همه چیز درباره وام مسکن ۹۹/ دلیل واکنش منفی به تسهیلات جدید

سبد تسهیلات ساخت مسکن بعد از افزایش وام خرید، با ۳۶ حالت پرداخت به لحاظ« سقف و نوع وام، نوع سازنده و نوع شهر» به روز شده است. اما چشم پوشی از این طبقه بندی ظاهری،« شرایط دسترسی» به وام ها در سال جدید مستلزم طی مراحل مشخصی است. باطن تسهیلات نشان می دهد برای دریافت وام بدون سپرده باید طول زمانی معین برای« رسوب حساب» طی شود و برای بخشی از وام، اوراق خریداری شود. دو مانع مقابل سازنده ها در مسیر دریافت تسهیلات وجود دارد. واکنش متقاضیان وام خرید و ساخت بررسی شده است.

فهرست ۳۶ دسته تسهیلات ساخت قابل پرداخت در شبکه بانکی طبق سقف و نرخ سودهای مختلف تشریح شد. بررسی ویژگی های هر یک از انواع این تسهیلات پرده از معمای واکنش منفی سازنده ها به تسهیلات جدید ساخت و کم رغبتی آنها به دریافت این وام از شبکه بانکی بر می دارد. به گزارش« دنیای اقتصاد»، با ابلاغ سیاست های اعتباری جدید در شبکه بانکی کشور، تکلیف سقف تسهیلات ساخت مسکن قابل پرداخت در کشور بر اساس چهار دسته انواع وام و سه دسته مکانی شامل تهران، مراکز استان ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر و سایر نقاط شهری( شهرهای کوچک)، مشخص شده است. همچنین سقف و سود این تسهیلات بر اساس « نوع سازنده» متغیر بوده و هر یک از سه گروه سازنده ها شامل سازنده های حرفه ای که از فناوری های نوین در ساخت استفاده می کنند، سازنده های حرفه ای که از این فناوری ها استفاده نمی کنند و سازنده های غیرحرفه ای از سقف و سود متفاوتی نسبت به یکدیگر برخوردار می شوند. به این ترتیب در مجموع با توجه به چهار نوع وام، سه نوع سازنده و سه گروه شهری، ۳۶ حالت مختلف برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در سال جاری وجود دارد.

جزئیات شرایط پرداخت انواع این تسهیلات هفته گذشته در برنامه« متراژ» شبکه اینترنتی« اکو ایران» که از روش اینترنت در دسترس علاقمندان است، با حضور یک مقام مسئول از شبکه بانکی بررسی و تشریح شد. برنامه« متراژ» که روزهای سه شنبه از شبکه اینترنتی اکوایران پخش می شود، آخرین تحولات بازار مسکن، رویدادهای مهم بخش مسکن، ارائه دیدگاه های کارشناسی درباره راه برون رفت از مشکلات بخش مسکن و نیز پیش بینی روند آتی این بازار را پوشش می دهد. بایگانی تمام برنامه های پخش شده از زمان آغاز به کار شبکه اکوایران تاکنون در دسترس عموم مخاطبان قرار دارد که برای دسترسی به آن لازم است علاقه مندان به آدرس اینترنتی این شبکه، www.ecoiran.com مراجعه کرده و از منوی سمت راست بالای صفحه وارد گزینه« متراژ» شوند تا به تمام آرشیو برنامه های ضبط شده دسترسی داشته باشند. جزئیات آخرین برنامه متراژ با عنوان« لیست وام های جدید ساخت» نیز که در حال حاضر از طریق این آرشیو قابل مشاهده است، در این گزارش آمده و از کم و کیف و ظاهر و باطن انواع وام های ساخت مسکن پرده برداشته است.

نوع اول وام ساخت که در شبکه بانکی تعریف شده، وام از محل خرید اوراق است. اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن که در حال حاضر به طور متوسط هر فقره از آنها حدود ۴۵ هزار تومان قیمت دارد، پشتوانه پرداخت وام خرید و ساخت مسکن توسط شبکه بانکی به شمار می آید که خرید هر فقره از آن، امتیاز ۵۰۰ هزار تومان وام را عاید خریدار اوراق اعم از سازنده یا خریدار مسکن می کند.

سقف تسهیلات وام ساخت از محل اوراق به سازنده های گروه اول شامل سازنده های حرفه ای که از فناوری های نوین در ساخت استفاده می کنند، در تهران ۱۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان ها و شهرهای بزرگ ۸۰ میلیون و در سایر نقاط شهری ۶۰ میلیون تومان تعریف شده است. در عین حال سقف های مذکور در مورد این نوع از وام که در ازای خرید اوراق پرداخت می شود، در مورد گروه دوم سازنده ها یعنی حرفه ای هایی که از فناوری های نوین در پروژه ساختمانی خود استفاده نمی کنند و گروه سوم یعنی سازنده های غیرحرفه ای نیز برابر با حالت اول است. نرخ سود این وام ها همچون اغلب انواع وام اوراق قابل پرداخت در شبکه بانکی ۵/ ۱۷درصد است.

در حال حاضر با توجه به اینکه قیمت اوراق تقریبا در پایین ترین محدوده دست کم سه سال اخیر قرار دارد، بهترین موقعیت برای استفاده از انواع وام اوراق به لحاظ پرداخت کمترین هزینه بابت دریافت وام حاکم است. به عنوان مثال برای دریافت بالاترین سقف قابل پرداخت این وام که مختص شهر تهران بوده و ۱۰۰ میلیون تومان است، باید ۲۰۰ فقره اوراق خریداری شود که هزینه ای بالغ بر ۹ میلیون تومان دارد و در نتیجه خالص وام دریافتی بدون احتساب هزینه اوراق، حدود ۹۱ میلیون تومان است.

نوع دوم وام ساخت قابل پرداخت در سال جاری به« وام بدون سپرده» شهرت دارد. این گروه از وام ها در ظاهر بدون سپرده است اما در باطن هم نیازمند رسوب سپرده نزد بانک بوده و هم به خرید اوراق نیاز دارد. در واقع وام های بدون سپرده به شکل مشروط پرداخت می شود. شرط اول این است که باید سازنده نزد بانک رسوب حداقل یک ساله به میزان مشخص داشته باشد و شرط دوم نیز این است که معادل بخشی از سقف این تسهیلات باید اوراق خریداری شود. یک تفاوت مهم این نوع وام با وام های گروه اول نیز در نرخ سود آن است که معادل ۱۸ درصد بوده و نیم درصد از وام اوراق بیشتر است. سقف این وام برای سازنده های گروه اول یعنی حرفه ای هایی که در پروژه خود از فناوری های نوین استفاده می کنند، در تهران ۲۵۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ و مراکز استان ها ۲۲۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۱۸۰ میلیون تومان است. این سقف برای سازنده های گروه دوم یعنی حرفه ای هایی که از فناوری های جدید ساخت بی بهره هستند، در تهران ۲۰۰ میلیون تومان در شهرهای بزرگ و مراکز استان ها ۱۷۰ میلیون تومان و در سایر نقاط شهری ۱۴۰ میلیون تومان است. سازنده های غیرحرفه ای نیز در تهران تا سقف ۷۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ تا سقف ۶۰ میلیون و در سایر شهرها تا سقف ۵۰ میلیون تومان می توانند از این نوع وام ها استفاده کنند.

برای دریافت این وام لازم است متقاضی تا سقف ۲۰ درصد از کل وام را اوراق بخرد و معادل ۱۵ درصد از باقی مانده وام قابل پرداخت نیز رسوب یکساله سپرده نزد بانک عامل پرداخت کننده تسهیلات داشته باشد.

سومین گروه از انواع وام های ساخت که اکنون در شبکه بانکی قابل پرداخت است، مختص« بافت های فرسوده شهری» تعریف شده است. ظاهر این وام به لحاظ سقف های پرداخت کاملا مشابه وام نوع دوم یعنی وام بدون سپرده است و علاوه بر رعایت دو شرط مذکور، مزایایی نسبت به نوع قبلی دارد. ویژگی این نوع از وام ها این است که بخشی از آن مشمول سود تک رقمی مختص بافت های فرسوده می شود. در واقع ۵۰ میلیون تومان از وام پرداخت شده در تهران، ۴۰ میلیون تومان از وام مختص شهرهای بزرگ و ۳۰ میلیون تومان از وام شهرهای کوچک با نرخ سود ۹ درصد محاسبه خواهد شد. از الباقی سقف باقی مانده این وام ها نیز در تهران ۱۰۰، در شهرهای بزرگ ۸۰ و در سایر نقاط شهری ۶۰ میلیون تومان در ازای خرید اوراق پرداخت و با نرخ سود ۱۶ درصد محاسبه می شود. در نهایت الباقی سقف وام به هر میزان که باشد با تبعیت از نرخ سود ۱۷ درصدی پرداخت می شود. به این ترتیب وام های قابل پرداخت در بافت های فرسوده از سه جزء با سه نرخ سود متفاوت ۹، ۱۶ و ۱۷ درصدی تشکیل شده است.

به عنوان مثال وام ۲۵۰ میلیون تومانی بافت فرسوده که در تهران به سازنده های حرفه ای که از فن آوری های جدید در ساخت و ساز بهره می برند، پرداخت می شوند ، شامل ۵۰ میلیون تومان تسهیلات ۹ درصدی، ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات ۱۶ درصدی در ازای خرید اوراق و ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده با نرخ ۱۷ درصد در ازای رسوب سپرده نزد بانک است. در واقع برتری این نوع وام نسبت به وام های بدون سپرده مربوط به نرخ سود آن است. نرخ سود این تسهیلات با توجه به اینکه ویژه نوسازی بافت های فرسوده پرداخت می شود، در الباقی تسهیلات نیز یک واحد درصد از نرخ سود تسهیلات عادی بدون سپرده کمتر و معادل ۱۷ درصد است. به این ترتیب اگرچه سقف های این تسهیلات و تسهیلات بدون سپرده یکسان است، اما مزیت پنهان وام های بافت فرسوده در نرخ پایین تر سود آنهاست.

چهارمین نوع وام ساخت قابل پرداخت در سال ۹۹ مختص تعاونی های مسکن تعریف شده است. سود این وام ها نیز ۱۸ درصد تعریف شده و شرایط دوگانه پرداخت نوع دوم وام( تسهیلات بدون سپرده) شامل خرید اوراق و رسوب سپرده باید در این گروه نیز رعایت شود. سقف وام ویژه تعاونی ها برای سازنده های گروه اول در تهران ۱۵۰ میلیون، در شهرهای بزرگ ۱۳۰ میلیون و در سایر نقاط شهری ۱۰۰میلیون تومان است. این سقف برای سازنده های گروه دوم در تهران ۱۳۰، در شهرهای بزرگ ۱۱۰ و در سایر شهرها ۸۰میلیون تومان تعیین شده است. سازنده های غیرحرفه ای نیز در تهران می توانند حداکثر ۷۰میلیون، در شهرهای بزرگ ۶۰ میلیون و در سایر شهرها از ۵۰ میلیون تومان از این نوع وام استفاده کنند.

هریک از انواع چهارگانه وام ساخت مسکن که اکنون در شبکه بانکی قابل پرداخت است، پس از پیشرفت ۲۰ درصدی پروژه های ساختمانی به متقاضیان پرداخت می شود. میزان پوشش این وام از ساخت و سازها بر اساس موقعیت مکانی و متراژ واحدها متفاوت است، اما اگر نیاز به واحدهای نقلی و میان متراژ به ویژه در شهرهای بزرگ را اساس قرار دهیم، این وام ها می تواند بین ۷۰ تا ۸۰ درصد از هزینه های ساخت هر واحد مسکونی را پوشش دهد.

سبد تسهیلات خرید مسکن ۹۹

به گزارش« دنیای اقتصاد»، امسال سبد تسهیلات خرید مسکن شامل وام اوراق و خانه اولی ها بدون تغییر نسبت به سال گذشته اعمال خواهد شد، چراکه آخرین نوبت تغییرات این تسهیلات در دی ماه سال گذشته پیاده شد.

به این ترتیب در حال حاضر سقف تسهیلات انفرادی خانه اولی ها با نرخ سود ۸ درصد( در بافت های فرسوده ۶ درصد) که در ازای رسوب حداقل یکساله سپرده پرداخت می شود، در تهران ۸۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ ۶۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۴۰ میلیون تومان است. در نوع زوجین این تسهیلات نیز سقف آن در هر یک از دسته بندی نقاط شهری همچون گذشته دوبرابر ارقام انفرادی است.

وام های اوراق خرید مسکن نیز که از دی ماه با افزایش سقف همراه شده، در حال حاضر در حالت انفرادی در تهران ۱۰۰ میلیون تومان، در شهرهای بزرگ ۸۰ و در سایر نقاط شهری ۶۰ میلیون تومان به متقاضیان پرداخت می شود. نرخ این تسهیلات نیز در حال عادی ۵/ ۱۷ درصد و در بافت های فرسوده ۱۶ درصد پیش بینی شده است. سقف وام زوجین اوراق نیز در تهران، شهرهای بزرگ و سایر شهرها به ترتیب ۲۰۰، ۱۶۰ و ۱۲۰ میلیون تومان است. البته به انواع تسهیلات زوجین و انفرادی از محل اوراق یا سپرده گذاری در صندوق پس انداز مسکن یکم( خانه اولی ها) ۴۰ میلیون تومان جعاله نیز در صورت درخواست متقاضی قابل افزودن است.

اما سوال اینجاست که در میان انواع وام های ملکی ۹۹، کدام گروه از این تسهیلات با سقف های فعلی استقبال خواهند کرد؟ آیا سازنده ها تمایل بیشتری به استفاده از این تسهیلات نشان می دهند یا اینکه خریداران مسکن از وام های ملکی استقبال بیشتری خواهند داشت؟ به نظر می رسد هر دو گروه خریدار و سازنده با مشکلاتی در اخذ تسهیلات روبه رو هستند که در صدر این مشکلات نرخ سود بالای تسهیلات مذکور از سوی دو طرف عنوان می شود.

در عین حال احتمالا گروه استقبال کننده از وام های ملکی، خریداران خواهند بود؛ چراکه سازنده ها کمترین ارتباط را با وام های جدید برقرار می کنند. تحقیقات میدانی« دنیای اقتصاد» از سازنده ها نشان می دهد میانگین هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در حال حاضر بین ۴ تا ۵ میلیون تومان است. به این ترتیب بیشترین سقف وام ساخت قابل پرداخت در حال حاضر یعنی وام ۲۵۰ میلیون تومانی، هزینه ساخت دست کم ۵۰ مترمربع از یک واحد مسکونی را به طور کامل پوشش می دهد که در مقایسه با میزان پوشش تسهیلات خرید مسکن بسیار بیشتر است چراکه در حال حاضر وام های خرید مسکن در تهران عموما بیش از ۱۰ مترمربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش نمی دهد.

اما وجود دو مانع مهم مقابل سازنده برای گرفتن وام ساخت، زمینه ساز استقبال کمتر از این وام نسبت به وام های خرید است. سازنده ها در مناطقی از تهران مثل منطقه ۲ که اتفاقا عمدتا از نوع مصرفی هستند، حاشیه سود خود را ۲۰ درصد اعلام می کنند. حتی اگر محاسبه حاشیه سود ساخت و ساز، کاملا بی طرفانه صورت گیرد، به نظر می رسد این حاشیه سود حدود ۲۵ درصد خواهد بود. به هر حال از نظر سازنده ها این میزان سود با نرخ سود تسهیلات بانکی ساخت تناسبی ندارد و قابل جمع نیست. در واقع اگر آنها از وام برای ساخت و ساز استفاده کنند، باید عمده عایدی خود از ساخت یک پروژه مسکونی را صرف پرداخت سود بانکی کنند. به این ترتیب نرخ سود بالای وام ساخت، مانع اول بر سر راه رونق استفاده از این نوع تسهیلات است.

مانع دوم که قدمت بیشتری هم دارد و در همه سال های گذشته مانع تمایل استفاده یک گروه از سازنده ها از وام ساخت شده است، مربوط به« مالکیت زمین پروژه های ساختمانی» است. در حال حاضر بیش از ۹۰ درصد از پروژه های ساخت و ساز که توسط سازنده های حرفه ای کلید می خورد، از جنس« تخریب و مشارکت» است. در این پروژه ها عموما یا سازنده سهمی از زمین دارد یا اینکه مالک بخشی از زمین نمی شود و طی قراردادی سهم وی از ساختمان تکمیل شده مشخص می شود. به این ترتیب حتی اگر سازنده با نرخ سود مشکلی نداشته باشد و به نحوی با آن کنار بیاید، مساله قرار گرفتن سند ملک در رهن بانک پیش روی سازنده وجود دارد که چه در زمین سهم داشته باشد و چه نداشته باشد، دردسرهای ارائه وثیقه ملکی برای وام ساخت با توجه به مشارکت سازنده با مالک بسیار زیاد است و این موضوع همواره سبب شده سازنده ها تا حد امکان از اخذ تسهیلات ملکی خودداری کنند.

در یک سال گذشته در کل کشور بالغ بر ۴۰هزار فقره تسهیلات ساخت مسکن پرداخت شد که این میزان سهم بسیار کمی از کل ساخت وسازهای کشور که بالغ بر ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد است را شامل می شود. البته سقف تسهیلات ساخت در سال گذشته از ارقام فعلی کمتر بوده و به عنوان نمونه تسهیلات ۲۵۰ میلیون تومانی سازنده های گروه اول در تهران، سال گذشته با سقف ۱۷۰ میلیون تومان پرداخت می شد. با این حال به همان نسبت و به خصوص در نیمه اول سال گذشته هزینه های ساخت نیز به مراتب کمتر از سال جاری بوده است. بنابراین پاسخ معمای کم رغبتی به وام ساخت مسکن ارتباطی با سقف وام و میزان پوشش آن ندارد و علت آن را باید در سود بالای این وام ها و نیز شرایط دشوار ارائه وثیقه ملکی در ساخت و سازهای مشارکتی جستجو کرد.