راز تنفس مستاجران برای پرداخت اجاره بها در آلمان بررسی شد. به گزارش« دنیای اقتصاد»، حدود سه هفته قبل هم زمان با اوج گیری شیوع کرونا (corona) در آلمان، اخباری در شبکه های اجتماعی و فضای مجازی داخلی منتشر شد که حکایت از ابتکار عمل دولت آلمان برای نجات مستاجران از وخامت اقتصادی ناشی از رکود کرونا درحوزه پرداخت اجاره بهای ماهانه داشت. خبر منتشر شده واقعی اما ناقص بود و جزئیات و کم و کیف این تصمیم را شامل نمی شد. در واقع خبر به شکلی منتقل شد که گویا دولت آلمان موجران را وادار به ارائه مهلت تنفس برای پرداخت اجاره بها کرده و از این طریق از مستاجران در شرایط متلاطم اقتصادی کنونی پشتیبانی کرده است. البته در همین اخبار نیز قید شده بود که دریافت اجاره بها برای مدت چند ماه به تعویق افتاده و خبری از بخشودگی اجاره نبود.
انتشار این اخبار در داخل کشور بدون اینکه حاوی پشت صحنه و جزئیات دقیق باشد، صورت گرفت و ناگفته هایی از آن باقی ماند. در نتیجه این نشر ناقص خبر، در بازار مسکن کشور این مطالبه و نظریه تا حدودی جا افتاد که موجران باید برای مدتی از مستاجران اجاره بها دریافت نکنند.
اما حالا جزئیات ماجرای چتر آلمانی برای مستاجران در عصر شیوع کرونا که مورد استقبال طرفین بازار اجاره این کشور نیز قرار گرفته و بدون هیچ مشکلی اجرا شده، مشخص شده است. تحقیقات میدانی« دنیای اقتصاد» نشان می دهد آنچه اکنون در بازار اجاره کشور آلمان درحال اجراست، همزمان در آمریکا و استرالیا نیز کلید خورده است. این تحقيقات از بازار مسکن سه آلمان ، آمریکا و استرالیا مشخص می کند در این سه کشور یک طرح کاملا مشابه برای محافظت اقتصادی از مستاجران در دوره کرونا درحال اجراست.
محتوای این طرح« تنفس شش تا هفت ماهه اجاره بها در بازار اجاره برای مستاجران» است؛ به این معنا که مستاجران بین شش تا هفت ماه اجازه پیدا می کنند اجاره بهای خود را در سررسیدهای ماهیانه به موجر پرداخت نکنند و پرداخت آن را به تعویق بیندازند. اما راز این تنفس پرداخت اجاره چیست؟ بررسی« دنیای اقتصاد» درباره راز این موضوع که به شکل سطحی در شبکه های مجازی داخلی منتشر و باعث سوء برداشت فعالان بازار مسکن ایران شد، این است که ابزار اصلی دولت ها در کشورهای مختلف جهان برای تنظیم بازار مسکن، بار دیگر در یک بحران فراگیر یعنی شیوع ویروس کرونا، به کمک دولت، خریداران مسکن و اکنون بیش از همه مستاجران در بازار مسکن آمده است. این ابزار همان تسهیلات رهنی یا وام خرید مسکن است.
به گزارش« دنیای اقتصاد»، این برای بار دوم است که در بازار جهانی مسکن، کاربرد طلایی و کلیدی ابزار وام مسکن آشکار شده است. آنچه اولین بار و قبل از این همواره بعنوان کاربرد این ابزار برای نجات از بحران مشاهده می شد، کاربرد آن در مواقع رکود شدید معاملات یا جهش سنگین قیمت مسکن بوده است.
به عنوان مثال یک نمونه از کاربرد تسهیلات رهنی خرید مسکن حدود سه تا چهار سال اخیر در کشور چین مشاهد شد. در چین پس از این که قیمت مسکن با جهش فوق العاده بالا روبرو شد، دولت با استفاده از ظرفیت انعطافی که در نظام پرداخت وام های خرید مسکن وجود دارد ، ضوابط سختگیرانه تری در مورد نرخ سود و اعتبارسنجی متقاضیان استفاده از این تسهیلات اعمال کرد و با این اقدام توانست از تقاضای سرمایه ای مسکن در این بازار بکاهد. در نتیجه کاهش تقاضا، روند رشد قیمت مسکن نیز تا حد زیادی کنترل شد و در نتیجه ابزار تسهیلاتی به کمک کنترل بازار آمد. این مدل از تنظیم بازار مسکن، سال هاست در کشور آمریکا نیز رواج دارد و از تسهیلات رهنی برای این منظور استفاده می شود.
اما اکنون که بحران جهانی کرونا (corona) حجم زیادی از کسب و کارها را تعطیل کرده و در شرایطی که درآمد خانوارها با کاهش شدید روبه روست، هزینه زندگی خانوارها را نیز به سبب الزام به استفاده از مواد ضدعفونی کننده ، ماسک و دستکش به صورت روتین، افزایش داده است، آثار مستقیم و آسیب زننده این شرایط اقتصادی بیش از هر قشر دیگری به اجاره نشین های کشورهای مختلف وارد می شود.
در این شرایط دولت ها دست کم در کشور آلمان، آمریکا و استرالیا توانسته اند از همین ابزار در بازار مسکن به عنوان یک سپر برای محافظت از اجاره نشین ها از تبعات اقتصادی شیوع کرونا استفاده کنند. اما ماجرا و راز این استفاده چیست و چگونه تسهیلات خرید مسکن به کمک مستاجران آمده است؟ به طور کلی بازار تسهیلات رهنی در کشورهای مذکور آن قدر عمیق و ریشه دار است که بیش از نیمی از جمعیت خریداران مسکن در این کشورها یا از وام رهنی استفاده کرده اند یا اکنون درحال استفاده از این تسهیلات هستند. از طرفی یک وابستگی دیرینه و کاربردی میان خریداران مسکن و وام رهنی در این کشورها موجود است که نشات گرفته از جذابیت و کاربردی بودن تسهیلات رهنی خرید مسکن در این کشورهاست. ماجرا از این قرار است که تقاضای سرمایه ای مسکن در این کشورها عمدتا با وام نسبت به خرید مسکن اقدام می کند و سپس از محل اجاره ملک، اقساط ماهانه تسهیلات رهنی را پرداخت می کند. البته خریداران سرمایه ای مسکن در این کشورها بخاطر وجود ابزار مالیاتی کارامد در بخش مسکن، چاره ای جز عرضه آنی ملک خود در بازار اجاره ندارند. به این ترتیب در کشورهای مذکور تقریباً تمام خانه های اجاره ای متعلق به موجرانی است که اقساط وام رهنی بابت واحدهای اجاری خود پرداخت می کنند.
دولت های سه کشور آلمان ، آمریکا و استرالیا در این مقطع بحرانی از اقساط همین وام های خرید مسکن که موجران دریافت کرده اند ، استفاده کرده و توانسته اند تنفسی در پرداخت اجاره ماهانه برای مستاجران تدارک ببینند؛ به این ترتیب که دولت با هم آهنگی بانک ها و موسسات مالی و اعتباری پرداخت کننده وام های رهنی، یک دوره تنفس برای بازپرداخت اقساط این وام ها توسط موجران ایجاد کرده است ، مشروط بر اینکه این موجران نیز دریافت اجاره بهای مستاجران خود را شش تا هفت ماه به تعویق بیندازند.
این ارتباط شبکه ای کشورهای مذکور برای استفاده از ابزارهای رهنی، مدیون توسعه بازار رهن و البته استفاده از ابزار مکمل مالیاتی است. در استرالیا ابزار مالیات نیز به کمک مستاجران آمده است؛ به این ترتیب که دولت های محلی تخفیف ۲۰ تا ۳۰ درصدی بر مالیات های ملکی را مشروط بر اینکه موجران، نسبت به کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی نرخ اجاره بهای ماهانه در شرایط فعلی اقدام کنند، اعمال خواهد کرد. به این ترتیب از بخشودگی و تخفیف مالیاتی نیز به عنوان یک مشوق برای کمک موجران به مستاجران استفاده شده است.
در واقع وام مسکن در کشورهای مذکور به دو شکل کاربردهای ثانویه اما طلایی خود را نشان می دهد؛ نخست تنظیم جریان تقاضای خرید مسکن از بابت جلوگیری از تشدید رکود و همین طور پیشگیری از جهش قیمت مسکن و دوم حمایت از مستاجران در شرایط بحران ملی.
ابزار مالیات در بازار مسکن نیز به شکل دیگری میتواند همین کاربردها را داشته باشد. مالیات های ملکی تقاضای سوداگری مسکن را کاهش می‌دهند و اینک هم ابزاری برای استفاده بعنوان چتر حفاظت مستاجران از تبعات اقتصادی شیوع کرونا (corona) شده اند.
به گزارش« دنیای اقتصاد»، در آلمان اقدام دولت در استفاده از وام های رهنی برای کاهش آسیب به مستاجران، طی یک ماه اخیر به کنترل قیمت مسکن نیز کمک کرده است. تحقیقات« دنیای اقتصاد» حاکی از کاهش ۲۵ درصدی قیمت مسکن در بعضی از شهرهای آلمان در هفته های اخیر و پس از شیوع کروناست. ریشه یابی علت این افت قیمتی نشان می دهد ماجرا به ارتباط بین خرید مسکن و تسهیلات رهنی مرتبط است. در واقع در پی شیوع کرونا تقاضای سرمایه ای خرید مسکن در این کشور به شدت کاهش یافته است. خریداران سرمایه ای مسکن که عموما از وام استفاده می کنند، می دانند که اگر خانه بخرند، باید آن را در بازار اجاره عرضه کنند و از طرفی در سمت تقاضای اجاره، بازار کاملا راکد است و اگر هم املاک به اجاره برود، فعلاً باید با مستاجران مدارا کنند. در نتیجه این وضعیت، آن ها موقتا بازار مسکن آلمان را ترک کرده اند. این کاهش تقاضا، به کاهش تا ۲۵ درصدی قیمت مسکن در برخی از شهرهای این کشور منجر شده است.
تحقیقات میدانی« دنیای اقتصاد» که در این گزارش منعکس شده، نشان داد چیزی که ظاهر آن در اخبار فارسی زبان به شکل ناقص منتشر و موجب سوءبرداشت شد، ابداً تحمیل حکمی از سوی دولت درباره« دوره تنفس پرداخت اجاره بها » توسط موجر برای مستاجران آلمانی نبوده است؛ بلکه سازوکاری در این زمینه تعریف شد که نفع مشترک موجر و مستاجر از اجرای این طرح تامین شود و هر دو سمت بازار اجاره بدون هیچ مشکلی به اجرای این برنامه تن دهند.
این درحالی است که در کشور ما هیچ یک از دو ابزار مذکور اعم از وام های رهنی و مالیات، درحال حاضر جزء یک استفاده حداقلی، کاربرد دیگری ندارد. وام های خرید مسکن که از حدود دو سال پیش به کما رفتند و در ماه های پایانی سال ۹۸ فاصله قدرت خرید این وام ها با میانگین قیمت مسکن آنقدر افزایش یافت که عملا شاهد مرگ این وام ها و افت شدید استفاده از آن ها در بازار مسکن بودیم. در فصل زمستان یک نوع از وام های مسکن که از محل خرید اوراق به متقاضیان پرداخت می شود، با افزایش روبه رو شد که به شکل بسیار خفیف، قدرت خرید این وام را افزایش داد؛ اما این افزایش آنقدر نبود که در شهر تهران اقبال به دریافت آنرا به ميزان قابل توجهی افزایش دهد و میتوان ادعا کرد در یکی دو ماه گذشته، بیشتر در استان های دیگر به جز تهران کاربرد وام های جدید مسکن مشهود شده است.
ابزار مالیاتی نیز وضعیتی به مراتب وخیم تر از وام های رهنی دارد و هنوز به رغم تعریف یکسری تکالیف قانونی در این حوزه، دولت هیچ استفاده ای از ابزارهای مالیاتی در بازار مسکن کشور نکرده است.
طی ۲۵ سال پیش دست کم چهار دوره رکود سنگین معاملاتی و ۴ دوره جهش قیمت مسکن در تهران و به دنبال آن در کشور تجربه شده است که در هر یک از این دوره ها، چه وام های رهنی و چه انواع مالیات کاربردی در بخش مسکن مانند مالیات بر عایدی مسکن می توانست به کنترل بازار کمک کند؛ ولی در هیچ کدام از دوره های مذکور از این ابزارها استفاده نشده است.
بی عملی دولت ها در این زمینه نشان از ضعف آن ها در استفاده از ابزارهای مذکور برای کنترل بازار مسکن دارد.
- 15
- 4
