به گزارش جهان صنعت، با توجه به اینکه سهم مسکن در هزینه خانوار نسبتا زیاد است، انتظار می‌رود تا برنامه‌ریزان کشور با حساسیت بیشتری نسبت به چگونگی سیاستگذاری‌ها و در نتیجه، تغییرات قیمت در این بازار تصمیم‌گیری کنند. نگاهی به برنامه‌های ملی اتخاذشده در بخش مسکن نشان می‌دهد که متاسفانه با وجود هزینه‌های بالای دولت در این بخش، نتیجه مطلوبی در راستای تامین رفاه اقشار دهک‌های ۱ تا ۴ به دست نیامده است.
این در حالی است که نگاهی به برنامه‌های دولت سیزدهم نیز نمایان‌کننده ادامه مسیر پیشین است. برای همین، انتظار می‌رود دولت در این مسیر با چالش‌هایی مانند تامین مالی، تامین زمین، تامین مصالح و توزیع و تخصیص روبه‌رو شود که موارد یادشده نیازمند سیاستگذاری و نظارت صحیح دولت است. از این رو پیشنهاد می‌شود برای رفع مشکلات بخش مسکن اقشار آسیب‌پذیر مواردی مانند ضرورت بازخوانی دقیق طرح مسکن مهر، بازخوانی دقیق تجارب جهانی، توجه به ملاحظات و اصول آمایش سرزمینی، بهره‌گیری حداکثری از ظرفیت‌های بخش خصوصی و بخش عمومی غیردولتی، تمرکز جدی بر اصلاح فناوری‌های تولید و عرضه مسکن، ضرورت بازنگری ضوابط و مقررات تعیین‌کننده مسکن شهری و… در نظر قرار گیرد.
چالش‌های بخش مسکن
با توجه به اینکه تامین مسکن مورد نیاز اقشار مختلف مردم همواره یکی از دغدغه‌های اساسی نظام بوده است و قانونگذاران کشور با تصویب قوانین مختلف سعی در رفع مشکلات این بخش داشته‌اند، نگاهی به سیاست‌های اجرایی با گذشت بیش از ۴۰ سال از انقلاب، موفقیت عمده‌ای را در این حوزه نشان نمی‌دهد. این در حالی است که به دلیل سهم بالای مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار، افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها موجب شده است روزبه‌روز از توان اقتصادی افراد در تامین مسکن دلخواه کاسته شود که این موضوع نارضایتی عمومی را به همراه دارد که در نهایت، امنیت اقتصادی و ملی را مورد هجمه قرار می‌دهد.
کمبود مسکن
بر اساس آمارهای موجود، تعداد خانوارهای کشور حدود ۷/۲۵ میلیون نفر است در حالی که موجودی مسکن در کشور، ۲۶ میلیون خانه است. این تعداد با احتساب ۵/۲ میلیون خانه خالی از سکنه و ۵/۱ میلیون واحد فرعی است. بنابراین، مشاهده می‌شود که موجودی مسکن مصرفی در کشور، ۲۲ میلیون واحد مسکونی است. بر اساس آمار ارائه‌شده باید گفت کشور با کمبود مسکن به میزان ۴ میلیون واحد مواجه است. با عنایت به آمار یادشده، حدود ۲۰ درصد از موجودی مسکن کشور فاقد ارزش مصرفی است.
این در حالی است که با توجه به نرخ تورم و کاهش قدرت خرید و استطاعت مالی خانوار، انتظار می‌رود در آینده تعداد خانه‌های خالی رو به افزایش باشد. کمبود مسکن در حالی در کشور مطرح است که به عقیده کارشناسان و صاحب‌نظران، با وخامت چندانی در حوزه روند رو به ازدیاد مسکن غیررسمی در کشور مواجه نیستیم، اما در مقایسه با گذشته، با روند رو به افزایش حذف برخی از گروه‌های شهری از مسکن رسمی به سمت سکونتگاه‌های غیررسمی مواجه هستیم.
بنابراین، هرگونه طرح و برنامه‌ای که به تامین مسکن برای اقشار دهک‌های پایین درآمدی و آسیب‌پذیر بینجامد، باید مورد حمایت جدی واقع شود. شدت وخامت خانوارهای ساکن در سکونتگاه‌های غیررسمی یکسان نیست، اما طبق برخی آمارها، حدود ۱۰ تا ۱۵ میلیون نفر در سکونتگاه‌های غیررسمی اسکان دارند که این موضوع امنیت اجتماعی و اقتصادی مناطق مختلف را تهدید می‌کند. از سوی دیگر، تعداد خانوار در ایران رو به افزایش و ابعاد خانوار رو به کاهش است. این موضوع منجر به افزایش میزان تقاضا در بازار مسکن می‌شود.
یکی از دلایل افزایش تقاضای مسکن را می‌توان در افزایش آمار ازدواج و دلیل دیگر را در افزایش آمار طلاق دانست. با عنایت به آمار در دسترس از سازمان ثبت احوال در سال ۱۴۰۰، به ازای هر ۲/۳ ازدواج، یک طلاق رخ می‌دهد. این آمار تا حدی نگران‌کننده است، زیرا در اوایل دهه ۱۳۶۰، از هر ۱۶ ازدواج، یک طلاق ثبت می‌شد.
با افزایش نرخ طلاق، نیاز برای مسکن شخصی افزایش می‌یابد. این نیازها که ممکن است با عوامل دیگری از جمله افزایش مهاجرت روستاییان به شهرهای بزرگ و ازدواج تشدید شود، ممکن است به تقاضای موثر تبدیل نشود، اما منجر به افزایش نیاز گسترده به مسکن می‌شود.
نگاهی به نسبت تعداد واحدهای مسکونی به خانوارها نیز ممکن است نمایان‌کننده این مطلب باشد که نیاز به ساخت مسکن در کشور نیست، اما آنچه در بطن این موضوع نهفته، وجود خانوارهایی است که دارای بیش از یک واحد مسکونی و از خانه‌های گردشگری بهره‌مند هستند و همچنین، خانه‌های خالی که برخی بنگاه‌های اقتصادی آنها را به عنوان سرمایه نگهداری می‌کنند و به عنوان فضای مسکونی استفاده نمی‌شود. بنابراین، با این نسبت نمی‌توان به میزان تقاضای واقعی کشور به مسکن پی برد.
کیفیت مسکن
با توجه به اینکه در تمام پهنه سرزمینی ایران بافت فرسوده وجود دارد، طبق آخرین آمار در کل شهرهای ایران حدود ۸۸ هزار مترمربع بافت فرسوده وجود دارد که ۴۹۸ شهر به شکلی گسترده درگیر بافت فرسوده هستند که دست‌کم بین ۱۲ تا ۱۵ میلیون نفر که عموما جزو طبقه متوسط به شمار می‌آیند، ساکن بافت فرسوده هستند. طبق هدف‌گذاری‌های انجام شده در کشور، باید به طور متوسط سالانه ۱۰ درصد از بافت‌های فرسوده، نوسازی می‌شد که متاسفانه عملکرد کشور نمایان‌کننده نوسازی بافت فرسوده با نرخ ۴ درصد در سال است. در مقوله حاشیه‌نشینی نیز باید گفت برآورد می‌شود که دست‌کم جمعیتی بالغ بر ۱۱ میلیون نفر در سکونتگاه‌های خودانگیخته حاشیه‌ای زندگی می‌کنند که غالبا در مناطق محروم شهری و پیرامون شهرها بنا می‌شوند.
این افراد جزو طبقه محروم جامعه شمرده می‌شوند که توان مالی تقریبا صفر دارند. به لحاظ آماری می‌توان گفت بیش از ۱۵ درصد جمعیت شهری کشور را حاشیه‌نشینان تشکیل می‌دهند. با عنایت به اینکه مساله اصلی حاشیه‌نشینی به شمار نیامدن این گروه در نظام برنامه‌ریزی کشور است، توجه به این نکته حائز اهمیت است که در نواحی حاشیه‌نشین مسائل کالبدی در کنار مسائل اقتصادی، اجتماعی، زیست‌محیطی، امنیتی و مدیریتی تجمیع می‌شود. شاید بتوان گفت فقدان مالکیت مسکن و نداشتن سند رسمی از زیربنایی‌ترین مسائل این نواحی است.
قیمت مسکن
بر اساس آمارهای رسمی اعلامی از سوی مراجع ذی‌صلاح، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران حدود ۴۱ میلیون تومان است در حالی که در برخی از مناطق تهران حتی این آمار به بیش از ۸۵ میلیون تومان نیز رسیده است. این قیمت‌ها به نوعی بیان‌کننده این مطلب هستند که بازار مسکن جایی برای ورود ۵ دهک درآمدی پایین کشور باقی نگذاشته و با عنایت به اینکه قیمت مسکن در تهران شاخصی برای تعیین قیمت در دیگر مناطق کشور است، این تغییرات موجب افزایش قیمت در دیگر مناطق کشور نیز می‌شود. این افزایش قیمت در بخش مسکن موجب شده است تا دوره انتظار خرید مسکن به ۱۱۰ سال برسد. این ارقام در حالی مطرح است که در کشورهای خارجی، دوره انتظار خرید مسکن ۵ سال است. در نمودار شماره ۱، به روند قیمتی معاملات مسکن در تهران اشاره شده که همه ساله با نرخ رو به رشدی مواجه است.
روند رشد قیمت مسکن در شهر تهران که همواره به عنوان شاخصی برای دیگر مناطق شهری نیز است، در تیر سال ۱۴۰۱، در مقایسه با مدت مشابه سال پیش، از ۸/۳۸ درصد رشد برخوردار بوده است. این در حالی است که نگاهی به روند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نمایان‌کننده رشد منفی سرمایه‌گذاری در این بخش است.
تورم مسکن
با توجه به آمار مربوط در این حوزه، در ۱۰ سال اخیر تورم بخش مسکن در تهران حدود ۱۵۰۰ درصد بوده است. با توجه به اعداد و ارقام ارائه‌شده باید گفت امروزه در بازار مسکن متاسفانه با بازاری متلاشی و متلاطم روبه‌رو هستیم. با توجه به اینکه در ۴۰ سال گذشته به طور متوسط تورم عمومی کشور حدود ۲۱ درصد بوده، تورم بخش مسکن در همین بازه زمانی به طور متوسط حدود ۲۵ درصد بوده است. مشاهده می‌شود افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها در بخش مسکن به اندازه‌ای بوده که شاهد پیشی گرفتن نرخ تورم مسکن از نرخ عمومی تورم بوده‌ایم. این تورم در افزایش نرخ اجاره‌بها نیز کاملا مشهود بود، تا جایی که می‌توان گفت بر اساس آمارهای رسمی ۵۲ درصد و طبق آمارهای غیررسمی ۱۰۰ درصد افزایش در نرخ اجاره‌بها در کشور داشته‌ایم. بنابراین، خانوارها برای حفظ قدرت خرید خود به خرید واحد مسکونی تمایل پیدا کردند و این تفکر در آنها تقویت شد که مسکن کالایی سرمایه‌ای است.
رانت مسکن
نگاهی به سابقه عملکردی در بخش مسکن نشان می‌دهد که وجود ۵/۲ میلیون خانه خالی که اغلب در اختیار بخش حقوقی است، خود محلی برای ایجاد رانت در این بخش است. آمار نشان می‌دهد در شهر تهران، ۳۵۰ هزار مسکن خالی در مناطق شمالی شهر داریم. این در حالی است که قیمت این مناطق، قیمت مسکن را جابه‌جا می‌کند. حال چنانچه این ۵/۲ میلیون واحد را به مثابه مسکن مهر در نظر بگیریم، می‌توان گفت سرمایه‌ای بالغ بر ۵ برابر بودجه کل کشور در سال ۱۴۰۰ (۴ میلیون میلیارد)، راکد مانده است. این املاک هرساله معادل ۲ برابر بودجه کشور در حال بازتولید سود برای دارندگان این واحدهای مسکونی، بدون همراه داشتن تولید واقعی و ایجاد شغل است. در صورتی که با مدیریت خردمندانه در دوره‌های گذشته، این سرمایه می‌توانست ۱۲ تا ۱۵ میلیون مسکن ارزان‌قیمت به بازار عرضه و تا حدودی مشکل مسکن کشور را حل کند.
انحصار مسکن
شواهد نشان می‌دهد که در بازار مسکن ایران، انحصار سه‌گانه‌ای حاکم است که متاسفانه قانونی نیز در این باره وجود ندارد. نگاهی به وضعیت مسکن در کشورهای اروپایی نشان می‌دهد که مالکان بزرگ مسکن قوانین خاصی را برای جلوگیری از ایجاد عدم توازن بر بازار مسکن وضع می‌کنند، اما متاسفانه قانونی برای رویارویی با انحصارات سه‌گانه مسکن در کشور وجود ندارد.
چالش‌های اجرایی طرح جهش تولید مسکن
یکی از موضوعات مهم که در بخش اقتصاد در هر کشوری به عنوان بخش پیشران مطرح است، بخش مسکن است. این بخش با توجه به اینکه مولد اشتغال، افزایش تولید و رشد اقتصادی است، اهمیت بالایی دارد. نگاهی به بازار مسکن نشان می‌دهد که این بخش از نظر کمی، کیفی و قیمتی، سیستم اجاره‌بها، نحوه توزیع مسکن به نسبت دهک‌های درآمدی، رانت و… دارای مشکلات عدیده است. برنامه جهش ملی مسکن که دولت سیزدهم به دنبال پیاده‌سازی قانون (در مرداد سال ۱۴۰۰ به تصویب مجلس رسید) مرتبط با این برنامه است، با هدف تامین مسکن اقشار آسیب‌پذیر و رونق تولید و اشتغال به مرحله اجرا درآمده است.
حال این پرسش‌ها مطرح است که برنامه جهش ملی مسکن چقدر با ضوابطی که برنامه‌ریزی منطقه‌ای به آن پایبند است، انطباق دارد؟ آیا امکان تحقق منابع مالی مورد نیاز اجرای این قانون در کشور مهیاست؟ این برنامه در حوزه مکان‌گزینی با اسناد بالادستی کشور خصوصا سند ملی آمایش سرزمین که در اسفند سال ۱۳۹۹ به تصویب رسید، چه رابطه‌ای دارد؟ آیا تامین مصالح مورد نیاز اجرای این طرح دست‌یافتنی است؟ تخصیص بهینه این مسکن‌ها به دهک‌های پایین درآمدی چگونه ممکن می‌شود؟ در یک سال گذشته، میزان پیشرفت برنامه تا چه حد بوده است؟
تصمیم دولت سیزدهم مبنی بر ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طول دوره ریاست خود، چنانچه با شناخت توانایی‌های کشور در حوزه‌های مختلف همراه نباشد، اجرای عملیاتی آن را با مشکلات متعددی روبه‌رو می‌کند که تحقق وعده‌های داده شده را تا اندازه زیادی غیرممکن می‌کند. با توجه به اهمیت این طرح که با هدف کمک به اقشار آسیب‌پذیر کشور پایه‌ریزی شده، نیازمند توجه به چند رکن اساسی است.
تامین مالی
با توجه به اینکه دولت توان مالی لازم برای ساخت ۴ میلیون مسکن وعده داده‌شده را به تنهایی ندارد (به لحاظ اقتصادی نیز در صورت برخورداری دولت از توان مالی، نباید دولت منابع مالی طرح را تامین کند)، بنابراین ناگزیر است از سیستم بانکی کشور برای تامین مالی طرح استفاده کند تا متقاضیان در قالب دریافت وام، پس از تحویل واحد مسکونی، به تعهدات خود عمل کنند. حال پرسش اساسی این است که با وجود ذی‌نفع بودن بانک‌ها در بازار مسکن، آیا بانک‌ها در تامین منابع مالی اجرای این طرح تمکین می‌کنند؟ طبق بررسی‌ها تا پایان مرداد سال جاری، میزان تحقق بانک‌ها در تامین منابع لازم برای اجرای طرح جهش مسکن، ۱۳ هزار میلیارد تومان بوده است. به عبارت دیگر می‌توان گفت بانک‌ها به میزان ۶/۳ درصد از سهم خود در این پروژه ملی را جامه عمل پوشانده‌اند. راهکاری که دولت برای عدم تمکین بانک‌ها در نظر گرفته، جریمه ۲۰درصدی بانک‌هاست که متاسفانه مشاهده می‌شود بانک‌ها این جریمه ۲۰درصدی را می‌پذیرند، اما تامین مالی این پروژه را تقبل نمی‌کنند.
تامین زمین
پرسش اساسی در این بخش این است که آیا سازمان‌های دولتی حاضر به واگذاری اراضی دورن‌شهری خود به وزارت راه‌وشهرسازی هستند؟ این در حالی است که در متن قانون آمده که سازمان‌های دولتی موظف هستند اراضی مازاد خود را به سازمان راه‌وشهرسازی ارائه دهند. با توجه به اینکه در این متن قانونگذار سازمان‌ها را ملزم به ارائه زمین و بر آنها تکلیف قطعی نکرده و نیز در برخی موارد لفظ اراضی مازاد آورده شده است، هر سازمانی می‌تواند از ارائه زمین خودداری کند و زمین‌های در اختیار خود را به بهانه‌های مختلف از جمله سرمایه‌گذاری، مولدسازی دارایی‌ها و… تحویل ندهد. تجربه نشان داده است که در ۲ سال گذشته هیچ‌کدام از سازمان‌های دولتی اراضی خود را ارائه نکرده‌اند.
تامین مصالح
آمار نشان می‌دهد تا پیش از تصویب این طرح، سالانه حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شد، اما به نظر می‌رسد چنانچه اجرای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال عملیاتی شود، تامین مصالح ساختمانی مورد نیاز با مشکل مواجه می‌شود و زیرساخت‌های موجود توان پاسخ به نیازهای ایجادشده را نداشته باشد؛ زیرا باید در این مدت، میزان تولید مصالح ساختمانی ۳ برابر شود. از سوی دیگر، خرید این حجم از مصالح موجب ایجاد تورم در این بخش می‌شود که خود نیازمند تمهیدات لازم است.
توزیع و تخصیص
با توجه به اینکه در تمام دنیا مسکن‌سازی دولت با هدف تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد و اقشار ضعیف جامعه است، انتظار می‌رود در گام نخست، شناخت گروه‌های هدف به درستی انجام شود. در ایران دهک‌های ۱ تا ۴ جزو اقشار ضعیف طبقه‌بندی می‌شوند تا جایی که به گفته کارشناسان، مجموع دارایی دهک اول در جامعه ما صفر است. با عنایت به اینکه دولت با آورده نقدی ۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان خانوار، وعده تامین مسکن به افراد را داده بود، متاسفانه دیده می‌شود که آورده نقدی افراد باید به ۵۱۰ میلیون تومان ارتقا یابد که این مبلغ از عهده افراد موجود در دهک‌های پایین جامعه خارج است.
از این رو می‌توان نتیجه گرفت این طرح نیز به نفع طبقات متوسط و بالای جامعه برای تامین مسکن تبدیل خواهد شد. افزون بر چالش‌های اجرایی، این طرح با برخی چالش‌های بنیادین نیز مواجه است. وجود این‌گونه چالش‌های بنیادین موجب می‌شود که نهضت ملی مسکن به طرحی برخلاف مصالح ملی تبدیل شود. در تمام دنیا، سیاستگذاری و برنامه‌ریزی بخش مسکن منطقه‌ای است نه ملی. این در حالی است که متاسفانه طرح به صورت ملی تصویب شده و جایگاه طبقات پایین درآمدی در طرح جهش مسکن خالی است.
ملاحظات امنیت اقتصادی
سهم بالای مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار بدون شک موجب ایجاد حساسیت بالای افراد نسبت به هرگونه تغییر قیمت در این بازار می‌شود. افزایش لجام‌گسیخته قیمت مسکن در سال‌های اخیر موجب شده است تا توان اقتصادی خانوار برای تامین مسکن دلخواه و درخور کاسته شود. این موضوع زمینه ایجاد نارضایتی‌های اجتماعی را فراهم می‌آورد و امنیت اقتصادی کشور را هدف قرار می‌دهد. توجه نکردن به بافت فرهنگی و اجتماعی مناطق مختلف در ساخت پروژه‌های مسکونی موجب اتلاف منابع و عدم استفاده بهینه از واحدهای مسکونی می‌شود که این موضوع نیز با توجه به تامین مالی بالای این‌گونه پروژه‌ها از حساسیت زیادی برخوردار است.
. تجربه نشان داده است اجرای برخی پروژه‌های ساخت مسکن در کشور تاکنون به دلیل نبود زیرساخت‌های لازم در این مناطق و نیز عدم شناخت گروه‌های هدف موجب شده است تا با وجود برخی نارضایتی‌ها، شاهد تخصیص نادرست این‌گونه یارانه‌ها به افرادی غیر از گروه‌های هدف (دهک‌های ۱ تا ۴ درآمدی) باشیم که این اقدام افزون بر اینکه موجب افزایش فاصله طبقاتی و فقیرتر شدن بخش ضعیف جامعه می‌شود، به اسکان غیررسمی در اطراف کلانشهرها نیز دامن می‌زند. اسکان غیررسمی پیامدهای ناامنی اجتماعی و رشد بزهکاری‌ها را با خود به همراه دارد.
نبود ثبات در متغیرهای اقتصادی موجب نگاه سرمایه‌ای به بخش مسکن شده که حاکمیت این نگاه توجیهی برای ورود سوداگران به این حوزه است. این موضوع به افزایش قیمت مسکن در کشور دامن می‌زند. ورود بانک‌ها به این بخش به دلیل تعهدات مالی به سپرده‌گذاران منجر به بنگاهداری بانک‌ها شده که در نهایت، از کارکرد درست سیستم بانکی در کشور کاسته است.
این موضوع با گسیل منابع مالی بانک‌ها به بخش مسکن منجر به رکود در بخش‌های مولد اقتصادی می‌شود که در نهایت، رفاه خانوارها را هدف قرار می‌دهد که پیامدهایی مانند نارضایتی‌های عمومی، تجمعات کارگران و… را با خود به دنبال دارد. این در حالی است که عدم بازخوانی تجربیات گذشته در حوزه تصمیمات اتخاذشده در بخش مسکن و بررسی علل ناکامی‌ها یا موفقیت‌ها منجر به اتخاذ تصمیمات گمراه‌کننده برای برنامه‌های آینده در این حوزه می‌شود که در نهایت، نااطمینانی‌ها نسبت به اجرای برنامه‌های اقتصادی دولت و کاهش اعتماد عمومی را به دنبال می‌آورد که امنیت اقتصادی کشور را با بحران مواجه می‌کند.
- 16
- 2
