بازار مسكن كه هميشه بازار پرجاذبه و سرمايه‌اي براي كشور بوده است، در نوسانات اخير نرخ ارز و طلا، دلالان و كاسبان بازار مسكن به حاشيه كشيد و ديگر نه در ميان متقاضيان مصرفي و نه سرمايه‌اي خريداري ندارد. اكنون با اتخاذ تصميماتي از سوي بانك مركزي قيمت مسكن تا ۱۶درصد افزايش قيمت داشته است. البته به گفته كارشناسان اين نشانه رونق بازار نيست به اين دليل كه متقاضيان فعلي متقاضيان اصلي نسيتند بلكه دلالان هستند و از طريق سفته‌بازي و تقاضاي صوري قيمت مسكن را افزايش دادهاند؛ بنابراين اكنون هجوم سرمایه‌ها به سوي نظام بانکی برای دریافت سود ۲۰ درصد گواهی سپرده، افزایش تقاضای خرید دلار و سرازير شدن سرمايه‌ها در اين بازار، بالا بردن قیمت‌های پیشنهادی و احتمال ورشکستگی صندوق پس‌انداز مسکن یکم به عنوان مهمترین کانال پرداخت وام به خریداران مسکن، شرایط رونق بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده است.
بررسی وضعیت معاملات مسکن در بهمن نشان می‌دهد بازار مسکن پس از چند ماه قرار گرفتن در مسير رونق، در بهمن دچار افت شده است. به اين دليل كه تب دلار و افزایش قیمت‌های پیشنهادی، خریداران مسکن را با تعلل روبه رو كرد و کاهش قدرت پمپاژ نقدیگی به طرف تقاضا این بازار را تهدید می‌کند.
كاهش جذابيت بازار مسكن در شب عيد
مشاوران املاک می‌گویند که شب عید سال گذشته بازار رونق بهتری داشت اما با اين وجود در ماه‌های قبل شاهد افزایش قرادادهای خرید و فروش بودیم بازار رونقي نداشته است.گزارش‌های میدانی از سطح مشاوران املاک نشان می‌دهد معاملات مسکن در بهمن تحت تاثیر جهش یک‌باره قیمت‌های پیشنهادی از سوی برخی فروشندگان واحدهای نوساز با افت حدود ۱۰ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل همراه شده است. بازار مسکن که شرایط پیش رونق خود را از ابتدای مهر امسال آغاز کرده، به نظر می‌رسد در بهمن با افت نقطه به نقطه معاملات مواجه شده است.
بررسی‌های میدانی نشان مي‌دهد که بالا بردن قیمت‌های پیشنهادی از سوی برخی فروشندگان واحدهای نوساز تاثیر نامطلوبی بر روند معاملات داشته و قراردادها با کاهش حدود ۱۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل همراه شده است. سياست‌هاي اخير بانک مرکزی و بسته سه‌گانه آن به منظور جذب نقدینگی و حرکت آن از بازار ارز به سمت شبکه بانکی، تغييراتي را به وجود آورده است. دو مورد از اين سیاست‌های مربوط به ارائه گواهی سپرده اعم از ریالی و ارزی با سود ۲۰درصد مي‌شود. کارشناسان معتقدند كه این طرح می‌تواند موجب افزایش جذابیت سپرده‌گذاری و کاهش جذابیت بازار مسکن شود.
هفت خوان مسكن يكم
از سوي ديگر نگرانی‌ها از ورشکستگی صندوق پس‌انداز مسکن یکم به عنوان مهمترین طرح دولت برای خانه‌دار شدن اقشار میانی، افزایش یافته است. بعد از اینکه مدیرعامل بانک مسکن نسبت به افزایش خروجی‌های این صندوق ابراز نگرانی کرد، پیشنهاد داد که دولت از صندوق توسعه ملی برای کمک به تسهیلات‌دهی این صندوق استفاده کند.
کارشناسان هم پیش از این نسبت به از دست رفتن خوداتکایی صندوق پس‌انداز مسکن یکم هشدار داده بودند. از زمان راه‌اندازی صندوق پس‌اندازمسکن یکم در ۱۸خرداد ۱۳۹۴ تاکنون ۳۵۷ هزار خانه اولی برای دریافت تسهیلات سپرده‌گذاری کرده‌اند و ۳۳ هزار فقره تسهیلات پرداخت شده است. این حجم از تسهیلات هنوز نگران کننده نیست اما به گفته مدیرعامل بانک مسکن، این فرآیند رو به افزایش است و هر هفته به حجم تسهیلات پرداختی افزوده می‌شود. سود این تسهیلات هم‌اکنون ۹.۵ درصد است که در بافت فرسوده به هشت درصد کاهش می‌رسد؛ بنابراین به عنوان پایین‌ترین نرخ سود تسهیلات بانکی از جذابیت خوبی برای متقاضیان خرید مسکن برخوردار است.
پيشنهاد مديرعامل بانك مسكن
مدير عامل بانك مسكن اين اواخر نيز پيشنهادي در خصوص ارائه تسهيلات به متقاضيان مسكن داده و گفته است كه بانك مركزي بايد اين پيشنهاد را قبول كند. ابوالقاسم رحیمی انارکی، روز گذشته از درخواست تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات منطقه‌ای مسکن خبر داد و گفته است: امکان‌سنجی تاسیس این موسسات در حال انجام است و پس از تایید این درخواست به بانک مرکزی ارسال خواهد شد. این موسسات در یک منطقه محدود فعالیت خواهند داشت و تسهیلات خود را باید در آن منطقه که ایجاد می‌شوند با شعاع ۳۰ تا ۴۰ کیلومتر ارائه کنند اما منابع خود را می‌توانند از سراسر کشور جمع‌آوری کنند.
برای تاسیس این مو سسه دو درخواست ارائه شده است و این درخواست در حال امکان‌سنجی است. بنابراین اگر تایید شد به بانک مرکزی ارسال مي‌شود. به گفته او این موسسات در حقیقت مثل یک بانک کوچک عمل خواهند کرد و تک شعبه‌ای خواهند بود. این موسسات منابع را از منطقه و سایر نقاط جمع‌آوری کرده و تسهیلات ساخت برای عمران و آبادانی در همان منطقه و حتی برای خرید اعطا خواهند کرد. تسهیلات این موسسات برای بافت های ناکارآمد شهری مورد استفاده بیشتری قرار خواهد گرفت.
گذشته تا امروز
بازار مسکن در دولت دهم، رشد نامتعارف و حبابی را از سال ۸۹ تا نیمه اول ۹۲ از سرگذراند و از نیمه دوم سال ۹۲ وارد دوران ركود شد. اين ركود تا اواخر سال ۹۴ عميق و عميق تر شد، سوداگران اين بازار نيز فعاليت خود را از سرگرفتند و از سال ۹۵، تحرکاتي در بازار مسکن تهران به شكل قطره چكاني ايجاد شد. كه به گفته كارشناسان نمي‌توان آن را نشانه‌اي از رونق در بازار دانست. سايه ركود به آرامي از سر بازار مسكن برداشته مي‌شد و آثار رونق به چشم مي‌خورد. بهبود درآمدهای نفتی و نرخ رشد اقتصادی به دلیل رفع تحریم‌های هسته‌ای و افزایش چشمگیر وام‌های خرید مسکن در دولت اول روحانی، تاثیرات مثبتی بر بازار مسکن برجا گذاشتند اما حجم خانه‌های نوساز و خالي از سكنه بیشتر از آن بود که بازار را به طور كامل از ركود نجات دهد.
سياست‌هاي خاك خورده و كوتاه مدت بانك مركزي
در اين ميان دشمن جان بازار مسكن سرمايه‌هاي طلايي (طلا و سكه) و بانكي هستند كه دولت در همه حال سود زيادي را براي آن‌ها در نظر مي‌گيرد. به طوري كه نرخ بالای سود سپرده های بانکی، تاثیرات نامطلوبی بر بازار مسکن برجای مي‌گذارد و مي‌توان آن را يكي از دلايل طولاني شدن رکود مسکن دانست. به اين ترتيب در حال حاضر نرخ های بالای سود بانکی و حجم بالای خانه‌های خالی همچون ديواري پيش روي بازار مسكن قرار گرفته‌اند.
بانك مركزي از يك سو سياست كاهش نرخ سود بانكي را در پيش مي‌گيرد و از سوي ديگر پرداخت گواهي سپرده ارزي،ريالي و سكه‌اي با سودهاي ۲۰درصدي را اعلام مي‌كند. اين در حالي‌است كه كارشناسان اقتصادي و بانكي بارها هشدار دادهاند كه وضعيت اقتصاد كشور تنها با واقعي كردن نرخ ارز امكان پذير خواهد بود و سياست‌هايي ديگري كه امروز اجرايي مي‌شود، كوتاه مدت بوده و راه چاره‌‌اي براي وضعيت نابسامان امروز اقتصاد كشور نيستند.
پيش بيني ناممكن
پیش بینی آینده بازار مسکن همیشه از دشوارترین اموری بوده است که تحلیلگران با آن دست و پنجه نرم کرده‌اند. به اين دليل كه هنوز بازار مسكن در ايران يك بازار سرمايه‌اي است و عواملي همچون تعدد بازیگران بازار مسكن، سیاست‌های دولت های مختلف، تغییرات نرخ تورم، فراز و فرود نرخ بهره بانکی، بازارهای جایگزین سرمایه‌گذاری (همچون بانک‌ها، بورس، طلا و دلار) خط‌مشی‌های حمایت بانک ها در تزریق پول و وام به بخش مسکن، روند هرم جمعیت و ازدواج و تقاضای مسکن و ده‌ها عامل دیگر از مواردی هستند که پیش‌بینی آینده بازار مسکن را ناممكن مي‌سازد. اكنون پیش‌بینی‌های متنوعي در خصوص آينده بازار مسكن مطرح مي‌شود اما آنچه كه بيشتر از سوي كارشناسان مطرح مي‌شود، اين است كه بازار مسكن به اين زودي طعم رونق را نمي‌چشد.
مصيبت بازار مسكن
به اعتقاد محمدكهندل، كارشناس اقتصادي متاسفانه مسئولان برنامه‌اي براي كارهايي كه نبايد انجام بدهند و كارهايي كه بايد انجام دهند ندارند و اين موجب ايجاد مشكلاتي در سيستم اقتصادي كشور مي‌شود. در حال حاضر سوالي كه مطرح مي‌شود اين است كه چگونه با رونق تورمي موجود در جامعه قيمت مسكن افزايش پيدا كرده است؟ افزايش شديد مسكن در شرايط فعلي دليلي به جز سفته بازي و معاملات صوري ندارد. حدود چند ماهي است كه بخش مسكن شوك قابل توجهي را تجربه كرده و اين براي اقتصاد سم است. متاسفانه اكنون دلالان و افرادي كه نياز به مسكن ندارند وارد بازار شده و افزايش حبابي قيمت مسكن را ايجاد كرده‌اند. در اين ميان جواني كه مي‌خواهد صاحب خانه شود ديگر قدرت خريد نداردو به جاي اينكه منابع به بخش توليد و اشتغال تزريق شود به جيب دلالان و سودجويان ريخته مي‌شود.
مسبب اصلي ركود بازار مسكن
افشين پروين پور/ كارشناس مسكن: در حال حاضر افزايش حدود هشت درصدي نرخ مسكن تحت تاثير تورم عمومي كشور است. بعيد مي‌دانم كه نقدينگي در كشور به سمت بازار مسكن سوق پيدا كند و اين بازار براي اين نقدينگي جذاب باشد. به دليل اينكه حبابي ايجاد شده در بخش مسكن به اندازه كافي بزرگ است و افزايش قيمت بسيار زياد بوده به طوري كه تحرك را از بازار مسكن گرفته و در اين زمينه ديگر كششي وجود ندارد. به همين دليل فكر نمي‌كنم جهش قيمت يا رونق خريد و فروش ايجاد شود. اكنون ركود، بسيار سنگين و بيش از توان اقتصادي مردم است.
با اين وجود حتي به دوران رونق نزديك نشده‌ايم. بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه سكته‌هاي قبلي در بخش مسكن كه آخرين آن مربوط به سال ۹۲ و قبل از آن سال ۸۵ مي‌شود در زماني ايجاد شد كه تاحدودي رشد اقتصادي داشتيم، رونق معاملات و افزايش قيمت اتفاق افتاد و وضعيت اقتصاد كشور به اين بدي نبود. در حال حاضر و فكر نمي‌كنم ظرفيت رونق وجود داشته باشد. تا زماني‌كه وضعيت اقتصاد به همين شكل است، ركود پابرجا خواهد بود. در اين ميان ممكن است هر سال يا هر ۶ ماه يك‌بار يك افزايش قيمت جزئي داشته باشيم كه ناگذير به جهت نرخ تورم عمومي اتفاق ميافتد و بر نرخ مسكن تاثير مي‌گذارد.
بانك ها در گذشته هر چه نقدينگي داشتند به سمت بازار مسكن سوق دادند و اگر حالا ظرفيتي در اين بازار وجود داشت، بانك‌ها باز هم به آن ورود مي‌كردند. به اين ترتيب مسبب اصلي تمام تورم‌ها و جهش قيمت‌ها در بازار مسكن بانك ها هستند. به دليل اينكه پول درشت در اختيار دارند و اگر در هر جايي ظرفيتي براي سرمايه‌گذاري و سودآوري ببينند به سمت آن مي روندزيرا ساير فعالان اقتصادي كشور به اين اندازه توان ندارند. با اين حال اكنون ظرفيتي در بازار وجود ندارد و متقاضيان مصرفي (خريد به قصد استفاده) از بازار فاصله گرفتند.
البته سطح تقاضاي سرمايه‌اي(به قصد فروش وسودآوري) نيز كاهش پيدا كرده زيرا از جذابيت بازار كاسته شده است.به دليل ركود سنگين در كشور توليد رونقي ندارد و اشتغالي ايجاد نمي‌شود. در پي آن توان اقتصادي مردم براي خريد مسكن كاهش مي يابد. قميت حبابي افزايش يافته و با وجود اينكه قيمت افزايش يافته اما رونقي در معاملات مسكن نمي‌بينيم.
- 23
- 4
