بازار مسکن تا پایان سال چه می‌شود؟

روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: چهار صاحب‌نظر اقتصاد مسکن پادزهر رکود مسکن در دو بخش مهم این بازار را معرفی کردند. برآیند اظهارات این کارشناسان نشان می‌‌‌دهد بازار «معاملات» و «ساخت‌وساز» آپارتمان‌‌‌های مسکونی در حالی زیر تیغ دو لبه «افت فشار تقاضا» قرار گرفته است که خروج از این شرایط به سمت بهبود وضعیت، وابسته به تحقق دو شرط مهم در این بازار است.

طی سه ماه اخیر کاهش قیمت مسکن به همراه ثبات در برخی مقاطع این بازه، باعث شده است «حداقل تقاضای خرید آپارتمان» که تا پیش از این به واسطه خرید غیرمصرفی در بازار وجود داشت، نیز از بازار خارج شود. این اتفاق اگرچه از منظر اثرگذاری بر تغییر جهت رشد قیمت مسکن(کاهشی شدن)، لبه مثبت «افت فشار تقاضا» محسوب می‌شود، اما همین سنگین‌‌‌تر شدن رکود تقاضا از نگاه سازنده‌‌‌ها عاملی برای سخت‌‌‌تر شدن شرایط و فعالیت ساختمانی است؛ یعنی لبه منفی.

«تداوم کاهش و ثبات قیمت دست‌‌‌کم در یک بازه زمانی میان مدت در بازار مسکن» از یکسو و «تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی» برای ایجاد شرایط بازگشت خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها به بازار معاملات آپارتمان، دو شرط مهمی است که کارشناسان بر آن به عنوان پادزهر خروج از رکود مسکن چه در حوزه معاملات و چه ساخت‌وساز واحدهای مسکونی اتفاق نظر دارند. آنها معتقدند خروج از رکود به شرطی رخ می‌‌‌دهد که اولا قیمت مسکن با تدابیر کلان اقتصادی و کنترل مجموعه شرایط درونی و بیرونی اثرگذار بر این بازار حداقل برای یک دوره میان مدت ثبات داشته باشد. از طرف دیگر، وضعیت رشد اقتصادی، درآمد خانوارها و همچنین مجموعه روش‌‌‌های موثر در ارتقای قدرت خرید متقاضیان مصرفی در بازار مسکن به گونه‌‌‌ای رقم بخورد که شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن از سطح نامتعارف خارج شود و بازار به شرایطی مشابه دوره قبل از جهش، برگردد.

برآیند اظهارات غلامرضا سلامی، فردین یزدانی، حجت‌‌‌اله میرزایی و علیرضا توکلی کاشی، چهار صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، نشان می‌‌‌دهد، اگرچه کاهش وثبات نرخ ارز در سه ماه گذشته، در کاهش قیمت فروش واحدهای مسکونی موثر بوده است اما این کاهش قیمت یک ضلع مهم دیگر نیز دارد و آن شکاف عمیق بین قیمت‌های فروش آپارتمان با قدرت خرید متقاضیان است. آنها معتقدند اگرچه در سه ماه اخیر تحت‌تاثیر کاهش قیمت ارز، قیمت‌ها تا حدی در بازار مسکن تهران و سایر شهرها کاهشی بوده است اما رشد قیمت مسکن در نتیجه ۵ سال جهش مداوم به قدری است که با این سطح کاهش و حتی کاهشی بیشتر، هنوز قدرت خرید تقاضا با سطوح قیمتی، انطباق وتناسبی ندارد. از سوی دیگر، تحت‌تاثیر کاهش محسوس جاذبه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، علاوه بر متقاضیان مصرفی، سرمایه‌گذارها نیز در ماه‌‌‌های اخیر از این بازار خارج شده‌‌‌اند و این موضوع منجر به تشدید رکود در بازار معاملات مسکن شده است. رکودی که در نهایت بر بازار ساخت‌وساز و فعالیت‌‌‌های ساختمانی نیز سایه انداخته و با خروج آخرین طیف متقاضیان خرید مسکن یعنی سرمایه‌گذارها از این بازار، بخش زیادی از سازنده‌‌‌ها به دلیل تهدید بازار فروش واحدهای مسکونی، انگیزه خود را برای ادامه فعالیت در این بازار از دست داده‌‌‌اند.

این شرایط باعث شده است هم‌‌‌اکنون بازار از دو سمت زیر تیغ «افت فشار تقاضا» قرار بگیرد. از یکسو رکود معاملات ناشی از خروج تقاضای مصرفی و سپس خروج سرمایه‌گذارها از این بازار، فضای معاملات خرید و فروش آپارتمان را رکودی کرده است. از سوی دیگر، خروج آخرین متقاضیان باقی‌مانده در بازار برای خرید آپارتمان یعنی سرمایه‌گذارها باعث شده است، سازنده‌‌‌ها در نبود تقاضای مصرفی، سایر مشتریان خود یعنی سرمایه‌گذارها را نیز از دست بدهند و عملا فعالیت ساختمانی برای آنها غیرجذاب شود.

سازنده‌‌‌ها بازنده «رکود جدید» هستند

غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، با اشاره به زیان سمت تولید در بازار مسکن یا همان سازنده‌‌‌ها از شرایط رکودی گفت: از دست رفتن انگیزه سمت تولید مسکن یا همان سازنده‌‌‌ها از انجام ساخت‌وساز و فعالیت‌‌‌های ساختمانی، در شرایط از دست رفتن بازار فروش آپارتمان‌‌‌های ساخته شده، رکود در این بخش را تشدید خواهد کرد.

وی با بیان اینکه بعد از ورود بازار مسکن به دوره جهش و خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار، سرمایه‌گذارها آخرین طیف یا آخرین مشتریان آپارتمان‌‌‌های ساخته شده از سوی سازنده‌‌‌ها بودند، افزود: با خروج تقاضای سرمایه‌‌‌ای از بازار مسکن تحت‌تاثیر شرایط رکودی ایجاد شده در این بازار، سازنده‌‌‌ها به بازنده‌‌‌های رکود جدید تبدیل شده‌‌‌اند. رکودی که این بار نه تنها تقاضای مصرفی که تقاضای سرمایه‌‌‌ای را نیز از بازار خارج کرده است.

سلامی همچنین در تشریح راهکارهای خروج از رکود و ایجاد مشوق برای سازنده‌‌‌ها برای ادامه فعالیت‌‌‌های ساختمانی گفت: در شرایطی که بازار در شرایط رکودی قرار دارد و به دلیل رکود، سازنده‌‌‌ها برای ادامه فعالیت بی‌‌‌انگیزه هستند اعمال سیاست‌‌‌های نامناسب نیز می‌تواند شرایط را وخیم‌‌‌تر کند.

وی توضیح داد: در چنین شرایطی که سازنده‌‌‌ها به دلیل نبود تقاضا تحت فشار هستند و با تهدید بازار فروش واحدهای ساخته شده مواجهند اعمال برخی سیاست‌‌‌های مالیاتی و حتی خبر اعمال این سیاست‌‌‌ها در آینده نزدیک می‌تواند منجر به بی‌‌‌انگیزگی کامل تولید‌‌‌کننده‌‌‌ها و سازنده‌‌‌های مسکن شود. در چنین شرایطی بهتر است سیاستگذار نیز سازنده‌‌‌ها را به حال خود رها کرده و با سیاست‌‌‌های بی‌‌‌موقع مانع فعالیت‌‌‌ آنها نشود. چرا که عدم‌عرضه مسکن جدید می‌تواند در آینده نزدیک به طور مجدد خطر افزایش محسوس قیمت‌ها در بازار ملک را به همراه داشته باشد.

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن همچنین با اشاره به کاهش نرخ ارز در سه ماه گذشته و اثر آن بر کاهش و ثبات قیمت مسکن در شهر تهران و سایر شهرها، گفت: طی ۵ دهه گذشته، بیشترین تاثیرپذیری بازار مسکن از متغیرهای بیرونی مربوط به اثر نوسانات ارزی بوده است. در حال حاضر نیز وضعیت به همین منوال است. بنابراین اگر مجموعه شرایط بیرونی و همچنین سیاست‌‌‌های دولت در جهت تثبیت نرخ ارز باشد، می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن نیز به لحاظ قیمتی با تحرک زیادی همراه نشود. در این زمینه همچنین اعمال برخی سیاست‌‌‌ها مانند «جذاب‌‌‌سازی نرخ سود سپرده‌‌‌های بانکی» می‌تواند مقداری فشار نقدینگی بر بازار مسکن را کاهش دهد و این موضوع تاحدی به تداوم ثبات قیمت‌ها کمک خواهد کرد. اما نباید فراموش کرد که این ثبات در نتیجه خروج تقاضای سرمایه‌‌‌ای از بازار در وضعیتی که هنوز سطح قیمت‌ها خارج از محدوده قدرت خرید خانوارهای مصرف‌کننده است، می‌تواند پس از مدتی (در بلندمدت) اثر معکوس داشته باشد و خود را در شکل افزایش تقاضای سرمایه‌‌‌ای همراه با تورم نشان دهد. چرا که خروج همه طیف‌‌‌های متقاضی خرید مسکن اعم از مصرف‌کننده و سرمایه‌گذار از بازار اگرچه ممکن است در میان مدت بازار را در شرایط رکود توام با افت و ثبات قیمت قرار دهد اما پس از مدتی به دلیل عدم‌عرضه مسکن جدید، می‌تواند سطح قیمت‌ها را افزایش دهد.

سلامی تصریح کرد: به این ترتیب لازم است تدابیری اندیشیده شود که هم سازنده‌‌‌ها برای ساخت‌وساز تمایل داشته باشند، هم سمت مصرف‌کننده و هم سرمایه‌گذار به طور متعارف توان و انگیزه حضور در بازار معاملات مسکن را داشته باشند. در این زمینه هم اعمال سیاست‌‌‌های مشوق برای سازنده‌‌‌ها در جهت ساخت وعرضه واحدهای مسکونی در استطاعت حتی در حوزه مسکن استیجاری می‌تواند موثر باشد. در بخش تقاضای مصرفی نیز، باید هر چه سریع‌تر تمهیداتی برای راه‌‌‌اندازی بازار پیش‌‌‌فروش مسکن در چارچوب ضوابط قانونی به کار گرفته شود و بازار پیش‌‌‌فروش برای پاسخ به تقاضای خانوارهای مصرف‌کننده و خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها فعال شود.

اما در شرایط فعلی نه تنها این تمهیدات اجرا نمی‌شود بلکه سیاست‌‌‌های تشویقی برای تولیدکننده‌‌‌ها و سازنده‌‌‌ها وجود ندارد و همین موضوع خود باعث کاهش بیشتر انگیزه سازنده‌‌‌ها برای ساخت‌وساز شده است.

به گفته وی رونق تولید مسکن در ایران تنها متوجه بازار مسکن و بهبود شرایط در این بازار نخواهد شد و می‌تواند آثار مثبتی بر کل اقتصاد ایران داشته باشد. در واقع حتی سیاستگذار می‌تواند از تولید مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین‌‌‌ ابزارها برای توسعه اقتصادی بهره‌‌‌مند شود.

وی همچنین در خصوص چشم‌‌‌انداز پیش‌‌‌روی بازار مسکن تا پایان سال، گفت: با توجه به مجموعه شواهد و عواملی که به آن اشاره شد به نظر نمی‌رسد بازار مسکن تا پایان سال تغییر وضعیتی نسبت به شرایط کنونی داشته باشد.

رشد دوباره قیمت بعید است

تحلیل فردین یزدانی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در خصوص وضعیت این بازار تا پایان سال نیز نشان می‌‌‌دهد که رشد دوباره قیمت مسکن مشابه دوره جهش، فعلا بعید است.

یزدانی در خصوص تحولات اخیر بازار مسکن اعلام کرد: علاوه بر اثر کاهش نرخ ارز که در سه ماه اخیر منجر به افت قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران و دیگر شهرها شده است موضوعات دیگری نیز در این زمینه دخیل بوده‌اند که نباید آنها را نادیده گرفت. یکی از این موضوعات، بازتر شدن فضا و مسیر مراودات خارجی در ماه‌‌‌های اخیر نسبت به دو سال گذشته است که همین موضوع می‌تواند منجر به ورود بخش قابل‌توجهی از منابع مالی به کانال‌‌‌های تجارت خارجی شود؛ منابعی که در سال‌‌‌های اخیر در نتیجه مسدود بودن این کانال‌‌‌ها بخش زیادی از آنها وارد بازار املاک و مستغلات شده و در نتیجه قیمت‌ها در این بازار را تحت‌تاثیر قرار می‌‌‌داد.

از سوی دیگر بنا به گفته یزدانی، قیمت‌ها در بازار مسکن در شرایط فعلی و بعد از یک دوره طولانی جهش قیمت(۵ سال)، به قدری افزایش یافته است که اساسا نه خریدار مصرفی و نه بخش قابل‌توجهی از متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، قادر به ورود به بازار و خرید نیستند. پیش از این، در تهران و کلان‌شهرها، افراد با نقدینگی ۲تا ۳میلیارد تومانی به راحتی می‌توانستند وارد بازار شده و خرید کنند اما هم‌‌‌اکنون این امکان از بین رفته است. این عوامل را می‌توان در کنار مجموعه شواهدی که از رشد اقتصادی مثبت(صرف‌‌‌نظر از میزان آن) و همچنین افزایش نسبی فروش نفت در مقایسه با ماه‌‌‌های اخیر رصد می‌شود، به عنوان دلایل کاهش فشار تقاضا بر بازار مسکن واثر آن بر کاهش سطح قیمت‌ها معرفی کرد.

یزدانی افزود: بنابراین به نظر می‌رسد با مجموعه عوامل  و شواهد، بازار مسکن تا پایان سال با ثبات قیمت و همچنین شرایط رکود معاملاتی همراه باشد. مگر اینکه در مجموعه عوامل و متغیرهای بیرونی مانند نرخ ارز تحول خاص و پیش‌بینی نشده‌‌‌ای رخ دهد که حتی در آن صورت نیز به دلیل افت فشار تقاضای ناشی از شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها از یکسو و عدم‌ورود منابع گسترده مالی از سوی سرمایه‌گذارها به بخش مسکن از طرف دیگر، انتظاری از بابت رشد محسوس قیمت وجود ندارد. بنابراین گزینه محتمل‌‌‌تر ادامه همین روند فعلی تا پایان سال است و حتی ممکن است شاهد کاهش بیشتر در قیمت مسکن نیز باشیم.

چالش، «قدرت خرید» است

حجت‌‌‌اله میرزایی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن نیز مهم‌ترین عامل رکود و ثبات قیمت مسکن علاوه بر کاهش نرخ ارز در سه ماه اخیر را چالش قدرت خرید می‌‌‌داند.

وی در این زمینه اعلام کرد: البته این کاهش قیمت که از مشاهده سطوح پیشنهادی قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرها رصد می‌شود مبنای رسمی ندارد و تا زمانی که آمارهای رسمی در خصوص تحولات قیمت مسکن از سوی مراجع آماری مانند بانک مرکزی و مرکز آمار ایران منتشر نشود نمی‌توان در خصوص میزان دقیق آن اظهارنظر کرد.

میرزایی خاطرنشان کرد: از سوی دیگر با توجه به بالا بودن ارزش جایگزینی در بازار مسکن، می‌توان برخی از تحولات را مقطعی و کوتاه‌‌‌مدت دانست. تحت‌تاثیر برخی عوامل بیرونی مانند نوسان نرخ ارز، برای مدتی قیمت مسکن دست‌‌‌خوش تحولاتی (افت وخیزهایی) می‌شود اما در نهایت بالا بودن ارزش جایگزینی در این بازار روند بلندمدت را تعیین می‌‌‌کند.

وی خاطرنشان کرد: از یک زاویه دیگر، میزان رشد قیمت مسکن به قدری در سال‌‌‌های اخیر بالا و قابل‌توجه بوده است که کاهش‌‌‌های مقطعی و کوتاه‌‌‌مدت نمی‌تواند اثری در بهبود موثر قدرت خرید خانوارها برای بازگشت توانایی حضور در بازار معاملات املاک داشته باشد. میرزایی ادامه داد: به همین دلیل بعضا دیده می‌شود اگر در مقاطعی تحت‌تاثیر برخی متغیرهای بیرونی، قیمت‌ها تا حدی کاهش می‌‌‌یابد اما به دلیل بالا بودن ارزش جایگزینی بار دیگر، سیر صعودی خود را طی خواهد کرد.

بنابراین آنچه هم‌‌‌اکنون به عنوان عامل اصلی در کاهش و ثبات قیمتی بازار مسکن می‌توان به آن اشاره کرد چالش قدرت خرید است. از سوی دیگر، به دلیل دشوار و پرهزینه‌‌‌بودن تامین مالی در بازار مسکن برای تولیدکننده‌‌‌ها، در شرایط فعلی، سازنده‌ها مگر در موارد ضرورت اقدام به فروش واحدهای خود نمی‌‌‌کنند. یا اگر به عنوان مثال ۱۰ واحد آماده در اختیار دارند تنها برای تامین هزینه‌‌‌های خود یک یا دو واحد را با بهای کاهش یافته به فروش می‌‌‌رسانند. همین موضوع باعث شده است که نتوان به هیچ عنوان کاهش رخ داده در قیمت فروش واحدهای مسکونی که تحت‌تاثیر یک دوره طولانی جهش در بالاترین سطح نسبت به قدرت خرید خانوارها قرار دارد، را به عنوان وقوع یک حراج فراگیر در بازار مسکن دانست. با این حال، پیش‌بینی محتمل آن است که به دلیل فاصله بسیار زیادی که همچنان بین قدرت خرید و قیمت مسکن وجود دارد تغییری جدی در قیمت فروش آپارتمان‌‌‌ها حداقل تا پایان امسال رخ ندهد. به این ترتیب برای بازار مسکن تا پایان امسال می‌توان وضعیت رکود معاملاتی همراه با ثبات قیمت را پیش‌بینی کرد و برای سال آینده تحولات ارزی می‌تواند به عنوان متغیر موثر در تحولات قیمتی مسکن وارد عمل شود.

بازگشت رونق شرط دارد

علیرضا توکلی کاشی، صاحب‌نظر مسکن با اشاره به تحولات اخیر بازار مسکن، سه شرط مهم برای بازگشت رونق غیرتورمی به این بازار را تشریح کرد.

وی با بیان اینکه تغییرات بازار مسکن همواره و تا حد زیادی به وضعیت بازار ارز و نوسانات نرخ دلار وابسته بوده است، تصریح کرد: همواره رشد‌‌‌های محسوس در بازار ارز منجر به اثر افزایشی بر بهای مسکن شده و طبیعتا کاهش نرخ ارز نیز در کاهش قیمت مسکن منعکس شده است.

توکلی کاشی، خاطرنشان کرد: اگرچه کاهش و ثبات قیمت به همراه رکود معاملاتی که در ماه‌‌‌های اخیر در بازار مسکن شاهد آن هستیم از برخی جهات وابسته به نوسانات ارزی است اما در عمده موارد ناشی از یک عامل درونی در بازار یعنی شکاف بسیار زیاد بین سطوح فعلی قیمت مسکن با قدرت خرید خانوارهاست. کما اینکه حتی در صورت افزایش قیمت دلار، قدرت خرید کافی در بازار مسکن از سمت متقاضیان مصرفی وجود ندارد وشاید گروه محدودی از سرمایه‌گذارها به این بازار میل و رغبت پیدا کرده و اقدام به خرید و فروش آپارتمان کنند. از این جهت می‌توان گفت اگرچه ممکن است نوسان‌‌‌های بعدی قیمت دلار منجر به بروز شوک افزایشی به قیمت مسکن شود اما ورود بازار به فاز رونق و اتمام دوره رکود، کاملا به وضعیت قدرت خرید در سمت تقاضای مصرفی وابسته است.

وی توضیح داد: از این رو، سه شرط مهم برای اتمام دوره رکود و ورود بازار به فاز رونق معاملات ملکی(رونق غیرتورمی) وجود دارد. شرط اول ترمیم و ارتقای قدرت خرید خانوارها و مصرف‌کننده‌‌‌ها به‌خصوص متقاضیان خانه‌‌‌اولی برای ورود آنها به بازار خرید مسکن است. در واقع باید در وهله اول شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن پر شده و جبران شود. از سوی دیگر لازم است قیمت‌ها برای یک بازه زمانی موثر در همین سطوح فعلی باقی بماند تا به مرور خانوارها توان ورود به بازار را به دست آورند و در وهله بعد با تمهیدات موثر، سطح درآمد خانوارها افزایش یافته و با تسهیلات و تمهیداتی امکان دسترسی آنها به مسکن ملکی افزایش یابد.

وی همچنین در ارتباط با گزینه محتمل در خصوص وضعیت بازار مسکن تا پایان سال گفت: گزینه ثبات قیمت تا پایان سال محتمل‌‌‌تر است و در صورتی که نرخ ارز برای یک دوره یکساله نوسان خاصی نداشته باشد می‌توان انتظار داشت قیمت مسکن کاهش یابد. قطعا ثبات وکاهش ارزی برای اعمال اثر کاهشی بر قیمت مسکن، نیاز به تداوم دارد و ترمیم قدرت خرید متقاضیان نیز شرط اصلی برای رونق غیرتورمی بازار مسکن است.