وام ٢٠٠‌میلیونی مسكن خارج از توان صندوق یکم

عباس آخوندی، وزیر راه‌وشهرسازی دیروز پیشنهاد افزایش سقف وام خرید مسکن به ٢٠٠‌ میلیون تومان را داد و اعلام کرد که هنوز شورای پول و اعتبار افزایش وام مسکن را تصویب نکرده اما پیگیر این هستیم که وام ١٦٠میلیون‌تومانی حداقل به ٢٠٠ میلیون تومان افزایش یابد. این پیشنهاد در حالی از سوی عباس آخوندی، وزیر راه‌وشهرسازی داده شده است که بانک مسکن پیش از این نیز به در بسته خورده بود. آنجا که رحیمي انارکی، مدیر تازه‌نفس بانک مسکن، از وضعیت نامناسب این صندوق خبر داده و تأکید کرده بود که تراز منابع و مصارف صندوق پس‌انداز مسکن‌یکم در حال منفی‌شدن است و این احتمال وجود دارد که صندوق نتواند به تعهدات تکلیفی خود عمل کند. حال در شرایط نامناسبی که بانک مسکن با آن دست‌به‌گریبان است و سیستم بانکی نیز حال خوشی ندارد، سؤالی که مطرح می‌شود این است که آیا بانک مسکن می‌تواند از عهده پرداخت این میزان وام برآید یا این سیاست نیز مانند سیاست‌های قبلی شکست می‌خورد؟

کارشناسان بانکی تأکید می‌کنند که نه‌تنها بانک مسکن که بانک‌های دیگر نیز توانایی پرداخت این میزان وام را ندارند. ضمن اینکه هم‌اکنون بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی حدود ١١٧ هزار‌میلیارد تومان است. برای همین هم این کارشناسان پیشنهاد می‌کنند که آقای آخوندی به جای تلاش برای افزایش وام خرید مسکن بهتر است منابع موجود را از همه بانک‌ها به انبوه‌سازان سوق دهد. برخی دیگر از کارشناسان بانکی نیز با بیان اینکه این سیاست نمی‌تواند موفق باشد، تأکید دارند که افزایش وام خرید مسکن بیشتر جنبه سیاسی دارد و نمی‌تواند گره کور بازار مسکن را باز کند. 

‌شرط افزایش وام مسکن 

عباس آخوندی، وزیر راه‌وشهرسازی در تازه‌ترین سخنانی که در سال جدید داشت، ضمن پیش‌بینی بازار مسکن در سال جاری، از افزایش سقف وام خرید مسکن به ۲۰۰ میلیون تومان خبر داد و گفت: پیگیر افزایش وام خرید مسکن هستیم؛ ضمن اینکه تقاضای کاهش سود وام مسکن به شش درصد نیز ارائه شده است که براساس تأیید رئیس‌جمهوری تصویب خواهد شد. او همچنین با تأکید بر اینکه حباب قیمت مسکن در پنج سال گذشته خالی شده است، این را گفت که به نظر می‌رسد بازار ارز و طلا همچنان نسبت به بازار مسکن جذابیت بیشتری در سال جدید داشته باشند. ابوالقاسم رحیمی‌انارکی، مدیرعامل بانک عامل بانک مسکن با اشاره به اینکه سقف تسهیلات خرید مسکن در صورتی باید افزایش یابد که بازپرداخت اقساط نیز در استطاعت متقاضیان مسکن باشد، به فارس گفته است؛ موضوعی که برای بالابردن سقف تسهیلات خرید مسکن مهم است این است که اگر سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یافت، بازپرداخت اقساط نیز در استطاعت متقاضیان مسکن باشد. او با تأکید بر اینکه پرداخت تسهیلات تا ٥٠ درصد قیمت مسکن، همواره در دستور کار بانک مسکن بوده، اضافه کرده است؛ حفظ قدرت خرید و پرداخت تسهیلات تا ٥٠ درصد قیمت مسکن همواره در دستور کار بوده است؛ چراکه اگر اقساط در استطاعت متقاضیان دریافت تسهیلات نباشد، این موضوع به مطالبات معوق تبدیل می‌شود.

علی چگنی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد نیز با این پیش‌بینی که رشد قیمت مسکن در سال جدید نسبت به سال ۹۶ ملایم‌تر خواهد شد، تأکید کرد که قیمت‌ مسکن و معاملات در حد تورم و کمی بالاتر از آن با تغییراتی روبه‌رو خواهد بود. به گفته او، پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که موج شروع‌شده رشد در پروانه‌های ساختمانی و ساختمان‌های شروع به ساخت به ساختمان‌های نیمه‌تمام و تکمیل‌شده هم برسد. او با تأکید بر اینکه انتظار رشد شدید در هیچ‌کدام از متغیرهای بخش مسکن، پیش‌بینی نمی‌شود، گفت؛ با توجه به رشد صدور پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن پیش‌بینی می‌شود تولید ناخالص داخلی افزایش یابد که به تبع آن ارزش افزوده در بخش ساختمانی نیز افزایش خواهد یافت. 

‌بانک مسکن به‌تنهایی موفق نمی‌شود

حیدر مستخدمین‌حسینی، معاون اسبق وزیر اقتصاد، دراین‌باره می‌گوید برای بانک مسکن که بانک تخصصی است و مجمع آن دولتی و حمایت‌شده از طرف دولت است، نمی‌توان گفت که زیان‌ده کامل است؛ اما بانک مسکن به‌تنهایی از عهده این کار برنمی‌آید. به گفته او از‌آنجا‌که زمان اعطای تسهیلات برای بازپرداخت تغییر داده نمی‌شود، افزایش وام مسکن نمی‌تواند مورد استقبال متقاضیان مسکن قرار گیرد. مگر اینکه تغییراتی در ساختار اعطای تسهیلات و مدت‌زمان بازپرداخت ایجاد شود؛ اما با شرایط فعلی و فرض مدت اعطای تسهیلات و مکانیسم موجود، افزایش مبلغ ریالی تسهیلات نمی‌تواند در‌برگیرنده آن بخشی باشد که نیازمند تهیه مسکن هستند. شاید اعطای تسهیلات یک نوع حرکت سیاسی باشد؛ ولی جامعه از آن استقبال نمی‌کند. برای اعطای وام‌های مسکن باید رقم بازپرداخت نیز در نظر گرفته شود؛ اما معمولا رقم بازپرداخت بالاست و متناسب با حجم درآمد ماهانه و سالانه دریافت‌کنندگان قرار نمی‌گیرد؛ بنابراین برای بانک مسکن جای نگرانی نیست که تسهیلات را پرداخت کند؛ چون استقبال بالایی از آن صورت نخواهد گرفت. 

او همچنین درباره تأثیر این وام نیز توضیح داد؛ برای اقتصاد ما یک نسخه کارآمد که از منطق اقتصادی حال و روزگار کشور برآید، نوشته نمی‌شود. درست است اقتصاد ما در طرف عرضه یعنی تولید هم دچار مشکل است که بخشی از آن به رکود ارتباط پیدا می‌کند؛ اما مهم‌ترین نکته‌ای که در بخش ساختمان وجود دارد، بحث تقاضا و قدرت خرید است. تقاضا و قدرت خرید نیز نیاز به درآمد و منابع مالی دارد و در شرایطی که وام مسکن بر حسب مبلغ مرتبا افزایش داده شود؛ اما به ‌لحاظ زمانی تغییری در آن صورت نگیرد؛ یعنی سقف بازپرداخت در سقف فعلی باقی بماند، به ‌لحاظ اینکه طرف تقاضا و درآمدی که خانوارها در اختیار دارند، کفاف بازپرداخت را نمی‌دهد و بازپرداخت ماهانه افزون‌تر می‌شود، نمی‌تواند مشکل طرف تقاضا را حل کند؛ بنابراین سیاست‌گذاری‌ها در سطح کلان باید به‌گونه‌ای باشد که قدرت تقاضا نشئت‌گرفته از درآمد خانوارها باشد؛ یعنی اگر تغییری در مدت‌زمان بازپرداخت تسهیلات صورت نگیرد، نمی‌تواند شامل حال افرادی شود که بتوانند از این موقعیت بهره‌برداری کنند؛ بنابراین در حیطه اختیار وزارت راه‌وشهرسازی نیست که درآمد خانوارها را افزایش دهد. وزارت مسکن باید بتواند تولید و نحوه مسکن را با بحث درآمدی جامعه تطبیق دهد و جهت‌گیری را در سطح کلان کشور در حوزه مسکن ترسیم کند؛ اما مسئولیت ایجاد درآمدهای جدید برای خانوارها برعهده وزارت مسکن نیست. بنابراین این سیاست نمی‌تواند سیاست موفقی باشد. این در حالی است که نظام بانکی ما به دلیل تغییر‌نکردن در ساختارها و مدت‌زمانی که برای اعطای تسهیلات در نظر می‌گیرد، نمی‌تواند دراین‌باره موفق عمل کند؛ بنابراین به نظر نمی‌رسد این سیاست برای سال ٩٧ سیاست موفقی باشد. دولت ‌باید رکود حاکم در اقتصاد را کاهش دهد تا اقتصاد در دالان رونق قرار گیرد. این هم زمانی است که هم رشد اقتصادی ایجاد شود و هم تقاضا افزایش یابد. طرف تقاضا نیز باید با افزایش درآمدی روبه‌رو شود تا عرضه‌های موجود را جذب کند. 

‌بانک مسکن ناتوان در پرداخت تسهیلات

احمد حاتمی‌یزد، کارشناس ارشد بانکی، معتقد است که نه‌تنها بانک مسکن که بانک‌های دیگر نیز توان و امکانات مالی برای پرداخت این میزان وام را ندارند. این در حالی است که هم‌اکنون منابع بانک‌ها تمام شده و بانک‌ها به بانک مرکزی بدهکار هستند و رقم بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی نیز حدود ١١٧‌ هزار ‌میلیارد تومان شده است که رقم بالایی است. او با بیان اینکه اساسا پرداخت وام خرید مسکن کار عاقلانه‌ای نیست، می‌گوید وام خرید مسکن کمکی به تولید مسکن نمی‌کند. راه صحیح‌تر این است که وام به سازندگان مسکن اعم از انبوه‌سازان داده شود. اگر وام مسکن به انبوه‌سازان پرداخت و وام به خریداران منتقل شود، تولید واحدهای مسکونی افزایش می‌یابد؛ اما اگر وام به مردم داده شود تا خانه‌های موجود را خریداری کنند، تنها قیمت مسکن و تورم در بخش مسکن افزایش می‌یابد؛ بنابراین آقای آخوندی بهتر است به جای تلاش برای افزایش وام خرید مسکن، منابع موجود را نه فقط از بانک مسکن بلکه از تمام بانک‌ها به انبوه‌سازان سوق دهد. به‌عنوان مثال برای هر فردی که مالک زمین است و قصد ساخت دارد تا ٢٠٠‌ میلیون تومان یا هر عددی که امکانش وجود دارد، برای هر واحد مسکونی تسهیلات پرداخت شود و بعد از ساخت، وام به خریداران نهایی واحدها منتقل شود.

ارمغان جوادنیا