«تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مرداد ۱۳۹۸ به سه هزار و ۳۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به مرداد پارسال ۷۲.۶ درصد کاهش داشته است». این آخرین وضعیت مسکن به روایت آمارهای رسمی است. آن‌طورکه بانک مرکزی در این‌باره در ماه‌های اخیر گزارش کرده است، شمار معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مرداد سال جاری، نسبت به تیر امسال ۳۱.۳ درصد کاهش نشان می‌دهد.
بر اساس این گزارش در مرداد، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، ۱۳ میلیون و ۳۰ هزار تومان بوده که این رقم نسبت به مدت مشابه در سال گذشته، ۷۶ درصد افزایش قیمت را نشان می‌دهد. نگاهی به روند تغییر قیمت مسکن از سال گذشته تاکنون حکایت از این دارد که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در سال گذشته پنج میلیون تومان بوده که با رسیدن به سال ۹۸، متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی به بیش از ۱۱ میلیون تومان رسیده است؛ اتفاقی که باعث افزایش آمار مستاجران به دلیل کاهش قدرت خرید مردم شده است.
رشد اجاره‌نشینی
نگاهی به آمار اجاره‌نشینی در کشور حکایت از این دارد که کوچ اجباری از خانه‌هایی که سند آن به نام مالکان است به مسکن‌های اجاره‌ای طی ۲۰ سال اخیر رشد کرده است. بر اساس آماری رسمی، اگر در سال ۷۵ بالغ بر ۷۳.۴ درصد مردم ایران در خانه‌های ملکی زندگی می‌کردند، ۱۵.۴ درصد مستاجر بودند و ۱۱.۹ درصد در سایر واحدها زندگی می‌کردند، از دهه ۸۰ به بعد روند اجاره‌نشینی با رشد قیمت‌ها افزایش یافته است. تا جایی که در سال ۸۵، رقم مالکیت ۶۷.۹ درصد کاهش و سکونت استیجاری ۲۲.۹ درصد افزایش یافته است. این روند در دهه ۹۰ نیز جریان یافته است؛ به‌طوری‌که از آغاز این دهه، میزان خانه‌های ملکی به ۶۲.۷ درصد و خانه‌های استیجاری به ۲۶.۶ درصد رسیده است تا جایی‌که در سال ۹۵، این ارقام به ترتیب به ۶۰.۵ درصد و ۳۰.۷ درصد رسیده است.
روند رشد اجاره‌نشینی در سه سال اخیر نیز اتفاق افتاده است، به‌طوری‌که بر اساس آمارهای ارائه شده در رسانه‌های مختلف، تعداد مستاجران در سال گذشته به ۲۲ میلیون و ۵۰۵ هزار نفر در قالب شش میلیون و ۸۱۹ خانوار رسیده است. افزایش آمار مستاجران در سال‌های اخیر در حالی است که چند وقت پیش نائب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک به ایرنا گفته بود: «۹۸ درصد مستاجران توان افزایش نرخ‌اجاره‌بها را ندارند». چرا که بر اساس گزارش‌های مختلف به دلیل رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر، قیمت اجاره‌بها نیز رشد کرده است.
پاییز سال گذشته بود که مرکز آمار در این باره این‌طور گزارش کرد، قیمت هر متر مربع زمین در بهار سال ۹۷ نسبت به بهار سال ۱۳۹۶ معادل ۲۹ درصد افزایش داشته، در حالی‌که متوسط اجاره یک مترمربع زیر بنای مسکونی ۲۲ درصد رشد داشته است. اما رشد قیمت مسکن که منجر به افزایش آمار اجاره‌نشینی و رکود این بازار شده، درست در حالی مطرح است که ۶۰ درصد قیمت یک ملک بر اساس نرخ زمین تعیین می‌شود و کمتر از ۵۰ درصد این رشد قیمت مربوط به قیمت دلار یا تحریم‌های بین‌المللی است.
این موضوع نشان می‌دهد که قیمت مسکن در ایران بر اساس فاکتورهای اقتصادی تعیین نمی‌شود و عواملی از قبیل دلالی، قوانین سلیقه‌ای و حتی اتفاقات سیاسی در این موضوع دخالت دارد. مسئله‌ای که حالا باعث افزایش قابل‌توجه قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان شده و علاوه بر بالا بردن آمار اجاره‌نشینی در ایجاد رکود بازار نیز نقش ایفا کرده است. رکودی که حالا انگیزه بسیاری از فعالان در حوزه ساخت و ساز را از آن‌ها گرفته و به نظر می‌رسد که این روند اگر ادامه‌دار باشد، بحران خانه‌های خالی و حتی کاهش تعداد واحدهای مسکونی پررنگ‌تر خواهد شد.
چه باید کرد؟
وضعیت مسکن در حالی روز به‌روز بحرانی‌تر می‌شود که هیچ‌کدام از راهکارهای دولت برای خانه‌دار کردن اقشار ضعیف و متوسط تاکنون جواب نداده است و شمار حاشیه‌نشینی هر سال رشد می‌کند. هر بار که تسهیلات جدیدی برای خرید مسکن روی کار می‌آید، بهانه خوبی به دست صاحب‌خانه‌ها داده می‌شود تا قیمت‌ها را تا جایی که می‌توانند افزایش دهند. به نظر می‌رسد به دلیل اینکه قانون مشخصی برای قیمت‌گذاری مسکن وجود ندارد، این اتفاق در جریان است. هر چند در این زمینه بسیاری از کارشناسان اقتصادی بر این باور هستند که مسکن به دلیل اینکه یک کالای همگن نیست، نمی‌توان قانون مشخصی برای تعیین قیمت‌ها اتخاذ کرد. چراکه موقعیت هر واحد مسکونی نسبت به موقعیت واحد مسکونی دیگر در همان محله یا خیابان از لحاظ امکانات فرق دارد و در این زمینه دولت نمی‌تواند به صورت تک به تک برای هر واحد مسکونی قیمت تعیین کند.
اما به نظر می‌رسد می‌توان تدابیری اندیشید تا بر اساس آن قیمت متوسط ملک در مناطق پایتخت ایجاد شود و با توجه به امکانات یک واحد مسکونی قیمت‌ها را کمی بالا یا پایین کرد. اظهار نظرها در این زمینه متفاوت است. برخی از آگاهان اقتصادی تنها راهکار حل بحران مسکن را افزایش قدرت خرید اقشار متوسط را افزایش سطح درآمدهای ماهانه اقشار ضعیف می‌دانند. برخی دیگر از کارشناسان نیز بر این باور هستند که برای جلوگیری از رشد قیمت‌ها در زمان ارائه تسهیلات باید به جای افزایش وام خرید، دولت با تاخیر اقساط وام ارائه شده را دریافت کند.
۲۴ تیر همین امسال بود که محمدعلی دهقان‌دهنوی، معاون وزیر اقتصاد با بیان اینکه افزایش قیمت مسکن چه به شکل تدریجی و چه به صورت جهشی می‌تواند قدرت خرید تسهیلات را به شدت تحت تاثیر قرار دهد، به فارس گفت: «در حال حاضر نیز تحت تاثیر جهش قیمت مسکن در سال گذشته قدرت خرید تسهیلات ویژه خانه‌اولی‌ها به پایین‌ترین حد کاهش پیدا کرده است». این عضو سابق هیئت مدیره بانک مسکن افزود:«راهکار خروج از این وضعیت را نباید در داخل صندوق جست‌وجو کرد، بلکه باید به دنبال منابعی در خارج از صندوق باشیم تا به کمک بیاید و بتواند قدرت خرید این نوع تسهیلات را احیا کند».
او افزود: «این منابع می‌توانست از محل سپرده‌گذاری صندوق توسعه ملی در بانک مذکور تامین شود و یا منابع یارانه‌ای دیگری از سوی دولت به این موضوع اختصاص یابد». در میان راهکارهای مختلفی که برای حل بحران مسکن وجود دارد، آنچه که بیشتر اهمیت دارد، افزایش قدرت خرید مردم است. چرا که به گفته بسیاری از آگاهان اقتصادی، زمین بیش از نیمی از هزینه‌های یک واحد مسکونی را تشکیل می‌دهد و به دلیل اینکه حالا زمین‌های پایتخت همگی مورد استفاده قرار گرفته و راهی برای افزایش زمین و عرضه آن وجود ندارد، باید به جای توجه به عرضه زمین، قدرت خرید مردم را افزایش داد.
- 16
- 5
