تخریب های اقتصادی ویروس« کرونا» که در خیلی از کشورها هنوز به اندازه تلفات انسانی و هزینه های پزشکی و سلامت بروز نکرده، بزودی در یکی از مهم ترین بازارهای آمریکا نمایان می شود.
« بازار مسکن» در آمریکا بخاطر مواجهه با« حباب کم سابقه قیمت ملک» شدیداً مستعد واکنش بحرانی به هر نوع شوک بیرونی است، به طوریکه اینک اوضاع سخت اقتصادی مالکان آمریکایی وام گیرنده و همینطور مستاجرهای ناتوان از پرداخت اجاره بهای مسکن تحت‌تأثیر رکود کرونایی، این بازار را به آستانه ترکیدن حباب قیمت کشانده است.
یک سوم از دارندگان وام مسکن در آمریکا به علت افت شدید درآمد در اثر تعطیلی کرونایی کسب و کارها، توان پرداخت اقساط ماهانه وام ها را از دست داده اند. در سمت مقابل، مستاجرها هم از پرداخت اجاره مسکن پرهیز می کنند. پیامد این دو چالش سبب بدهکاری سنگین بازار مسکن به موسسات مالی و اعتباری آمریکا در ماه های آتی می شود که تأثير نهایی آن شروع موج حراج خانه های بدهکار و سقوط نرخ مسکن شبیه بحران ۲۰۰۸ است.
سال های ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸ بیش از ۵ میلیون خانه و آپارتمان در بازار مسکن آمریکا به دلیل بحران« وام های مسکن و کاهش قیمت ناشی از ترکیدن حباب قیمتی» به حراج رفت و رکود اقتصادی بزرگ بوجود آمد.قیمت خانه در آمریکا در اواخر سال ۲۰۰۶ بیش از ۸۰ درصد نسبت به ۸ سال پیش از آن فزونی پیدا کرد که بابت این رشد قیمت شدید، وضعیت آن زمان بازار مسکن آمریکا به« وجود حباب در قیمت مسکن» تعبیر شد. ترکیدن حباب قیمتی در سال های ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸، تا سال ها اثر سنگین بر بخش مسکن و دیگر بخش های اقتصاد آمریکا و کشورهای دیگر گذاشت.
اینک آخرین وضعیت روند قیمت مسکن در آمریکا بیانگر رشد شدید قیمت در سال ۲۰۱۹ –مشابه رشد ۲۰۰۶- است. میزان رشد قیمت مسکن در فاصله ۲۰۱۲ تا ۲۰۱۹ به مراتب بیشتر از رشد سایر متغیرهای اقتصادی در آمریکا بوده و از این بابت، حباب قیمتی در این بازار شکل گرفته است.کارشناس اقتصادی هشداردهنده بحران ۲۰۰۸ بازار مسکن آمریکا، اکنون یکبار دیگر در مورد آستانه ترکیدن حباب شماره ۲ مسکن –بعد از حباب سال های ۲۰۰۶ و ۲۰۰۷- هشدار داده است.
در کنار آمار بالای قربانیان ویروس کرونا (corona) ، موضوع داغ خبری این روزهای خبرگزاری های جهان چشم انداز ترسناکی است که بزرگترین اقتصاد جهان با آن مواجه است. سقوط بازارهای مالی، از بین رفتن بیش از ۷۰۰ هزار شغل غیرکشاورزی برای اولین بار در یک دهه گذشته آن هم پیش از شروع اثرات اقتصادی ویروس کرونا، ۱۰ میلیون نفری که تقاضای استفاده از مزایای بی کاری کرده اند ، پیش بینی بی کار شدن ۴۷ میلیون نفر در آینده و رسیدن نرخ بیکاری به ۳۲ درصد در اثر شیوع ویروس کرونا، پیش بینی تقلیل ۳/ ۳ درصدی نرخ رشد اقتصادی و قرار گرفتن نرخ رشد در بازه منفی و کوچک تر شدن اقتصاد تا انتهای امسال من جمله اخباری است که این ایام پیرامون اقتصاد آمریکا به سمع و نظر می رسد. در این رابطه شبیه آنچه در بحران مالی جهانی ۲۰۰۸ تجربه شد، یکی از بزرگترین بخش های در معرض خطر اقتصاد آمریکا، بازار مسکن بزرگ این کشور است. از زمان بحران مالی جهان، سیاست های پولی تهاجمی بانک های مرکزی اقتصادهای پیشرفته، حباب های اقتصادی به شدت خطرناکی ایجاد کرده است که با اولین رکود عمیق اقتصادی شدیداً فرو خواهند پاشید، من جمله حباب بازار مسکن آمریکا.
به گزارش دنیای اقتصاد هر چند سال پیش اقتصاددانان شانسی میانه را برای بروز رکود در اقتصاد آمریکا طی سال ۲۰۲۰ قائل بودند، ولی با شیوع ویروس کرونا (corona) جدید موسوم به« کووید- ۱۹» و تبدیل آمریکا به آلوده ترین نقطه جهان، بنظر میرسد وقوع رکود در اقتصاد این کشور حتمی باشد. اقتصاد آمریکا که تا ژوئن سال گذشته طولانی ترین دوره رونق اقتصادی تاریخ خود را تجربه کرد( بیش از یک دهه پس از بحران مالی جهانی)، به تدریج نشانه های متعددی از وقوع رکود در آن نمایان شد( شبیه آنچه در سال های قبل از بحران ۲۰۰۸ روی داد ). بدین ترتیب شیوع ویروس کرونا با تبعات اقتصادی وخیمش، چون تیر خلاصی خواهد بود برای اقتصاد به چالش خورده این کشور. در این رابطه اقتصاددان جوانی که بحران مالی ۲۰۰۸ را در تارنمای شخصی خود پیش بینی کرده و درباره ی آن اخطار داده بود و به وسیله روزنامه« تایمز» لندن شناخته شد، این بار از احتمال وقوع رکود عمیق در اقتصاد آمریکا و انفجار حباب مسکن آمریکا به دنبال شیوع ویروس کرونا می نویسد.
جِسی کُلُمبو، تحلیلگر مشهور رسانه های اقتصادی است که مطالبش در مجموع پلت فرم های مجازی ماهانه نزدیک به ۱۰ میلیون بازدیدکننده دارد، جدیدا یادداشتی تحلیلی از او با عنوان« حباب مسکن ۲ آمریکا» در تارنمای گروه رسانه ای« فوربس» آمریکا به چاپ رسیده است. او در این یادداشت می نویسد:معتقدم با رکود اقتصاد آمریکا که به نظر می رسد در آستانه آن قرار داریم، حباب بازار مسکن به انفجار خواهد رسید. همانند سایر حباب هایی که من تاکنون رصد کرده ام، حباب مسکن شماره ۲ آمریکا در نتیجه سیاست های پولی به شدت تحریکی و تهاجمی یک دهه اخیر فدرال رزرو – بانک مرکزی آمریکا – بوده است؛ به ویژه سیاست نرخ بهره صفر و سیاست تسهیل مقداری.
با نگاه به بحران های تاریخی در می یابیم که وقوع« رکود بزرگ» عمدتا بخاطر فروپاشی حباب مسکن در اواسط دهه ۲۰۰۰ میلادی بود و آسیب هایی که برای نظام مالی و بانکی آمریکا ایجاد کرد. بعنوان درمانی سریع برای خاتمه بخشیدن به این رکود و قرار گرفتن مجدد اقتصاد در مسیر رونق، بانک مرکزی ایالات متحده آمریکا به سادگی تصمیم گرفت سیاست متورم سازی قیمت های مسکن را پیش گیرد. طبق آمارهای« شاخص کیس- شیلر قیمت مسکن ملی آمریکا»، قیمت ها در بازار مسکن نسبت به کف ۲۰۱۲ خود حدود ۶۰ درصد فزونی یافته است. شبیه دیگر رونق های اقتصادی بطور مصنوعی ایجاد شده، حباب مسکن ۲ آمریکا شتاب بیشتری نسبت به رشد قیمت سایر دارایی ها داشته است؛ ا ز جمله نرخ تورم، اجاره آپارتمان و دستمزدها. این وضعیتی است که دقیقا در حباب مسکن قبلی( ۲۰۰۸) نیز اتفاق افتاد و به نظر میرسد همچون حباب قبلی، ترکیدن آن اجتناب ناپذیر است.
به علاوه مانند حباب مسکن منتهی به ۲۰۰۸، تمام انواع عوامل سوء در شکل گیری حباب مسکن ۲ هم نقش داشته اند، اگرچه این عوامل با موارد بحران قبلی مشابهت یکسان ندارند، تاریخ تکرار نمی شود بلکه هم قافیه می شود. من جمله این عوامل میتوان به اقدام« ابر- مهمان پذیران» شرکت اینترنتی« ایر بی ان بی»، پلت فرم آمریکایی اجاره آنلاین و موقت خانه، اشاره کرد که با استفاده از وام هایی کم بهره ، تعداد متعددی از املاک را برای توسعه فعالیت های اجاره ای خود خریداری کردند. با شیوع ویروس کرونا و تقلیل تقاضای اجاره اما این ابر- مهمان پذیران مقروض عمیقاً در معرض خطر قرار گرفته اند. این وضعیت آشفته بازار مسکن آمریکا در حالیست که گزارش های ناخوشایندی از وضعیت نامطمئن بازار نیروی کار منتشر می شود. طبق جدید ترین برآورد فدرال رزرو ، شیوع ویروس کرونا در مجموع امکان دارد منجر به بی کار شدن ۴۷ میلیون نفر در آمریکا شود و نرخ بیکاری به رکورد ۳۲ درصدی برسد. با این ارقام دیگر رکود اقتصادی معنا نمی یابد، باید به انتظار سقوط اقتصادی آمریکا نشست.
بسته سیاستی- حمایتی
با شکل گیری موج جدیدی از وام گیرندگان مسکنی که انتظار میرود پرداختی های ماهانه خود را به تعویق بیندازند، سیاست گذاران تلاش می کنند قدم هایی برای حمایت از ارائه دهندگان اعتبارات بردارند و آن ها را متوجه این واقعیت سازند که امکان دارد ناگزیر شوند معیارهای سختگیرانه تری را برای احراز صلاحیت نیازمندان به کمک تعیین کنند. به گزارش« بلومبرگ» درخواست ها برای مماشات با آسیب های ناشی از ویروس کرونا، با تصویب بسته تشویقی ۲/ ۲ هزار میلیارد( تریلیون) دلاری که هفته گذشته در کنگره آمریکا نهایی شد، شدت گرفته است. بر اساس طرحی که قانون گذاران تصویب نموده اند مالکانی که از اثرهای اقتصادی ویرانگر ویروس کرونا آسیب می بینند میتوانند پرداخت های ماهانه اقساط خود را به تعویق بیندازند.
از طرفی طبق این طرح، اعتباردهندگان مجاز نیستند برای اطلاع از صحت شرایط وام گیرندگان از آن ها درخواست مدرک کنند. البته مشتریان باید برای صحت ادعای خود شواهدی داشته باشند. بر این اساس در صورت ارائه شواهدی مبنی بر آسیب دیدگی اقتصادی ناشی از ویروس کرونا، خانوار وام گیرنده می توانند پرداخت اقساط خود را تا ۶۰ روز عقب بیندازند، دوره ای که تا چهاربار به مدت ۳۰ روز امکان تمدید دارد. برای وام گیرندگان تجاری نیز مدت این تخفیف حداقل ۳۰ روز است که تا ۶۰ روز می تواند تمدید شود.
با توجه به احتمالی که پیرامون سردرگمی، مجادله و سوءاستفاده ناشی از به تعلیق درآمدن پرداختی های ماهانه وجود دارد ، موسسات سعی می کنند این مسئله را شفاف سازند که تخفیفات تنها برای کسانی است که حقیقتا به آن احتیاج دارند. به گفته بعضی منابع مطلع، مقامات« اداره مالی مسکن فدرال» و« دپارتمان مسکن و توسعه شهری» از کسانی هستند که مذاکرات پیرامون این که آیا نیاز است دستورالعملی برای تعیین واجدین شرایط ارائه شود یا خیر را پیش می برند. رافائل ویلیامز، سخنگوی« اداره مالی مسکن فدرال» در این رابطه می گوید سازمانش طرحی که دولت به تصویب رساند را این چنین تفسیر می کند که تنها مشتریانی که شغل یا درآمد خود را از دست داده اند، می توانند پرداخت اقساط خود را به تعویق بیندازند.
بر مبنای گزارش این سازمان تا تاریخ اول ماه آوریل( ۱۳ فروردین ماه) حدود ۳۰۰ هزار وام گیرنده از دو شرکت دولتی« انجمن وام مسکن ملی فدرال( فانیه مائه)» و« شرکت وام مسکن خانه فدرال( فِرِدیه مَک)» درخواست به تعویق انداختن پرداخت اقساط کردند. با توجه به اینکه در دو هفته گذشته حدود ۱۰ میلیون نیروی کار متقاضی استفاده از مزایای بیکاری شده اند، انتظار می رود این رقم بیش از اینها بالا رود، در حالی که مشخص نیست بحران ویروس کرونا تا کی ادامه خواهد یافت. مارک زندی، اقتصاددان ارشد بخش تحلیلی مؤسسه اعتبارسنجی« مودیز» در این خصوص می گوید:« در صورتی که تعطیلی اقتصاد آمریکا تا تابستان( اول ژوئن/ ۱۲ خرداد) ادامه یابد، حدود ۳۰ درصد از وام گیرندگان مسکن این کشور – معادل ۱۵ میلیون خانوار – امکان دارد اقساط خود را پرداخت نکنند.» در این وضعیت بيش ترین آسیب متوجه اعتباردهندگان غیربانکی خواهد بود و احتمال ورشکستگی های گسترده وجود دارد.
در حالی که عمده تسهیلات طرح به تصویب رسیده مربوط به مالکان خانه می شود، ولی ملاحظاتی هم برای اجاره نشینانی که نمی توانند از پس اجاره بها برآیند در نظر گرفته شده است. بر این اساس برای مالکانی که اجاره بهای مستاجران به مشکل خورده را در شرایط فعلی نمی گیرند، تعویق اقساط وام مسکن آنها تضمین می شود. علاوه براین از موسسات مسکن خواسته شده از ابزارهای موجود برای کمک نقدی و کوپنی به مستاجران استفاده کنند.
- 12
- 4
