براساس آمارهای رسمی، تعداد اجاره‌نشینان در ایران از ۱۲درصد در سال۱۳۶۵ به ۲۳درصد تا سال۸۵، به ۲۷درصد تا سال۹۰ و به ۳۸درصد تا سال۹۹ رسیده است. این به آن معنی است که ۳۲میلیون ایرانی درگیر مساله اجاره‌بهای مسکن هستند. این عدد از این منظر حائزاهمیت است که طبق آمارها، در مناطق شهری کشور ۴۳درصد از هزینههای مستاجران مربوط به مسکن است؛ رقمی که معادل ۲.۲ برابر میانگین هزینههای خانوارها در جهان است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد حتی در کشورهایی با اقتصاد بازار که خط‌قرمز دولت‌ها دخالت در بازار بوده، دولت‌ها مستقیم و غیرمستقیم در بازار اجاره‌بهای مسکن دخالت و قانونگذاری می‌کنند. این مطلب در گزارش اخیر «فرهیختگان» با عنوان «ضمانت قانون کنترل اجاره مسکن؛ تقریبا هیچ» بررسی شد. نتایج آن نشان می‌داد اغلب کشورهای صنعتی جهان با استناد به اینکه صاحبان مسکن قدرت چانه‌زنی بالایی دارد و مهم‌تر از آن، مسکن کالای اساسی و ضروری خانوار است، حتی در شرایط عادی هم (غیر از شرایط کرونایی یا دوره‌هایی با تورم عمومی بالا) اجاره‌مسکن را به‌حال خود رها نکرده و در این بازار مداخله می‌کنند.
۵۰درصد هزینه مستاجران ایرانی مربوط به مسکن
اقتصاددانان و جامعه‌شناسان در دنیا در کنار کمیت و موجودی مسکن، زمان زیادی را به مطالعه و گردآوری آمارهای کیفیت زیستی خانوارها، فقر مسکن و مسکن مقرون‌به‌صرفه، سرانه مسکن و از این‌دست مسائل اختصاص می‌دهند. یکی از مواردی که جزء مطالعات بیش‌رشته‌ای بوده، مساله مسکن مقرون‌به‌صرفه است. مسکن مقرون‌به‌صرفه بدین معنی است که سهم مسکن از هزینه خانوار بیشتر از ۳۰درصد نباشد، زیرا درصورتی‌که هزینه مسکن بیش از یک‌سوم هزینههای خانوار را به خود اختصاص دهد، سایر لذت‌های اساسی زندگی خانوارها تهدید خواهد شد و براساس این حتی در آزادترین اقتصادها نیز دولت‌های مدافع بازار، دخالت در بازار مسکن ازجمله دخالت در کمیت و کیفیت و حتی قیمتگذاری در بازار اجاره‌بهای مسکن و روابط استیجاری را حق خود می‌دانند.
دو معیار برای اندازه‌گیری میزان مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن درنظر گرفته می‌شود. اولی سهم مسکن از هزینه خانوار شهری است. درصورتی‌که سهم مسکن از هزینه خانوار بیش از ۳۰درصد باشد، براساس تعریف هبیتات (برنامه اسکان بشر ملل متحد) مقرون‌به‌صرفه نبوده است. این شاخص میزان هزینه مسکن را از کل هزینه خانوار نشان می‌دهد. آن‌طور که داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، در مناطق شهری کشور حدود سهم مسکن از هزینههای خانوار از ۲۸ تا ۲۹درصد طی سال‌های ۱۳۵۶ تا ۱۳۸۴ به ۳۰ تا ۳۳درصد تا سال ۱۳۹۶ رسیده است. اما در سال ۱۳۹۷ با شوک تحریم‌ها، التهابات ارزی، افزایش تورم و هجوم تقاضاهای سرمایه‌ای به بخش مسکن، این بخش نیز با جهش شدید قیمت‌ها روبه‌رو شد و نتیجه آن، عقب‌ماندن قدرت خرید خانوارها از قیمت مسکن بود.
با جهش قیمت‌ها در بازار مسکن که طی چند سال اخیر رخ داده؛ آمارهای مرکز آمار ایران نشان می‌دهد سهم مسکن از کل هزینههای خانوار (خوراکی و غیرخوراکی) به ۳۵.۵درصد در سال ۱۳۹۷، به ۳۹.۸درصد در سال ۱۳۹۸ و به ۴۲.۸درصد در سال ۱۳۹۹ رسیده است. این مقدار علاوه‌بر اینکه حدود ۱۹ واحد درصد از نرخ فقر مسکن بالاتر بوده (نرخ متعارف ۳۰درصد)، بالاترین رقم سهم مسکن از سبد هزینه‌ای خانوارهای شهری ایرانی در چهار دهه اخیر نیز هست.
شاخص دوم که می‌تواند نشان دهد مسکن در ایران مقرون‌به‌صرفه است یا خیر؛ نسبت شاخص دسترسی به مسکن است. این شاخص مدت‌زمان انتظار برای صاحبخانه شدن را براساس نسبت قیمت مسکن به ۱۰۰درصد درآمد سالانه خانوار محاسبه می‌کند. براساس روال گذشته، این شاخص معمولا از سوی وزارت راه‌وشهرسازی ارائه می‌شد اما طی چند سال اخیر داده‌های مربوط به شاخص دسترسی منتشر نشده است. تنها داده‌ای که می‌توان با آن قدرت خرید خانوارهای ایرانی را بررسی کرد، شاخص نسبت قیمت مسکن به درآمد است که از سوی پایگاه داده‌های آنلاین نامبیو (numbeo) برای ۴۸۶ شهر بزرگ جهان منتشر می‌شود. طبق آمارهای پایگاه داده‌های آنلاین نامبیو، در سال ۲۰۲۱ بین ۴۸۶ شهر، دمشق سوریه با شاخص ۶۷.۸ رتبه اول کمترین قدرت خرید را برای شهروندانش رقم زده است. پس از این شهر جنگ‌زده، شنزن چین با شاخص ۴۶.۳ رتبه دوم را در بدترین قدرت خرید شهروندان دارد. اما در رتبه سوم شهر تهران با شاخص ۴۵.۹ سومین شهر جهان با کمترین قدرت خرید خانوارها را دارد. به‌عبارتی، اگر شهروندان ساکن در دمشق سوریه ۶۷ سال کل درآمد خود را، در شنزن چین ۴۶ سال و در تهران نیز ۴۶ سال پس‌انداز کنند، می‌توانند صاحب یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری شوند. این واحد ۱۰۰ متری مسکن متعارف است که در دنیا برای خانوار ۳ تا ۴نفره درنظر گرفته می‌شود.
هزینه مسکن ایرانی‌ها۲ برابر میانگین جهانی
به‌طور خلاصه آمارها نشان می‌دهد هزینههای مسکن در ایران برای خانوارها بسیار کمرشکن بوده و بخش قابل‌توجهی از قدرت خرید خانوار درنتیجه درگیر شدن با هزینههای مسکن، آب می‌رود. همچنین می‌توان گفت اگر دولت‌ها در ایران برای مسکن فکری اساسی کنند (مثلا هزینه زمین مسکونی را به صفر برسانند یا اجاره‌داری حرفه‌ای را گسترش دهند یا جلوی غول تورم را بگیرند)، مطلوبیت به زندگی خانوارهای ایرانی برخواهد گشت و کیفیت زندگی در ایران به‌طور قابل‌توجهی بهبود خواهد یافت.
اما برای اینکه بتوان درک بهتری از پیامدهای بالا بودن هزینههای مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارهای شهری ایران به دست آورد، در اینجا یک مقایسه آماری بین هزینههای مسکن در سبد هزینه‌ای ۵۲ کشور جهان در مناطق مختلف انجام داده‌ایم. این مقایسه آماری نشان می‌دهد درحالی‌که مسکن و خدمات وابسته به آن در سبد هزینه‌ای خانوارهای شهری ایرانی سهم نزدیک به ۴۳درصدی دارد، در کشور عضو OECD به‌طور میانگین حدود ۲۳درصد، در کشورهای عضو اتحادیه اروپا ۲۳.۹درصد و در حوزه یورو ۲۳.۶درصد از هزینههای خانوار مربوط به مسکن است. در بین ۵۲ کشوری که وضعیت آنها با ایران مقایسه شده، پس از خانوارهای ایرانی، فنلاندی‌ها با ۲۸.۹درصد، اسلواکی‌ها با ۲۸.۷درصد، دانمارکی‌ها با ۲۸.۱درصد، کویتی‌ها با ۲۸درصد، جمهوری چک با ۲۶.۳درصد و فرانسه با ۲۶.۲درصد به‌ترتیب در رتبه‌های دوم تا هفتم با بالاترین هزینه در این بخش قرار دارند. در روسیه سهم مسکن از سبد هزینه‌ای خانوار حدود ۱۳.۸درصد است.
این میزان در آلبانی، مونته‌نگرو، مالت به ترتیب ۱۱.۷، ۱۱.۹ و ۱۲.۴درصد است. در مکزیک ۱۴.۶درصد، در لیتوانی ۱۴.۹درصد، در شیلی و ترکیه ۱۵درصد، در کره‌جنوبی ۱۷درصد، در قبرس۱۵.۶درصد و در آمریکا ۱۹درصد است. همچنین در قطر ۲۱.۲درصد، در عربستان سعودی ۲۲.۴درصد، در ایتالیا ۲۲.۵درصد، در پاکستان ۲۳.۸درصد، در چین ۲۴.۴درصد و در ژاپن ۲۵درصد است. درمجموع مقایسه سهم مسکن از کل هزینههای خانوار در ایران با کشورهای حوزه یورو و کشورهای عضو OECD نشان می‌دهد سهم مسکن از هزینههای خانوار درحالی نزدیک به ۴۳درصد است که این میانگین در ۵۲ کشور جهان حدود ۲۱.۲درصد است. به‌عبارتی، سهم هزینههای مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارهای ایرانی ۲.۲برابر میانگین ۵۲ کشور جهان در نقاط مختلف کره‌زمین است.
خانه در تهران ۲ برابر گران‌تر از شهرهای ترکیه!
براساس یک عرف معمول، بسیاری از مسئولان کشور زمانی که بخواهند ابعاد و بزرگی مقیاس یک کارخانه، واحد تولیدی یا اختراع و ابداع و ساخت‌وساز و دورهمی و... را نشان دهند؛ از کلمه اولین در خاورمیانه استفاده می‌کنند. نکته قابل‌تامل اینکه، مقایسه قیمت مسکن در تهران با برخی شهرهای کشورهای همسایه نشان می‌دهد به‌رغم درآمد سرانه پایین ایرانی‌ها نسبت به کشورهای منطقه، قیمت مسکن در تهران بسیار بالاتر از شهرها و پایتخت‌های کشورهای همسایه است. برای مثال درحالی‌که قیمت مسکن در فروردین امسال در شهر تهران متری ۳۴ میلیون و ۲۷۳ هزار تومان بوده (معادل متری ۱۲۷۰ دلار) این میزان طی ماه فوریه ۲۰۲۲ میلادی در کل مناطق شهری کشور ترکیه ۵۳۷ دلار، در استانبول ۸۵۹ دلار، در آنکارا ۳۸۷ دلار و در ازمیر نیز متری ۶۲۵ دلار بوده است. البته این ارقام درحالی است که طی فوریه امسال تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در ترکیه نسبت به فوریه سال گذشته میلادی در کل کشور ۹۶درصد، در استانبول ۱۰۶درصد، در آنکارا ۹۷ و در ازمیر نیز ۹۰درصد افزایش داشته است. به‌عبارتی، با وجود اینکه مسکن ترکیه طی یک سال اخیر تورم ۹۰ تا ۱۰۰درصدی را تجربه کرده اما باز هم قیمت مسکن در شهر تهران ۱.۵ تا ۲برابر شهرهای ترکیه است.
مورد قابل‌تامل رشد افسارگسیخته مسکن، قیمت زمین مسکونی در تهران و کل مناطق شهری کشور است. براساس داده‌های مرکز آمار ایران قیمت زمین مسکونی در مناطق شهری کشور طی تابستان ۱۴۰۰ (آخرین آمار رسمی) قیمت هرمترمربع زمین مسکونی به ۱۰ میلیون و ۷۱۶ هزارتومان رسیده است. مقایسه داده‌ها نشان می‌دهد در تابستان سال ۱۳۹۱ این قیمت برای هر مترمربع حدود ۴۵۵ هزارتومان بوده است. به‌عبارتی طی ۹ سال در مناطق شهری کشور قیمت مسکن ۲۳.۵برابر شده است. در شهر تهران نیز طی تابستان ۱۴۰۰ (آخرین آمار رسمی) قیمت هر مترمربع زمین مسکونی به ۴۷ میلیون و ۶۹۲ هزارتومان رسیده است. اما نکته قابل‌تامل اینکه، درحالی هر مترمربع زمین مسکونی در تهران طی تابستان سال گذشته حدود ۱۸۳۴ دلار بوده که این میزان طی سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۱ در شهر ریاض عربستان ۶۳۸ دلار، در جده متری ۵۰۵ دلار، در مکه مکرمه ۳۷۷ دلار و در مدینه منوره ۲۹۵ دلار بوده است. در اینجا نیز مشخص شد قیمت زمین مسکونی در تهران نزدیک به ۳برابر قیمت زمین در شهرهای عربستان سعودی است. بنابراین، تورم‌های بالا در ایران و انتخاب زمین و مسکن به‌عنوان ضربه‌گیر تورمی تقاضاهای سفته‌بازانه و سرمایه‌ای، موجب شده قیمت زمین و مسکن در تهران و در مرتبه بعدی در مناطق شهری کشور به شکل بی‌رویه‌ای رشد کرده و از دسترس عموم مردم خارج شود. توجه داشته باشیم بین ۴۵ تا ۶۰درصد از قیمت تمام‌شده مسکن در تهران و شهرهای بزرگ مربوط به قیمت زمین است.
۴ تشدیدکننده فقر مسکن در ایران
آن‌طور که آمارها نشان می‌دهد، مستاجران ایرانی در یکی از بدترین وضعیت‌ها قرار دارند؛ به‌طوری‌که با اختصاص ۵۰درصد و حتی رقم بیشتری از هزینههای سبد خانوار به مسکن، مستاجران ایرانی باید قید بسیاری از هزینههای رفاهی خود را زده تا بتوانند از پس هزینههای اجاره بربیایند. این وضعیت حتی برخی خانوارها را با فقر غذایی روبه‌رو ساخته و همچنین به‌واسطه حذف هزینههای تفریح؛ پوشاک و کفش و درمان و هزینههای شخصی، موجب شده فشار مضاعفی به خانوارهای مستاجر ایرانی وارد شود. نکته قابل‌تامل اینکه به‌دلیل فقدان آمارهای موجودی و مالکیت مسکن، حتی یارانه‌های رفاهی و حمایتی نیز از مستاجران حمایت خاصی ندارد. درخصوص اینکه چرا مسکن در ایران به این شرایط بحرانی رسید، دلایل زیادی قابل طرح است اما همین این موارد را می‌توان در چهار دسته عوامل اصلی شامل سیاستهای مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل سمت عرضه و تقاضا بررسی کرد.
آثار سیاستهای مالی بر قیمت مسکن عمدتا از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل‌تحلیل است. در ایران عمده‌ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان‌‌های درآمد‌های نفتی روی می‌دهد. به‌عبارت روشن‌تر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمد‌ها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می‌یابد. به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالا‌های غیرمبادله‌ای می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. سیاست پولی و اعتباری می‌تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود. از یکسو، سیاستهای انبساطی پولی به‌طور معمول با افزایش قدرت وام‌دهی بانک‌ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت‌های اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیت‌ها متوجه بازار مسکن می‌شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌سازد. از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی همراه باشد به دلیل اینکه نرخ سپرده‌‌های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می‌دهد، بنابراین این سیاست می‌تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل کند. عوامل جمعیتی علی‌رغم آثاری که می‌توانند بر قیمت مسکن داشته باشند، اما انتظار این است تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر شود. در ارتباط با عوامل سمت عرضه نیز می‌توان به نقش هزینه ساخت و قیمت زمین اشاره کرد که تاثیر عمد‌ه‌ای روی قیمت نهایی مسکن می‌گذارند.
برای مثال طی سال‌های اخیر آن‌طور که فعالان بازار مسکن می‌گویند، در تهران و شهرهای بزرگ ۴۰ تا ۶۰ درصد از هزینه نهایی ساخت‌وساز مربوط به زمین بوده است. همچنین در بازه ۹ساله ۱۳۹۱ تا تابستان ۱۴۰۰ قیمت زمین در مناطق شهری کشور ۲۳.۵برابر شده است. همچنین در سمت عرضه بررسی‌ها نشان می‌دهد در دولت روحانی ساخت‌وساز بین ۳۰ تا ۵۰درصد در شهرهای مختلف کشور کاهش داشته و تعداد واحدهای درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی از ۷۰۰ هزار واحد به ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد کاهش یافته است. این درحالی است که سالانه فقط ۵۰۰ هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد. علاوه‌بر آن، افزایش خانوارهای تک‌نفره در کشور، ورود اتباع خارجی به ایران و مسائل دیگر نیز تقاضاهای مصرفی است که بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.
اما در سوی دیگر، در بخش تقاضا نیز مطالعات مختلف در ایران نشان می‌دهد به‌دلیل نبود اهرم‌‌ها و ابزار‌های کنترلی همچون مالیات بر ملاکی (مالیات سالانه املاک)، با افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه، بخش قابل‌توجهی از افزایش قیمت مسکن از این ناحیه اتفاق می‌افتد. درحال‌حاضر نتایج مطالعات نشان می‌دهد در ایران سهم تقاضای سرمایه‌ای از کل تقاضاهای مسکن از حدود ۲۰درصد در سال ۱۳۵۵ به حدود ۷۰درصد و سهم تقاضای مصرفی نیز طی این مدت از ۸۰درصد در سال ۱۳۵۵ به ۳۰درصد در سال‌های اخیر رسیده است. البته دولت درتلاش است مالیات‌های فرعی همچون مالیات بر عایدی مسکن، مالیات بر خانههای خالی، مالیات بر زمین و مالیات بر واحدهای مسکونی لوکس را در کشور اجرا کند اما به نظر می‌رسد با توجه به بازدهی بالای مسکن و زمین در بلندمدت (۲۳.۵برابر شدن قیمت زمین در ۹ سال ۱۳۹۱ تا تابستان ۱۴۰۰) منطقی است سفته‌بازان و تقاضاهای سرمایه‌ای را با ابزار مالیات بر ملاکی یا همان مالیات سالانه همه املاک از این بازار مصرفی خارج کرد. در کنار آن می‌توان برای مدیریت بازار در کوتاه‌مدت، از سایر پایه‌های مالیاتی همچون مالیات بر عایدی مسکن و خانههای خالی نیز کمک گرفت. براساس این، دستاورد‌های تجربی فوق نشان می‌دهد سیاستهای کنترل نوسانات بازار مسکن باید دربرگیرنده تقویت روند عرضه واحد مسکونی، کنترل سفتهبازی و خارج کردن سفته‌بازان از بازار مسکن و زمین و کاهش هزینههای ساخت باشد.
طرح مجلس برای حمایت از مستاجران
در ایران طی چند دهه اخیر مسکن به حال خود رها شده و میزان دخالت سیاستگذار در این بازار در حد ایجاد زمین‌های لازم برای افزایش ساخت‌وساز بوده است. این درحالی است که دولت‌ها در دنیا همه ابعاد عرضه و تقاضای مسکن را زیرنظر داشته و به سیاستگذاری می‌پردازند. در ایران دخالت دولت در روابط استیجاری به دهه اول ۱۳۰۰ و پهلوی اول برمی‌گردد. سختگیرانه‌ترین قوانین دخالت دولت در روابط استیجاری مربوط قانونی تحت عنوان قانون راجع‌به «تعدیل مال‌الاجاره» است که در یک دی‌ماه ۱۳۱۷ تصویب شده است. پس از چند دهه رها کردن روابط استیجاری در بازار مسکن به حال خود، اخیرا دو اتفاق مهم در بازار مسکن کشور درحال رخ دادن است. اولی تعیین نرخ رشد سالانه اجاره بهای مسکن توسط دولت است. این مورد گرچه از زمان ورود کرونا به ایران توسط دولت مطرح شد، اما تاکنون تا این حد جدی نبوده است. مورد دوم، تصویب دوفوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی از سوی مجلس است.
براساس ماده یک این طرح، موجران مکلفند هنگام تنظیم قرارداد اجاره آن را در دفاتر اسناد رسمی یا در سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور که دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به آن متصل هستند به‌صورت رایگان مطابق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن درج کنند. مجلس برای عدم درج معاملات مسکن و اجاره‌نامه‌ها در سامانه‌های اعلامی، جرایم سنگینی درنظر گرفته است. همچنین براساس تبصره یک ماده یک این طرح؛ تعرفه کمیسیون دلالان معاملات املاک(اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به‌وسیله وزارت راه و شهر‌سازی و براساس معیارهای مختلف تعیین خواهد شد و صرفا ارزش ملک معیار قرار نخواهد گرفت. این موارد درصورتی‌که اجرا شود؛ در کنار عرضه مسکن در قالب طرح نهضت ملی و همچنین اعمال پایه‌های مالیاتی اثرگذار همچون مالیات سالانه بر املاک می‌تواند بخشی از تلاطم در بازار مسکن و اجاره را مهار کند و دولت برای مهار بخش دیگری از بحران مسکن، باید به کنترل تورم عمومی اقدام کند.
- 9
- 1
