سه عامل افت فشار اجاره‌بها در تهران

آمارهای رسمی از بازار اجاره نشین ها بیانگر عبور تورم اجاره از نقطه اوج است؛ به طوریکه ماه قبل این نرخ به ۲۹ درصد رسید. تورم نقطه ای اجاره مسکن در مهر ماه به بالاترین سطح طی ماه های گذشته از سال ۹۸ رسید و پس از آن به مدت دو ماه مسیر کاهشی را طی کرد. پایان فصل اصلی نقل و انتقالات در بازار اجاره مهم ترین عامل کاهش اجاره بها و افت تورم در این بازار است. جنس غالب خریداران مسکن هم مؤثر بوده است.

با عبور بازار اجاره بها از نقطه اوج تورم نقطه ای، فشار اجاره مسکن در شهر تهران بطور نسبی و در مقایسه با مقطع زمانی ابتدای پائیز، کم تر شد.تحقیقات و بررسی های« دنیای اقتصاد» با استناد به واقعیت بازار و دو دسته اطلاعات رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره نشان می دهد این بازار پس از ثبت بالاترین تورم نقطه ای در مهرماه- نقطه اوج تورم نقطه ای اجاره مسکن در سال ۹۸- با نوعی شیب زنی مواجه شده است.تغییرات تورم اجاره مسکن از ابتدای سال تا به حال طبق ميزان رشد اجاره آپارتمان در هریک از ماه های قبل از امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل نشان می دهد در ۱۰ ماهه اول سال جاری، نقطه اوج تورم اجاره در مهرماه تجربه شد.

نرخ اجاره بها در مهرماه امسال در اجاره نامه های منعقد شده بین موجران و مستاجران طبق آمارهای رسمی منتشر شده از طرف بانک مرکزی نسبت به مهرماه سال گذشته - مدت مشابه سال قبل - معادل ۸/ ۳۴درصد افزایش یافت و پس از آن درهر کدام از دو ماه آبان و آذر به صورت پی در پی تورم نقطه ای اجاره مسکن در مقایسه با نقطه اوج تورم اجاره، مسیر کاهشی در پیش گرفت. به این معنا که پس از ثبت بالاترین نرخ تورم اجاره در مهرماه نسبت به همه ماه های سپری شده از ماه فروردین تا دی امسال در قیاس با ماه های مشابه سال پیش ، بازار اجاره در دو ماه آبان و آذر از نقطه اوج تورم عبور کرد و فشار اجاره بها در پایتخت بطور نسبی کمتر شد. هرچند در دی ماه این مسیر کاهشی متوقف شد و تورم نقطه ای اجاره در این ماه بصورت خفیف مجددا افزایش یافت.بررسی ها نشان می دهد تغییرات تورم نقطه ای اجاره مسکن را در واقع میتوان به معنای تغییرات سطح اجاره بها نیز تعبیر کرد.

تورم نقطه ای اجاره مسکن در ماه فروردین سال جاری برابر با ۲۲ درصد بود.در اردیبهشت هم زمان با ثبت تعداد بیشتری از قراردادهای اجاره بها به علت نزدیک شدن به مقطع زمانی اوج جابجایی ها در بازار اجاره، تورم نقطه ای اجاره آپارتمان به ۶/ ۲۲ درصد افزایش یافت.این ميزان همچنين در خرداد باز هم افزایش یافت و به ۲۳ درصد رسید.در ادامه مسیر افزایشی تورم اجاره مسکن ، نرخ رشد اجاره بها در تیرماه سال جاری در مقایسه با تیرماه سال گذشته به ۸/ ۲۴ درصد افزایش یافت و این ميزان در مرداد ماه به ۱/ ۲۸ درصد رسید.

در شهریور تورم نقطه ای اجاره با عبور از ۳۰ درصد به ۴/ ۳۱ درصد رسید.اما در مهرماه نقطه اوج تورم اجاره به ثبت رسید.سرعت رشد اجاره بهای مسکن در مهرماه سال جاری در مقایسه با مهرماه سال گذشت ۸/ ۳۴ درصد افزایش یافت.با این حال، در آبان‌ماه تورم نقطه ای اجاره مسکن در مسیر کاهشی قرار گرفت و تورم نقطه ای ۴/ ۳۱ درصدی در این ماه به ثبت رسید.

این مسیر کاهشی در ماه آذر نیز ادامه یافت طوری که تورم نقطه ای اجاره بها در این ماه به ۲/ ۲۸ درصد کاهش پیدا کرد.با این حال، در دی تورم نقطه ای اجاره به صورت خفیف افزایش یافت و به ۲۹ درصد رسید.علاوه بر داده های رسمی اعلام شده از آخرین تحولات بازار اجاره بها از طرف بانک مرکزی که نشان دهنده عبور بازار اجاره از نقطه اوج تورم در دو ماه آبان وآذر سال جاری و سپس افزایش خفیف تورم اجاره در دی ماه است اطلاعات منتشر شده از تحولات این بخش از بازار مسکن از طرف مرکز امار ایران هم تغییرات اجاره آپارتمان در همین بازه زمانی را نشان می دهد.

براساس اطلاعات مرکز امار، اجاره بهای مسکن در فصل تابستان سال جاری بطور میانگین در شهر تهران به ازای هر مترمربع به مبلغ ۴۳ هزار و ۵۰۰ تومان رسید. براساس این اطلاعات در پاییز امسال نیز میانگین اجاره بها در پاییز در شهر تهران تا مرز ۴۵ هزار تومان در هر مترمربع پیشروی کرد و در دی ماه با توجه به میزان رشد نقطه ای اجاره بها ، میانگین اجاره مسکن به حول و حوش مترمربعی ۴۰ هزار تومان رسید.در واقع در در حالی که اطلاعات وآمارهای منتشر شده از طرف بانک مرکزی درباره‌ی آخرین تحولات بازار اجاره مسکن از عبور بازار اجاره از نقطه اوج تورم خبر می دهد و از طرف دیگر افزایش خفیف تورم نقطه ای در دی را تائید می کند داده های مرکز آمار اثبات می کند که مسیر کاهشی نرخ تورم نقطه ای اجاره بها به معنای کاهش سطح اجاره بها در ماه های آبان و آذر ماه است.

در واقع آمارها نزول خفیف سطح اجاره بها در ماه های آبان و آذر و بعد از آن بازگشت به مسیر صعودی به صورت خفیف و جزئی در دی را نشان می دهد.به این ترتیب و طبق داده ها و آمارهای رسمی مستاجران با نوعی شیب زنی تورم در بازار اجاره مواجه بوده اند. بررسی های« دنیای اقتصاد» نشان می دهد حداقل سه عامل عمده منجر به شیب زنی تورم اجاره در ماه های آبان و آذر شده و باعث شده است بازار اجاره از نقطه اوج تورم عبور کند. نخستین عامل به« عبور بازار اجاره از فصل اوج جابجایی ها» مربوط می شود.معمولا از اواسط خردادماه تا پایان فصل تابستان بعنوان مقطع زمانی اوج جابجایی ها در بازار اجاره شناخته می شود.عمده مستاجران در این مقطع زمانی اقدام به جابه جایی در بازار اجاره می کنند و بيش ترین ميزان تقاضا و نوسانات قيمت در بازار اجاره مربوط به این بازه زمانی است.

این در حالیست که با اتمام تابستان و شروع پائیز سطح تقاضا در بازار اجاره نیز بطور محسوس کاهش می یابد و غالبا به علت افت حجم تقاضا در نیمه دوم سال، روند رشد اجاره بها متوقف یا کند می شود.همین عامل بعنوان اولین علت عبور بازار اجاره از نقطه اوج تورم در ماه های آبان و آذر قابل معرفی است.در این دو ماه نیز مطابق با روال سال های قبل حجم تقاضا برای جابجایی در بازار اجاره و در نتیجه تقاضا برای اجاره مسکن کاهش یافت و به همین دلیل تورم نقطه ای اجاره مسکن در این دو ماه روند کاهشی در پیش گرفت.

دومین عامل به« افزایش خریدهای سرمایه ای در بازار مسکن در ماه های اخیر» مربوط می شود.در حالی که پاییز امسال همزمان با افزایش عمق رکود در بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی، سفته بازان به تدریج از بازار خارج شده وحضور آن ها در بازار مسکن به کمرنگ ترین حالت در مقایسه با ماه های قبل در آمد بيش ترین ميزان تقاضا برای خرید مسکن به خریدهای سرمایه ای معطوف شد.

در خریدهای سرمایه ای برخلاف خریدهای سفته بازانه که به خاطر کسب سود در کوتاه مدت انجام می شود، معمولاً خریداران، واحدهای خریداری شده را برای مدت زمانی دست کم ۲ تا ۳ سال نگهداری می کنند.بخشی از این واحدها از طرف این گروه از سرمایه گذاران خالی باقی می ماند ولی عمده آن ها به بازار اجاره ارائه می شود.با عقب نشینی سفته بازان از بازار پاییزی معاملات خرید مسکن و انجام بخش عمده ای از معاملات خرید مسکن از طرف متقاضیان سرمایه ای، حجم عرضه مسکن به بازار پاییزی اجاره افزایش یافت.چرا که بخش عمده ای از این واحدها به بازار اجاره عرضه شد.به همین علت این عامل نیز موجب گردید پس از ثبت نقطه اوج تورم اجاره در مهرماه، بازار اجاره به لحاظ تحولات قیمتی در مسیر کاهش قرار بگیرد.عامل سوم به« عرضه تعدادی از واحدهای مسکونی نوساز از سوی سازنده ها به بازار اجاره» مربوط می شود.

با افزایش عمق رکود در بازار معامله های خرید و فروش خانه بعضی از سازنده ها تعدادی از واحدهای نوساز و آماده عرضه خود به بازار را به دلیل نبود مشتری مناسب برای خرید به بازار اجاره عرضه کردند.این عامل نیز بر حجم عرضه مسکن اجاره ای در فصلی که اتفاقا تقاضا در بازار اجاره مسکن تنزل یافته است، افزود.عرضه جدید به بازار اجاره در مقابل کاهش تقاضا در این بازار به علت عبور از فصل اوج جابه جایی مستاجران، موجب شد در دو ماه آبان وآذرماه تورم اجاره در مسیر کاهشی قرار بگیرد.

با این حال بررسی ها واطلاعات و آمارهای رسمی از تحولات بازار اجاره مسکن از توقف مسیر کاهشی تورم اجاره مسکن در پایتخت در نخستین ماه از فصل زمستان خبر می دهد. به رغم وجود سه عامل گفته شده که منجر به کاهش تورم اجاره بها در هر کدام از ماه های آبان وآذر در مقایسه با نقطه اوج تورم اجاره در مهرماه شد، در دی ماه مسیر تورم اجاره بصورت مجدد اما بطور خفیف افزایشی شد.

بررسی ها نشان می دهد یک دلیل این موضوع یعنی بازگشت تورم اجاره به مسیر افزایشی در دی ماه ، به افزایش محسوس و قابل توجه قيمت خانه در شهر تهران در مقطع زمانی آذر و دی ماه امسال مربوط می شود.تورم ماهانه مسکن در این دو ماه مجموعا ۱۰ درصد افزایش یافت و همین موضوع تورم اجاره مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داد. از سوی دیگر هم زمان با کاهش حجم خریدهای مصرفی از بازار مسکن نه تنها قسمتی از تقاضای خرید مسکن به طرف بازار اجاره منحرف شد بلکه به دلیل کاهش این نوع خریدها تعداد عرضه کنندگان واحدهای اجاره ای به بازار ملک با شرایط رهن کامل نیز کاهش یافت.در مقطع زمانی رونق معاملات خرید مسکن بخشی از متقاضیان مصرفی و خانه اولی ها که برای خرید مسکن با کمبود نقدینگی مواجه بودند دست کم برای یک تا دو سال واحد خریداری شده را با وضعیت رهن کامل به بازار اجاره عرضه می کردند و از این طريق قسمتی از کم بود نقدینگی یا تمامی آنرا از طريق مبلغی که از طرف اجاره نشین بعنوان پول پیش به مالک پرداخت می شد، تامین می کردند.با قرار گرفتن بازار در فاز رکود وافت قابل توجه حجم خریدهای مصرفی از بازار مسکن، حجم عرضه این نوع واحدها به مستاجران نیز کم شد و همین عامل موجب شد در دی ماه تورم اجاره مسکن هر چند بصورت خفیف در مسیر افزایش قرار بگیرد.

پیش بینی های کارشناسی در مورد تحولات احتمالی بازار اجاره بهای مسکن در ماه های پیش رو نشان می دهد هر نوع تحول قیمتی و تغيير در روند تورم اجاره بها  در آينده بیش از هر عاملی به نحوه تغییرات قیمتی مسکن بستگی دارد. به این معنی که بيش ترین عاملی که میتواند در ماه های پیشرو بازار اجاره مسکن به لحاظ سطح اجاره بها را تحت‌تأثیر قرار دهد تغییرات قیمتی در بازار مسکن است.تجربه های پیشین بازار مسکن نشان می دهد سطح اجاره بهای مسکن معمولاً بیش از هر عاملی تحت‌تأثیر تحولات قیمتی واحدهای مسکونی قرار دارد چرا‌که اجاره آپارتمان معمولاً نسبتی از قیمت واحدهایی است که به بازار اجاره عرضه شده اند.

معمولا تحولات قیمتی در بازار خرید مسکن با تاخیر زمانی چند ماهه به بازار اجاره نیز سرایت می کند هر چند در دوره اخیر افزایش قيمت خانه، سطح اجاره عقبتر وکمتر از میزان افزایش قیمت مسکن روند صعودی خود را طی کرده است.رکود و رونق معاملات مسکن نیز از جهات مختلف بر بازار اجاره و سطح اجاره بها اثر گذار است. در دوره های رونق بازار معاملات خرید مسکن، خانه‌دار شدن قسمتی از مستاجران منجر به کاهش تقاضا در بازار اجاره می شود و از طرف ديگر به علت عرضه قسمتی از واحدهای خریداری شده از طرف تقاضای سرمایه ای یا متقاضیان مصرفی که به خاطر جبران کسری نقدینگی اقدام به ارائه واحدهای خود به بازار اجاره می کنند، عرضه جدید به بازار اجاره افزایش یافته و تب و تاب قیمتی در بازار اجاره تا حد زيادي فروکش می کند.

تورم انتظاری، ميزان عرضه نوسازها به بازار اجاره و حجم تقاضای سرمایه ای از ديگر عوامل تاثیرگذار بر سطح اجاره آپارتمان و تحولات مربوط به آن است.