قیمت هر مترمربع خانه در تهران ۱۰۴ درصد رشد کرد

براساس آخرین گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در فروردین ۹۸ در تهران حدود ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان است که نسبت به ماه مشابه سال گذشته حدود ۱۰۴ درصد رشد کرده است. این یعنی خرید و فروش مسکن در پایتخت به قیمت هر مترمربع ۵ میلیون و ۵۲۸ هزار تومان، بیشتر شبیه خوابی است که آخرین بار در فروردین پارسال دیده شده است.

گرانی قیمت مسکن در تهران وقتی بیشتر خود را نشان می‌دهد که بدانیم حداقل دستمزد کارگری در سال جاری حدود یک میلیون و ۵۱۶ هزار تومان است؛ اگر تمام این درآمد دست‌نخورده باقی بماند، ۳۱ سال طول می‌کشد تا یک کارگر بتواند یک خانه ۵۰ متری بخرد. (حدودا ۵۶۳ میلیون تومان به قیمت فروردین ۹۸) البته شاخص دسترسی مسکن در سال ۹۵ نشان می‌دهد که هر خانوار در ایران باید ۱۸ سال برای خرید خانه صبر کند؛ قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در سال ۹۵ حدود ۴ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان بود که در عرض دو سال ۲,۵ برابر رشد کرده است.

براساس گزارش بانک مرکزی، ارزان‌ترین خانه‌ها در منطقه ۱۸ قرار دارد که محله‌های یافت‌آباد، هفده شهریور و فردوس را در خود جای داده است. هر مترمربع خانه در این منطقه حدود ۴ میلیون و ۸۸۰ هزار تومان است که البته نسبت به فروردین پارسال حدود ۸۴,۷ درصد رشد کرده است. کارگران برای خرید خانه ۵۰ متری در این منطقه هم باید حدودا ۱۳.۵ سال صبر کنند. قبل از آنکه گفته شود، می‌توان حدس زد که افزایش ۱۰۳ درصدی قیمت مسکن در تهران، شیب معاملات را هم به شدت نزولی کرده باشد؛ براساس آمارهای بانک مرکزی، تعداد معاملات مسکن در فروردین امسال حدود ۳ هزار و ۴۲۳ واحد بوده که نسبت به اسفند ۹۷ حدود ۷۳.۳ درصد و نسبت به فروردین همین سال حدود ۳۲.۲ درصد کاهش داشته است. در اسفند پارسال ۱۲ هزار و ۸۱۱ خانه معامله شده بود. این رقم برای فروردین ۹۷ حدود ۵ هزار و ۴۶ واحد بود. شیب شدید نزولی معامله خانه تا یک ماه پیش در حالی است که کاهش معامله در فروردین ۹۷ نسبت به ماه مشابه سال ۹۶ حدود ۶.۳ درصد برآورد شده بود؛ یعنی ۸ برابر کمتر از یک سال اخیر. 

علت افزایش قیمت مسکن و مغازه از «کاهش قدرت خرید» و «برهم خوردن عرضه و تقاضا به دلیل هجوم سرمایه در مقاطعی خاص» تا «استفاده از رانت برای تهیه کارت بازرگانی» و «رشد ناگهانی قیمت ارز» را شامل می‌شود. از ابتدای سال ۹۷ تاکنون، افزایش ناگهانی و بی‌ثباتی نرخ دلار باعث رشد قیمت بیشتر بازارها شد. افرادی که پولی داشتند، آن را در بازار ارز، سکه و خودرو سرمایه‌گذاری کردند.

بازار خرید و فروش مسکن اما به دلیل سوددهی کمتر ناشی از رشد قیمت‌ها و کاهش معامله، به مرور قافیه را به سایر رقبایش باخت. بررسی بازار نشان می‌دهد هر شهروند با خرید دلار در اوایل فروردین (۴۷۰۰ تومان) و فروش آن در اواسط شهریور (۱۸۶۰۰ تومان) حدود ۴۰۰ درصد سود کرده است درحالیکه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن طی این مدت ۶ ماهه، حدود ۱۴۰ درصد سوددهی داشته است. این فاصله سود، باعث تغییر ذائقه مردم شد و نقدینگی سرگردان را به سمت بازارهای سکه و دلار سوق داد.

با این همه قیمت خانه همچنان در سیر صعودی باقی ماند و برچسب «رکودتورمی» را بر پیشانی خود حفظ کرد. تصمیمات اقتصادی مقطعی دولت برای کنترل بازار ارز نیز به این رکود دامن زد. بانک مرکزی در بهار امسال، همزمان با شروع بحران ارزی اعلام کرد به همه واردکننده‌ها ارز ۴۲۰۰ تومانی تخصیص می‌دهد؛ همین یک جمله، راه سوءاستفاده را باز کرد و عده‌ای را به وسوسه انداخت. آنها قصد داشتند خود را واردکننده جا بزنند اما برای این‌کار باید کارت بازرگانی داشت و برای تهیه کارت بازرگانی هم باید محلی را به عنوان ساختمان شرکت معرفی کرد. آنهایی که قصد سوءاستفاده داشتند، محل‌هایی را با اجاره به مراتب بالاتر از عرف بازار، برای مدت چند ماه معامله کردند.

همین اقدام باعث برهم خوردن نظم بازار و رشد قیمت مکان‌های تجاری و به تبع آن مسکن شد. اتاق بازرگانی تهران در تابستان ۹۷، حدود ۱۵ هزار کارت بازرگانی را مورد پایش قرار داد تا متوجه شود حجم رانت چقدر بوده است. وقتی قیمت‌ها به یکباره رشد می‌کند اما درآمد ثابت می‌ماند، دایره انتخاب مردم محدودتر می‌شود و اولویت کیفیت، جای خود را به قیمت ارزان‌تر می‌دهد.

شهروندان دنبال قیمت‌های پایین می‌گردند اما احتمالا در بازار مسکن نمی‌توانند موفقیت آنچنانی کسب کنند؛ آمارهای بانک مرکزی می‌گوید کمترین رشد قیمت در منطقه ۱۲ (محله‌های بهارستان، فردوسی، هرندی و...) ثبت شده که البته همین کمترین رشد، حدود ۶۵ درصد است. قیمت هر مترمربع خانه در این منطقه حدود ۶ میلیون و ۱۳۰ هزار تومان برآورد شده. در نقطه مقابل، بیشترین رشد قیمت در منطقه ۱۴ (محله‌های پیروزی، نبرد و...) با ۱۳۳,۱ درصد رخ داده است. قیمت هر مترمربع خانه در این منطقه حدود ۹ میلیون و ۸۹ هزار تومان است.

بیشترین معامله مسکن در منطقه ۵ رقم خورده است. قیمت هر مترمربع خانه در این منطقه حدود ۱۴ میلیون تومان است که نسبت به فروردین پارسال حدود ۵۰ درصد رشد داشته است.  از سوی دیگر گرانترین خانه‌ها در منطقه یک (محله‌های زعفرانیه، فرمانیه، ازگل و...) خرید و فروش می‌شوند. قیمت هر مترمربع خانه در این منطقه ۲۴ میلیون و ۲۸۰ هزار تومان است که نسبت به فروردین پارسال حدود ۱۰۸ درصد رشد کرده است.

یک کارشناس مسکن با بیان اینکه بازار مسکن در رکود است پیش‌بینی می‌کند: «در سال جاری تا شهریورماه شاهد رونق مختصر مسکن باشیم اما بعد از آن به مدت دو سال درگیر رکود عمیق می‌شویم.» بیت‌الله ستاریان با تاکید بر اینکه اگرتصمیمات اساسی گرفته نشود، قطعا رکود مسکن ادامه پیدا می‌کند، ادامه می‌دهد: «مهم‌ترین برنامه‌هایی که می‌توان به اجرا گذاشت عبارتند از آزادسازی بخش مسکن، عبور از تحریم برای سرمایه‌گذاری خارجی و به کار انداختن همه ابزارهای مالی از طریق بانک مرکزی.»