اوضاع بازار مسکن سال آینده پرتلاطم است. این اتفاق را می‌شود از جنب‌وجوش وضعیت خرید و فروش مسکن در سال ۹۸، فهمید. انگار بازار می‌رود تا آهسته و نامحسوس با رکود عمیق‌تری مواجه شود. هرچند وضعیت معاملات مسکن در ایران سازوکار خاصی ندارد و به دلیل اینکه قانونی برای نحوه قیمت‌گذاری موجود نیست، با هر اتفاق سیاسی یا اقتصادی وضعیت بازار به گونه‌ای بر هم می‌ریزد که سایه قیمت‌های سلیقه‌ای بر سر این بازار سنگین‌تر می‌شود ، با این همه آن‌طور که دست‌اندرکاران بازار می‌گویند، وضعیت عرضه و تقاضا در روزهای پایانی سال به گونه‌ای است که به‌نظر می‌رسد در سال آینده رکود شدیدتری در انتظار بازار است.
در حالی که در ماه‌های گذشته بسیاری از مشاوران املاک از رکود تورمی بازار خبر داده و معتقد بودند به دلیل عدم ثبات قیمت ارز و تاثیر این نوسانات بر بازار مسکن، بسیاری از صاحب‌خانه‌ها ترجیح می‌دهند که فروش واحدهای خود را به سال آینده موکول کنند، اما حالا به گفته همین فعالان بازار، در آستانه نوروز، نوعی تشویش در میان متقاضیان و فروشندگان مسکن ایجاد شده است که بر اساس آن می‌خواهند هر طور شده تا پایان سال معامله را انجام دهند.
هر چند بر اساس گزارش‌ها این هیجان در خرید و فروش را نمی‌توان در واحدهای با متراژ بالا مشاهده کرد، اما به گفته دست‌اندرکاران بازار، خرید و فروش واحدهای پایین‌تر از ۸۰ متر با رونق بیشتری در حال انجام است. با استناد به آمار اتحادیه مشاوران املاک، در بهمن ماه سال جاری، فروش واحدهای نقلی رونق بیشتری گرفته است و بازار خانه‌های ۴۰ یا ۵۰ متری، داغتر از پاییز شده است.
به باور کارشناسان اقتصادی، به دلیل اینکه تقاضای این واحدها افزایش یافته است، بنابراین سایه گرانی این‌بار بر سر این خانه‌ها ایجاد شده و حتی فایل‌های فروش نیز در بنگاه‌های مشاور املاک با کاهش مواجه شده است. قیمت خانه ها زیر ۸۰ متر حتی بدون توجه به سن بنا در حال افزایش است و با توجه به این که افراد بیشتری متقاضی خرید این خانه‌ها هستند، قیمت‌ها با رشد بیشتری نسبت به خانه‌های بالاتر از ۸۰ متر در حال افزایش است.
بر اساس این گزارش، قیمت یک واحد۷۰ متری در منطقه آپادانا (سهروردی شمالی) که ۱۰ سال سن دارد، به بالاتر از یک میلیارد تومان رسیده است و یک واحد ۶۰ متری در منطقه ازگل که ۱۲ سال قدمت دارد، از ۴۰۰ میلیون تومان فراتر رفته است.
به گفته دست‌اندرکاران بازار، فشار تقاضا برای واحدهای کوچک افزایش یافته است. یکی از نکات قابل‌توجه این است که با وجود رشد تقاضا در بازار واحدهای کوچک، عرضه واحدهای بزرگتر نمود بیشتری دارد.
مهدی روان‌شادنیا، کارشناس اقتصادی در این باره می‌گوید : «در دی‌ماه ۱۳۹۷ میانگین متراژ واحدهایی که معامله شده ۷۵ متر مربع بوده است. ۶۸ درصد از واحدهایی که معامله شدند دارای ارزش کمتر از یک میلیارد تومان و ۴۱ درصد کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان بوده‌اند. اگر میانگین قیمت شهر تهران که ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است را در میانگین متراژ تقاضا یعنی ۷۵ متر مربع ضرب کنیم به عدد تقریبی ۷۵۰ میلیون تومان
می‌رسیم که باید به عنوان میانگین قیمت بر اساس تقاضا در تهران لحاظ شود و ۵۷ درصد معاملات مسکن در این بازه قیمتی انجام شده است. این نکات به سیاست‌گذار یادآوری می‌کند که جهت حمایت‌های دولت باید به سمت واحدهای در استطاعت گروه غالب جامعه هدف برود.»
نقلی‌ها کمیاب شدند
بنابراین حالا یکی از چالش‌های جدید بازار مسکن این است که سیاست‌های دولت برای عرضه مسکن بر اساس کدام یک از متراژها باید صورت گیرد. به باور عده زیادی از تحلیلگران اقتصادی، به دلیل اینکه واحدهای کوچک همیشه جزئی از پرمتقاضی‌ترین فایل‌های خرید و فروش مسکن بوده‌اند، بنابراین باید سیاست‌هایی را اتخاذ کرد که بر اساس آن بتوان میزان عرضه واحدهای با متراژ پایین‌تر را افزایش داد. چرا که این واحدها با تقاضای بیشتری همراه هستند.
اما عده‌ای دیگر از کارشناسان اقتصادی بر این باور هستند که نمی‌توان قانون مطلقی در این زمینه تعریف کرد و باید عرضه واحدها در هر متراژی انجام شود. این در حالی است که عده‌ای از تحلیلگران اقتصادی نیز بر این باور هستند که مشکل بازار مسکن کمبود عرضه نیست، بلکه به دلیل کاهش قدرت خرید مردم، کسی توان خرید ندارد.
البته این که بازار مسکن هم‌اکنون با کمبود عرضه مواجه نیست، نکته‌ای است که بسیاری از دست‌اندرکاران بازار نیز به آن اشاره می‌کنند. این در حالی است که یکی از سیاست‌های نادرست در زمینه ساماندهی بازار مسکن این است که هر بار که این
بازار بر هم ریخته و به هر دلیلی قیمت‌ها به صورت افسارگسیخته بالا رفته‌اند، این تحلیل ایجاد شده که به دلیل کمبود عرضه قیمت‌ها بالا رفته‌اند.
این در حالی است که به باور بسیاری از تحلیلگران اقتصادی در صورت ساماندهی وضعیت تولید و اشتغال و افزایش قدرت خرید مردم، می‌توان اوضاع را به گونه‌ای پیش برد که قشر ضعیف هم بتوانند خانه‌دار شوند. حال باید منتظر ماند و دید مسئولان سال جدید راهکاری برای مهار افسار گسیخته قیمت مسکن می‌اندیشند.
فاطمه آقایی‌فرد
- 17
- 2
