توان ساخت یا تمایل به ساخت در سمت عرضه افت نموده است.
ابعاد این اختلالات طی سه سال پیش به قدری افزایش یافته که اکثریت فعالان بازار مسکن( که البته خیلی از آنها، دیگر فعال نیستند بلکه با امواج جهش قیمت، به بیرون بازار پرتاب شده اند و فعلاً حاشیه نشین بازار ملک هستند تا بعد از بهبود نسبی اوضاع قدرت بازگشت پیدا کنند) این خیال برایشان بوجود آمده که بعید است مسکن از« ابررکود تورمی» نجات پیدا کند. این ناامیدی میتواند خود به تشدید نابسامانی منجر شود.
شاید« نقطه کور» بازار مسکن ۹۹ یا« خطای دید» سیاست گذار در سال پیش و البته دو سال قبل از آن،« غفلت از پوشش جامع چالش ها در آسیب شناسی ها» و« دید منقطع( ناقص) به تحولات وخیم بازار ملک» بود که در عمل مانع از« درک اصل مشکل» از سوی سیاست گذار شد و با این بی احتیاطی و غفلت، بخش مسکن از یک سیاست حاوی دو خاصیت« رکودزدا و رونق زا» محروم ماند.
اکنون- در آغاز سال جدید- میزان تهدید اختلالات رفتاری بازار مسکن برای دو گروه بازیگر اصلی بازار یعنی سازندگان و خریداران مصرفی به قدری بزرگ است که ادامه بی عملی سیاست گذار در برابر آن میتواند علاوه بر مشکلات اقتصادی برای خانوارهای مستاجر و فاقد مسکن، تبعات اجتماعی نیز به بار بیاورد. منظور از بی عملی، دست روی دست گذاشتن دولتی ها نیست بلکه منظور، رفتار بدتر از آن است؛« اقدامات فرعی و تدابیر توخالی و بی تاثیر » که پیامد آن باعث وخیم تر شدن اوضاع بازار مسکن ۱۴۰۰ نسبت به بازار مسکن ۹۹ خواهد شد.
قبل از پرداختن به اقدامات و تدابیری که دولت برای بازار مسکن ۱۴۰۰ تدارک دیده و تشریح عواقب خطرناک آن، لازم است« ابرمانع رونق مسکن ۱۴۰۰» معرفی شود.
ابرمانع بازار مسکن،« واحدهای مسکونی منجمدشده» در این بازار است. دولتی ها تصور می کنند تمامی مشکلات بازار مسکن در« کمبود عرضه» خلاصه می شود و از همین رو است که از سال گذشته پس از حدود دو سال طرح نویسی و چرک نویس و پاک نویس کردن محتوای طرحی به نام« اقدام ملی تولید مسکن»، خانه سازی دولتی روی زمین های خارج از شهرها با استخدام پیمانکاران متکی به وام بانکی را استارت زدند.
این نگاه سیاست گذار در راستای همان« دید منقطع» و ناتوانی از تجزیه و تحلیل مجموعه اختلالات رفتاری( مشکلات) بازار مسکن است که باعث منحرف شدن در سیاست گذاری شده است.
بررسی های« دنیای اقتصاد» در این مورد معلوم می کند، کمبود عرضه مسکن به معنای« پایین بودن تیراژ سالانه ساخت واحد مسکونی طی ۵ سال گذشته »، خود معلول یک مشکل بزرگتر است که از همان ابرمانع رونق نشات می گیرد.
بساز و بفروش ها ۵ سال است که هم در تهران و هم در سایر شهرهای کشور، جریان طبیعی و متعارف تولید مسکن را کنار گذاشته اند و به طور مثال در تهران حداقل حدود ۴۰ درصد کمتر از تیراژ میانگین دوره های قبل، واحد مسکونی ساخته اند. این کم سازی در بازار ساخت و سازهای مسکونی ناشی از« توقف نسبی معاملات خرید مصرفی خانه» و همچنین« انگیزه قوی برای نگه داشتن واحدهای مسکونی از قبل ساخته شده» است. در چنین شرایطی، هر چقدر هم به ضرب و زور زمین های خارج از شهرها یا وام بانکی، به شکل مصنوعی، عرضه مسکن به بازار صورت بگیرد، بخاطر همین دو واقعیت- نبود قدرت خرید در سمت تقاضا و بودن انگیزه ملک داری در سمت عرضه- اصل مشکل حل نمی شود.
بدین ترتیب لازم است برای تعیین تکلیف این دو واقعیت بازار مسکن، اقدامی صورت بگیرد.
باز بررسی های جامع تر درباره همین دو مسئله در بازار مسکن نشان می دهد همین دو واقعیت نیز معلول هستند که علت مشترک آن ها، همان« ابرمانع رونق» یعنی« انجماد حجم قابل توجهی ملک( زمین و آپارتمان)» است.
وضعیت بیرونی بازار مسکن طی سه سال گذشته سبب شده رژیم سرمایه گذاری ملکی در این سال ها به گونه تصاعدی افزایش پیدا کند. درون بازار مسکن نیز« عرصه سفته بازی و سرمایه گذاری» کاملاً فراهم، مساعد و امن بوده و هست. نتیجه آن شده که امروز، بازار ملک با حجم زیادی واحد مسکونی بلااستفاده( خالی از سکنه ) و زمین بیکار مواجه است. سال گذشته بالای ۶۰ تا ۷۰ درصد از معاملات خرید ملک در شهر تهران، توسط خریداران غیرمصرفی و با نیت سرمایه گذاری انجام شد( این آمار براساس تحقیقات میدانی از بازار مسکن به دست آمده است).
بدین ترتیب درجه انجماد املاک در این بازار به قدری بالا است که هم چنان سطح قیمت مسکن در پایین ترین حجم معاملات، تحت‌تأثیر کمتر بودن واحد مسکونی فروشی در مقایسه با تقاضای غیرمصرفی خرید، افزایش پیدا کرد.
آپارتمان های منجمدشده در بازار مسکن ریشه همه پنج اختلال رفتاری بازار مسکن است. این ابرمانع یک ظاهر دارد و یک چهره واقعی. ظاهر آن، همان برداشت غلط و ناقص سیاست گذار است که تصور می کند مشکل کمبود عرضه در شرایط فعلی با ساخت و سازهای مصنوعی( حمایت دولتی در قالب اقدام به تولید مسکن ملی) حل و فصل می شود. حقیقت ولی به« بستر مساعد یا محرک انجمادسازی واحدهای مسکونی» مربوط است.
کسانی که در سال های گذشته با خرید واحدهای مسکونی، به انجماد املاک در بازار مسکن شهرهای مختلف دست زدند و اسباب کمبود عرضه در بازار مصرف را فراهم کردند، چون از پرداخت مالیات مربوطه- هزینه احتکار یا بلااستفاده گذاشتن ملک- معاف بودند، به این جریان رکودساز ادامه دادند.
آپارتمان ها در تهران و غالب شهرها طی سه سال گذشته توسط دو گروه منجمد شدند. گروه اول سرمایه گذاران ملکی هستند که برای حفظ ارزش واقعی دارایی شان اقدام به خرید آپارتمان دوم و چندم کردند و بدون آنکه از آن استفاده کنند یا اجاره بدهند، املاک را بلااستفاده نگهداری می کنند تا در بلندمدت، سود بالاتر از تورم عمومی کسب کنند. دسته دوم هم برخی سازنده ها هستند که آپارتمان های ساخته شده را تا اطلاع ثانوی، در حالت« تعلیق فروش» قرار داده اند و طی این مدت، بازار مصرف را از واحدهای مسکونی تازه ساز محروم گذاشتند. میانگین تورم سالانه مسکن طی سه دهه گذشته ۲۵ درصد و برای زمین، ۳۰ درصد بوده که به مراتب از میانگین تورم عوام در این مدت( حدود ۲۰ درصد) بالاتر بوده است. این اختلاف، چاشنی اصلی سرمایه گذاری ملکی است که در مقابل آن، هزینه( ریسک) بلااستفاده گذاشتن ملک یا همان انجمادسازی واحدهای مسکونی،« صفر» بوده است.
بازار مسکن در سال جدید، در دو حوزه معاملات و ساخت، تحت‌تأثیر انجماد بزرگ املاک، یک بازار از کارافتاده و در وضعیت اضطراری به حساب می آید.
از آن جا که سال ۱۴۰۰، سال« تولید؛ پشتیبانی ها، مانع زدایی ها» نام گذاری شده است، دولت در این سه ماه پیش رو - روزهای طلایی از عمرکاری باقی مانده این دولت- باید نسبت به حذف ابرمانع رونق مسکن اقدام کند تا شرایط را برای سرمایه گذاری مولد( به جای سرمایه گذاری مخرب ملکی) فراهم کند و هم زمان، بستر احیای نخست قدرت خرید خانه اولی ها در سال جدید ایجاد شود.
برای همگان- طیف فعال یا حاشیه نشین بازار ملک، کارشناسان اقتصادی و بخشی از مسئولان بخش مسکن- محرز است که در دو، سه سال گذشته و در اوج رکود و بحران جهش قیمت مسکن، تا چه میزان امواج سفته بازی و خریدهای سرمایه ای زمین و آپارتمان صورت گرفته و این حرکات، چگونه به ریشه اختلالات رفتاری بازار مسکن تبدیل شده است.
اکنون متولی بخش مسکن برای مانع برداری از مسیر دسترسی به رونق غیرتورمی، دو راه پیشرو دارد؛ راه انحرافی و راه اصلی.
راه انحرافی همان اقدام کم اثر و فاقد اولویت« خانه سازی دولتی» و همچنین« تکیه بر یک مالیات پوچ و بی اثر » است که تجربه سال گذشته نشان داد هر دو اقدام، دردی از این بازار رکودزده درمان نمی کند.
تا هنگامی که بستر احتکار و انجمادسازی آپارتمان در بازار فراهم است، هر نوع محرک مصنوعی برای خانه سازی ، اثرگذار نیست به دلیل آن که در پایان ، عرضه های جدید به جای آنکه به بخش مصرفی بازار مسکن وارد شود، روانه بخش منجمد( احتکار بیشتر) خواهد شد.
سیاست گذار البته به« مالیات بر خانه های خالی» دلخوش است و برای حداقل دومین سال پیاپی، وعده مقابله با احتکار آپارتمان را از همان هفته اول سال جدید، مطرح نموده است.
« مالیات بر خانه خالی»، طبق تجربه تلخ به ثبت رسیده در بازار مسکن دهه ۶۰ و دهه ۸۰،« قابلیت اجرا» ندارد ضمن آنکه حتی اگر همه شرایط و ضمانت های اجرایی شدن این نوع مالیات فراهم باشد- که نیست- با توجه به انواع و اقسام تبصره ها و معافیت های درج شده در قانون جدید مالیات بر خانه خالی، بسیار بعید است این تور مالیاتی بتواند محتکران را شکار کند و کارساز شود.
اگر امکان دریافت« مالیات از خانه خالی» وجود داشت، دولت قطعاً در سال ۹۹ با ۷ بار وعده و اولتیماتومی که پارسال به محتکران داد، این اهرم را فعال می کرد.
مهم ترین شرط( ضمانت) برای فعال سازی این اهرم،« داشتن بانک اطلاعات کامل از هویت مالکان و وضعیت لحظه ای املاک» است؛ اینکه کدام واحد مسکونی متعلق به چه کسی است، در حال استفاده توسط همان مالک است یا اجاره داده شده یا در اختیار اقوامش قرار دارد یا اینکه، خالی نگهداری می شود. این بانک اطلاعاتی وجود ندارد و تازه قرار است در سال جدید، مالکان شروع به خوداظهاری- بعد از خوداظهاری نصفه و ناقص سال گذشته توسط بخش کمی از مالکان- کنند. بسیار بدیهی است که با خوداظهاری، دولت نمی تواند اطلاعات قابل استنادی از بازار خانه های خالی جمع آوری کند.
به این ترتیب، مختصات راه انحرافی برای حذف ابرمانع رونق در بازار مسکن ۱۴۰۰ نشان از آن دارد که اگر سیاست گذار بخواهد با دست فرمان سال ۹۹ به تنظیم بازار مسکن سال جدید اقدام کند، ذی نفعان واقعی این بازار را برای یکسال دیگر از شرایط مطلوب و غیرتورمی محروم می گذارد.
اما راه دیگری، مقابل راه انحرافی برای مانع زدایی از مسیر رونق بازار مسکن وجود دارد. این راه توسط کشورهای مختلف، طی شده و نتایج مثبت آن مشخص است.
بررسی همه جانبه شرایط بازار مسکن در آغاز سال ۱۴۰۰ نشان می دهد، ابرمانع موجود در برابر توسعه، در گام اول، با یک« مالیات جادویی» علیه املاک منجمد، قابل برطرف شدن است.
تشخیص« مقابله مالیاتی با احتکار مسکن»، تشخیص درستی است، ولی تفنگ مالیاتی برگزیده شده برای این مقابله یعنی« مالیات بر خانه خالی»، خطایی است که به شکل مکرر در حال تکرار است.
اسلحه اصلی و کارساز در این مسیر،« مالیات سالانه بر املاک» است. این نوع مالیات، هیچ نیازی به بانک اطلاعاتی و سپری شدن فرآیند شناسایی، خوداظهاری مالکان و انجام عملیات تعقیب و گریز ندارد. در قالب این نوع مالیات، کلیه مالکان واحدهای مسکونی اعم از تک خانه ای و چندخانه ای، در هر سال به گونه سالیانه، مشمول مالیاتی معادل درصدی از قیمت روز املاک در هر شهر میشوند با این تفاوت که مالکان خانه دوم و بیشتر، مشمول نرخ بیشتر و در نتیجه مالیات بیشتر می شوند. این تور مالیاتی چنان که استثنا و پیش شرط ندارد بدین ترتیب همه محتکران را فرامی گیرد.
دریافت این مالیات در سال جدید، باعث می شود مالکان واحدهای مسکونی بلااستفاده، هزینه انجماد ملک را پرداخت کنند. بخش زیادی از این محتکران برای در امان ماندن از این هزینه مالیاتی، دست به فروش می زنند یا آپارتمان ها را اجاره خواهند داد بدین ترتیب،« افزایش عرضه» در بازار مصرف اتفاق می افتد و مسیر تخلیه حباب قیمت مسکن و کاهش قیمت ها فراهم می آید. از طرفی، سازنده هایی که فروش نوسازهای چندساله را تعلیق نموده بودند نیز وارد بازار معاملات میشوند که نتیجه این تغییر رفتار نیز تصمیم به تعریف پروژه های جدید ساختمانی از سوی بخشی از آن ها خواهد بود.
قطعاً همه اختلالات رفتاری و مشکلات بازار مسکن، از این مسیر حل و فصل نمی شود اما این مسیر، مقدمه محتوم برای حذف ابرمانع رونق است به طوری که اگر طی نشود، هر نوع سیاست دیگر، اثرگذار نخواهد بود.
هنوز ریشه« انتظارات تورمی» خشک نشده و هر نوع اتفاق غیراقتصادی در حوزه مرتبط با برجام و موضع گیری مقامات آمریکایی پیرامون آن، باعث نوسان آن می شود. این فاکتور بیرونی- ریسک غیراقتصادی- به شدت بر رفتار خریداران سرمایه ای در بازار مسکن تاثیرگذار است. از آنجا که متولی بخش مسکن قادر به کنترل این فاکتور نیست، باید تا حد امکان نسبت به تغییر فضای درونی بازار و ناامن کردن آن برای سفته بازها و سرمایه گذاری های مخرب ملکی- احتکار- اقدام کند که این مهم، جز از مسیر« مالیات سالانه بر املاک» امکان تحقق پیدا نمی کند.
منابع حاصل از مالیات سالانه بر املاک که چند هزار میلیارد تومان خواهد گردید- حداقل در تهران، تا ۵ هزار میلیارد تومان قابلیت اخذ مالیات سالانه از املاک با نرخ نیم تا یک درصد قیمت روز واحدهای مسکونی موجود است - میتواند صرف تامین مالی ساخت و سازهای حمایتی برای اقشار هدف در قالب وام مسکن ارزان شود.
کارشناسان اقتصاد مسکن امیدوارند دولت از« وقت کشی» و« بیراهه رفتن » انصراف دهد و سیاست صحیح و مؤثر را در همین روزهای ابتدایی سال ۱۴۰۰ بکار ببندد.
- 12
- 3
