«خشایار باقرپور» مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران در روزنامه جهان صنعت نوشت: در شرایطی که نرخ ارز با افزایش بی‌سابقه‌ای روبه‌رو شده است، قطعا طی چند ماه آینده جهش قیمت‌ها و حکمفرمایی رکود محض را در بازار مسکن شاهد خواهیم بود. به عبارتی بازار مسکن در پی تعمیق رکود به طور کامل قفل خواهد شد اما باید انتظار افزایش قیمت به صورت تصاعدی را نیز داشت.
رکودی که مدت‌هاست بر بازار مسکن ایران سایه افکنده است، در آینده نزدیک بسیار عمیق‌تر خواهد شد. می‌توان گفت در آن شرایط معاملات واحدهای مسکونی به طور کامل قفل خواهند شد. به زبان ساده‌تر باید انتظار یک فروپاشی را در بازار مسکن کشور داشته باشیم. هنگامی که هیچ مبادله‌ای در یک بازار انجام نپذیرد، آن بازار عملا دچار فروپاشی خواهد شد. نقدشوندگی در بازار املاک و مستغلات به واسطه افزایش واقعی قیمت‌ها یعنی آن چیزی که برگرفته از هزینه تولید محصول است و نه افزایش کاذب و سوداگری، با کاهش چشمگیری روبه‌رو خواهد شد. افزایش هزینه ساخت و تولید واحدهای مسکونی تا جایی پیش خواهد رفت که دست هیچ مصرف‌کننده‌ای به مسکن نخواهد رسید؛ اتفاقی که منجر به ایجاد یک دوره رکود ۱۰۰درصدی در بازار مسکن خواهد شد. بازار مسکن کشور در آینده در آستانه ورشکستگی کامل قرار خواهد گرفت؛ این یک پیش‌بینی واقع‌بینانه و بدون هیچ‌گونه تعارف است.
کاملا نامشخص است که چنین وضعیتی تا چه موقع در بازار مسکن تداوم خواهد داشت. در این خصوص باید گفت هرگاه متولیان کشور بتوانند گره اقتصاد را باز کنند، می‌توان انتظار بهبود نسبی شرایط را داشت. باید توجه داشت که این شرایط تنها مختص به بازار مسکن نیست. بازار مسکن لَخت‌ترین بازاری است که با این معضلات روبه‌رو شده است. تا زمانی که بازارهای اقتصادی دیگر به حرکت و تکاپو نیفتند، نمی‌توان منتظر باز شدن قفل بازار مسکن بود.
تنها راهکار موجود برای ساماندهی و حرکت بازار مسکن به سوی پایداری، صرفا ایجاد توان خرید برای متقاضیان و مصرف‌کنندگان است. اینکه دولتمردان کشور چه تمهیداتی برای بازگرداندن توان خرید در بازار مسکن به جامعه اندیشیده‌اند، نامشخص است اما می‌توان گفت هیچ نشانه خاصی در این رابطه دیده نمی‌شود. در شرایط کنونی نه تسهیلات مسکن پاسخگوی چنین هدفی است و نه شرایط اقتصادی خانواده‌ها به سمت‌وسویی می‌رود که بتواند این عقب‌ماندگی را نسبت به نیاز مسکن جبران کند.
به طور کلی می‌توان گفت بازار مسکن در آستانه یک فروپاشی قرار دارد. با تداوم وضعیت کنونی در آینده تولید به صفر خواهد رسید چراکه هیچ تولیدکننده‌ای کالایی تولید نمیکند که نقدشوندگی نداشته باشد. بدون شک آینده بازار مسکن درخشان نخواهد بود.باید توجه داشت که چنین وسعتی از دامنه تغییرات در بازار ارز کمتر سابقه داشته است. در این بازار طی یک بازه زمانی سه ماه، ۳۰ تا ۳۵درصد افزایش قیمت را شاهد بودیم. افزایش توان خرید متقاضیان به عنوان تنها راهکار موثر برای بازار مسکن به منظور حرکت به سوی پایداری، مستلزم توجه سیاستگذاران به اقتصاد کلان کشور است اما هیچ نشانه‌ای برای کوتاه‌مدت یا میان‌مدت دیده نمی‌شود که بتواند این توان را به خانواده‌ها بازگرداند.
باید توجه داشت که بازار اجاره مسکن با شیب کُندتری دچار افزایش قیمت خواهد شد چراکه در بازار استیجار تنها مصرف‌کنندگان واقعی حضور دارند و اگر قرار باشد اجاره‌بها با شیب قیمت‌های پیشنهادی واحدهای مسکونی افزایش یابد، عملا بازار اجاره مسکن نیز خالی از متقاضی خواهد شد.
***
مسکن فقرا برای ثروتمندان
روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: این هفته – احتمالا روز دوشنبه - اولین جلسه رسمی شورای عالی مسکن در دولت چهاردهم تشکیل می‌شود؛ اما پیش‌از تصمیم‌گیری برای ادامه مسیر قبلی «مسکن‌سازی دولتی» قرار است جزئیات دو سوءبرداشت سیاستگذار از طرح مسکن حمایتی به رئیسجمهور ارائه شود. تاکنون تصور دولت این بوده که «فیلترهای ثبتنام برای مسکن دولتی»، درست و کامل عمل کرده است و همه «مشمولان قطعی در صف تحویل خانهها»، کمدرآمد و خانهندار هستند. اما استعلام وضعیت درآمدی و اقتصادی گروهی از همین مشمولان از سامانه پایگاه اطلاعات رفاه خانوارها مشخص کرده است، بیش از ۳۰درصد استعلام‌شده‌ها جزو دهکهای ۸ به بالا هستند. در کنار این ایراد یعنی «تعهد تخصیص مسکن فقرا به ثروتمندان»، طی این سال‌ها سیاستگذار تصور کرده است «موجودی کل بازار مسکن از تقاضا» کمتر است؛ درحالی‌که برآوردهای رسمی نشان می‌دهد همین حالا موجودی کل حدود ۱۰درصد بیشتر از کل خانوارهاست. هردوی این سوءبرداشتها گذشته از آنکه هزینه‌های نجومی به اصل طرح وارد کرده، دولت را از «مسیر اصلی و درست تامین مسکن برای محرومان» باز داشته است. مسوولان بخش مسکن برای اصلاح مسیر در نظر دارند با هدف «انجام تعهد دولت مقابل فقرای مسکن»، یارانههای محدود و منابع بانکی قابل تخصیص را به «زمین اصلی» بیاورند.
شورای عالی مسکن به ریاست رئیسجمهور این هفته تشکیل می‌شود و بر اساس گزارشی که متولی طرح «مسکن دولتی» در دولت –وزارتخانه مربوطه- تهیه کرده، قرار است «جزئیات حقایق ضدحمایتی در کارنامه مسکن حمایتی» برای مسعود پزشکیان قرائت شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، شورای عالی مسکن برای اولین بار در دولت محمود احمدی‌‌‌نژاد، با هدف «تسهیل جاده ساخت مسکن‌‌‌مهر» تشکیل شد. این شورا در آن زمان، «دو وظیفه اصلی» داشت؛ اول «فشار اداری به متولی تامین آب و برق و گاز برای زمین‌‌‌هایی که هیچ خدماتی برای خانه‌‌‌سازی نداشتند (اراضی ۹۹ساله)» و دوم «پیگیری ماهانه تکالیف بانک‌های مکلف‌‌‌شده به پرداخت وام ساخت». روال جلسات و تصمیمات شورای عالی مسکن در همه سال‌های اخیر برای طرح‌‌‌های «ساخت مسکن دولتی» با فراز و فرودهای مقطعی ادامه داشته و اکنون، اولین جلسه رسمی این شورا در دولت چهاردهم قرار است فردا برگزار شود.
ثبتنام پردرآمدها در «مسکن کم‌‌‌درآمدها»
خبرنگار گروه مسکن روزنامه ما، مطلع شده متولی بخش مسکن در دولت برای جلسه پیش‌‌‌روی شورای عالی مسکن، گزارشی را تهیه کرده که شامل «دو سوءبرداشت پرهزینه از تعریف مسکن حمایتی» و در عین حال «یک راهکار مشخص و تضمین‌‌‌شده برای اصابت به هدف» است. یکی از سوءبرداشتها مربوط است به «مشمولان طرح مسکن دولتی‌‌‌ساز»؛ طرحی که به اسم مسکن حمایتی در حال اجراست.
تصور آن است که همه افرادی که از فیلتر «شروط اصلی طرح مسکن حمایتی» از جمله شرط «دارا بودن فرم جیم سبزرنگ (عدم‌استفاده از مسکن‌‌‌مهر و... در سال‌های گذشته)» و همچنین شرط «نداشتن خانه ملکی» عبور کرده‌‌‌اند، «واقعا کمدرآمد و نیازمند حمایت برای صاحب‌‌‌خانه شدن هستند». اما بررسی‌‌‌هایی که متولی مسکن با «استعلام یک جامعه آماری مشمولان قطعی مسکن حمایتی از سامانه پایگاه اطلاعات رفاه ایرانیان» انجام داده است، مشخص شده «نزدیک به ۴۰درصد نمونه‌‌‌های استعلام‌شده، در دهکهای ۸ به بالا هستند».
این نتیجه «استعلام اوضاع درآمدی ثبت‌‌‌نام‌کنندگان قطعی مسکن دولتی» مشخص می‌کند، «پردرآمدها به اسم کم‌‌‌درآمدها برای مسکن دولتی‌‌‌ساز اسم‌‌‌نویسی کرده‌‌‌اند» و دولت متعهد است «منابع و یارانههای محدود برای تامین مسکن نیازمندان را به افرادی اختصاص دهد که جزو فقرا نیستند». ماجرای این ناخالصی احتمالا آن است که «برخی افراد پردرآمد به هر دلیل اقتصادی یا شخصی از خرید ملک و مالک‌‌‌شدن در طول دوره‌‌‌ای از زندگی پرهیز می‌کنند» و در این میان، چون شرط اصلی دولت برای «تایید متقاضیان مسکن حمایتی به عنوان مشمولان قطعی»، نداشتن خانه ملکی است، در نتیجه این گروه به‌راحتی از فیلتر طرح مسکن حمایتی به سلامت عبور می‌کنند. این اتفاق با هر وزنی در کل ۲ میلیون مشمول قطعی مسکن دولتی، «بار اضافه و پرهزینه» برای دولت محسوب می‌شود؛ آن هم در شرایطی که «تامین زمین، تامین وام و تامین آب و برق و گاز و خدمات شهری» برای این خانهها، «ابرهزینه هم برای دولت و هم برای کم‌‌‌درآمدهای واقعی نیازمند مسکن» به حساب می‌‌‌آید.
«مازاد عرضه» در بازار مسکن
صدای «درست» بخش مسکن را سرانجام «دولت» شنید. در طول این سال‌ها که «سیاست نادرست تامین مسکن حمایتی» جای «سیاست درست» را گرفته بود، دست‌‌‌کم دو بار به ترتیب در ۱۶ آبان سال ۱۴۰۰ با تیتر «دو سناریوی حل معضل مسکن» در صفحه یک و سپس در ۲۴ اسفند همان سال با تیتر «کروکی رونق مسکن ۱۴۰۱» باز هم در صفحه یک، بر اساس بررسی‌‌‌هایی که انجام داده بود، نوشت: «در بخش مسکن برخلاف تصور برخی مسوولان، کمبود عرضه کل وجود ندارد؛بلکه بازار واحدهای مسکونی در کشور با «مازاد عرضه کل» روبه‌رو است. اما مشکل «عدم‌دسترسی فقرای مسکن به مسکن مناسب ملکی» جایی است که برخی سیاستگذاران نمی‌‌‌بینند. مشکل به اوضاع اقتصادی و ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و عدم‌تنظیم‌‌‌گری درست در بخش مسکن مربوط است که باعث شده حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی موجود در کل بازار مسکن کشور، جنبه سرمایه‌گذاری با هدف حفظ ارزش واقعی دارایی افراد در مقابل تورم عمومی فزاینده را پیدا کند.»
دنیای‌اقتصاد در آن دو گزارش با عدد و رقم مستند آماری نوشت: «موجودی کل مسکن در کشور از کل خانوارها، ۱۴درصد بیشتر است اما «تعداد خانه‌‌‌های در حال استفاده کمتر از خانوارها» است. این معادله دوگانه حکایت از آن دارد که تقاضای مصرفی مسکن تاوان سیاست‌‌‌های نادرست را پرداخت می‌کند و گروهی تحت‌تاثیر این شرایط از دسترسی مناسب به مسکن محروم هستند.» امروز این صدای «درست» از درون بازار مسکن سرانجام به گوش سیاستگذار رسید. مسوولان بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی در گزارشی که احتمالا دوشنبه در جلسه شورای عالی مسکن به رئیسجمهور ارائه می‌کنند، از «مازاد عرضه در بازار مسکن ایران» خواهند گفت تا اثبات کنند «مشکل تشدید فقر مسکن و عدم‌دسترسی مناسب کم‌‌‌درآمدها به مسکن مناسب» ریشه در موضوع دیگری غیر از «کمبود عرضه کل» دارد. «دنیای‌اقتصاد»، امروز و به مناسبت آستانه تشکیل جلسه شورای عالی مسکن، بار دیگر به آمارهای رسمی مراجعه کرده تا «برآورد جدیدی از کل خانوارها و کل موجودی مسکن» ارائه کند و به این پرسش پاسخ دهد که آیا «هنوز هم بعد از ۳سال از آخرین برآورد درباره مازاد عرضه مسکن، مازاد وجود دارد؟»
بررسی‌‌‌های جدید «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در حال حاضر نیز بر اساس برآورد از تعداد خانوارها و تعداد کل واحدهای مسکونی، ۲۷میلیون و ۲۰۰هزار خانوار در کشور وجود دارد که در مقابل آنها، حدود ۳۰ میلیون واحد مسکونی در کل بازار موجود است.
اما چنانچه «آخرین آمار رسمی از تعداد خانه‌‌‌های بدون سکنه و تعداد خانه‌‌‌های دوم افراد» که مربوط به سرشماری سال ۹۵ است را ملاک بررسی «واحدهای غیرقابل استفاده» در نظر بگیریم، در این صورت ۴میلیون و ۷۰۰هزار واحد از کل موجودی، «در حال استفاده خانوارها» نیست. به این ترتیب، در حال حاضر یک «مازاد عرضه حدود ۱۰ درصدی» در بازار مسکن وجود دارد، اما به دلیل «عدم‌استفاده از تعدادی از کل واحدهای مسکونی»، کمبود واحد مقابل خانوارها احساس می‌شود. پیش‌تر مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس نیز در گزارشی مفصل درباره «سیاست‌‌‌های انحرافی و نادرست در بخش مسکن» اعلام کرده بود، در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، به‌رغم آنکه بیش از ۳ میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته و تولید شد، اما «مالک‌‌‌ها، مالک‌‌‌تر» شدند و «جمعیت مستاجرها به جای کاهش، افزایش یافت». در آن فاصله زمانی، سهم مالکان از کل خانوارها از حدود ۵۷درصد به حدود ۵۵درصد کاهش یافت و در مقابل، سهم مستاجرها از ۳۳درصد به ۳۷درصد رشد کرد. این به معنای آن است که دارندگان یک واحد مسکونی، تحت‌تاثیر ساختوسازها و افزایش عرضه مسکن، صاحب بیش از یک واحد مسکونی شدند. همین مرکز در یکی دیگر از گزارش‌‌‌های سیاستی در بخش مسکن، به «تخصیص مسکن‌‌‌مهر به افرادی که صاحب مسکن بودند» اشاره کرده بود. این گزارش‌‌‌ها و ارقام رسمی از «واقعیت بازار مسکن» مشخص می‌کند، «مساله کم‌‌‌درآمدهای خانهندار» حتما با «ساخت مسکن دولتی» حل نمی‌شود و در مقابل، «مسکن دولتی با این شیوه، به جای آنکه به هدف اصابت کند، خطا می‌رود.»
راهکار به رئیسجمهور
مسوولان بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی در جلسه روز دوشنبه شورای عالی مسکن احتمالا بعداز «تشریح حقایق ضدحمایتی شیوه فعلی طرح مسکن حمایتی»، طرح کارساز و موثر برای «تامین فوری نیاز فقرای مسکن» را هم روی میز رئیسجمهور قرار می‌دهند. طرح درست می‌تواند «به‌هم زدن مسیر معیوب شناسایی مشمولان واقعی مسکن حمایتی» باشد. با شیوه فعلی که یکسری شروط، ملاک عمل تشخیص «مشمول بودن یا نبودن مسکن دولتی» است، «تیر به هدف اصابت نمیکند». بنابراین تا زمانی که فیلترهای دقیق برای «تشخیص کم‌‌‌درآمدهای واقعی نیازمند مسکن حمایتی» از سوی دولت ایجاد نشده است، لازم است «بانک‌های اطلاعاتی نهادهای حمایتی» یکی از مبانی تشخیص قرار بگیرد. در قالب این راهکار، متولی مسکن از رئیس شورای عالی مسکن باید «پایان تحریم بانکی بافت‌‌‌های فرسوده» را مطالبه جدی کند. در سال‌های اخیر، «سهم منطقه اصلی برای مسکن حمایتی» قربانی «منطقه فرعی» شد. منابع و تصمیمات و حمایت‌‌‌ها و یارانه‌‌‌ها عمدتا به «زمین‌‌‌های بدون آب و خدمات» بیرون از شهرها هدایت (منحرف) شد که سال‌ها توان و وقت دولت و خانه‌‌‌ندارها تلف شد و در مقابل، «بافت‌‌‌های فرسوده» که همه نوع خدمات شهری دارند و به شدت «نیازمند تخریب و نوسازی خانه‌‌‌های فرسوده و در معرض ریزش» هستند، از منابع و امکانات و یارانههای مسکن حمایتی «محروم» ماندند.
یک آمار رسمی وجود دارد که نشان می‌دهد طی سال‌های اخیر، «تعداد وام‌‌‌هایی که برای ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده» داده شده، زیر یک‌درصد کل وام‌‌‌هایی بوده که به اسم «تسهیلات مسکن حمایتی» به ساختوسازها روی زمین‌‌‌های ۹۹ ساله، خودمالکی و... پرداخت شده است. متولی مسکن احتمالا از رئیسجمهور درخواست خواهد کرد، «اولویت تخصیص هر نوع منابع، اعتبار دولتی، تسهیلات بانکی و یارانههای مسکن، بافتفرسوده باشد.»
طی سال‌های گذشته تاکنون، جمعیت قابل‌توجهی از فقرای مسکن و مستاجرهای کمدرآمد در بافت‌‌‌های فرسوده درون شهرها ساکن بوده و هستند. همچنین هزینه ساخت مسکن در بافتفرسوده به مراتب کمتر از «بیرون شهرها» است. مطلوبیت مکانی متقاضیان مسکن نیز «بافتفرسوده» است تا ۳۰ کیلومتر خارج از شهر اصلی و جایی که بعضا خدمات حداقلی هم در آنجا وجود ندارد. اگر فردا جلسه شورای عالی مسکن برگزار شود و این حقایق به همراه راهکار «تامین مسکن حمایتی برای متقاضیان واقعی» مطرح شود، می‌توان امیدوار بود «مشکل مسکن کمدرآمد» در ریل «برطرف‌‌‌شدن» قرار خواهد گرفت.
- 19
- 3
