دودستگی نرخ در بازار اجاره
جدید ترین آمار منتشرشده از شرایط نرخ در قراردادهای اجاری در کشور نشان می دهد موجران در ماه های اخیر به دو دسته عمده تقسیم پذیر هستند:گروه نخست موجرانی هستند که بنا بر دو دلیل عمده انعطاف و نرمش بیشتری در برابر مستاجران نشان می دهند و در مقابل دسته دوم با تکیه بر استدلال های دیگری، توقع بیشتری نسبت به افزایش اجاره بها دارند. به گزارش« دنیای اقتصاد» براساس اطلاعات گزارش شاخص قیمت اجاره بهای واحدهای مسکونی خانوارهای شهری در تابستان ١٣٩٩ که توسط مرکز آمار ایران منتشر شده است، نرخ تمدید قراردادهای اجاری در کشور طی سه ماه تابستان امسال با رشد میانگین ۴۱ درصدی همراه بوده و این در حالی است که تغییرات میانگین رشد اجاره بها در اجاره نامه های جدید که با مستاجران جدید برای سال اول سکونت در یک ملک در کل کشور منعقد شده، به مراتب کمتر و معادل ۲۹ درصد بوده است.
این آمار کشوری سیگنالی از دو دستگی موجران در بازار اجاره ماه های اخیر ارائه می کند و نشان می دهد یک گروه از موجران در حال حاضر با نرمش بیشتری با مستاجران مواجه می شوند و گروه دوم موجران توقع و اصرار بیشتری برای رشد اجاره بها دارند. شناسایی این دو دسته موجر در بازار می تواند برای مستاجران به ویژه در شرایط اقتصادی خاص فعلی اهمیت زیادی داشته باشد و بتواند آنها را برای انتخاب بهینه در میان گزینه های پیش روی خود در بازار املاک اجاری راهنمایی کند.
آن طور که آمار نشان می دهد نرمش موجرانی که نسبت به عقد قرارداد جدید با مستاجران تازه که قصد دارند برای اولین سال، در یک ملک سکونت داشته باشند، نسبت به موجرانی که قصد تمدید قرارداد با مستاجر سال گذشته خود را دارند، به مراتب بیشتر است؛ کمااینکه میانگین رشد اجاره بها در قراردادهای تمدیدی کشور طی تابستان امسال حدود ۱۲ واحد درصد بیشتر از رشد اجاره های ثبت شده در قراردادهای جدید منعقدشده میان موجران و مستاجران است.
منشأ انعطاف و نرمش موجران گروه اول در دو موضوع نهفته است. موضوع اول این است که به دنبال شیوع کرونا و سنگین تر شدن رکود کسب وکارها در کشور طی ماه های اخیر، بازار اجاره نیز از این وضعیت بی تاثیر نبوده و سختی اجاره دادن املاک نسبت به سال های گذشته به مراتب بیشتر شده است. در واقع یافتن مستاجری که حاضر باشد به نرخ های بالای رشد اجاره بها تن دهد، با توجه به سطح درآمدها و نرخ تورم عمومی، به مراتب سخت تر از سال های گذشته شده است. این موضوع تنها مربوط به تهران نیست و در تمام استان ها این واقعیت که ارتباط مستقیمی با میزان استطاعت مستاجران دارد، محسوس است. در نتیجه موجرانی که به هر دلیل قصد انعقاد قرارداد اجاره جدید را دارند، ناگزیر به مدارای بیشتر با مستاجران متقاضی ملک خود هستند؛ چراکه در غیر این صورت ممکن است زمان انتظار زیادی سپری شود تا ملک به بهای بالاتر به اجاره برود.
تحقیقات میدانی« دنیای اقتصاد» نشان می دهد علت دوم نرمش موجران را باید در الزاماتی که ستاد ملی مقابله با کرونا به منظور تنظیم بازار اجاره بها وضع کرد، جست وجو کرد. تیر ماه امسال ستاد مقابله با کرونا طی مصوبه ای مستاجران را ملزم کرد میزان افزایش اجاره بها در کشور را به طور میانگین تا سقف ۲۰ درصد نسبت به بهای سال گذشته اعمال کنند و جز در مواردی که قصد فروش ملک را دارند، مستاجر را وادار به تخلیه نکنند. به این ترتیب موجرانی که قصد انعقاد قرارداد با مستاجران جدید را داشته اند به مراتب بیش از سایر موجران که تمدیدهای غیررسمی با پشت نویسی انجام می دهند ، ملاحظه رعایت سقف مجاز رشد اجاره بها را داشته اند و همین موضوع در نرخ میانگین رشد اجاره بها طی فصل تابستان منعکس شده است؛ به طوری که میزان این رشد نسبت به فصل مشابه سال گذشته قدری بیشتر از میانگین رشد مجاز اجاره بها از نظر دولت و معادل ۲۹ درصد بوده است.
از طرفی موجران قراردادهای تمدیدی نیز به دو علت انعطاف کمتری در اعلام قیمت های پیشنهادی رهن و اجاره نشان داده اند. علت نخست و مهم تر ، توقع آنها برای تنظیم اجاره بهای جدید با میزان رشد قیمت فروش آپارتمان اجاری است. به بیان روشن تر، بسیاری از موجران انتظار دارند میزان اجاره بها سال به سال معادل میزان رشد قیمت آپارتمانشان یا نزدیک به همان نرخ افزایش پیدا کند. این در حالی است که در واقعیت همواره فاصله معناداری میان این دو نرخ وجود دارد و انتظار رشد مشابه قیمت و اجاره مسکن عموما محقق نمی شود.
آخرین آمار رسمی از وضعیت نسبت قیمت به اجاره مسکن ( P/ R) که از آن به عنوان حباب سنج بازار مسکن نیز یاد می شود، نشان داد در بهار امسال این نسبت از محدوده مورد انتظار بسیار فراتر رفته و به مقدار ۳۶ واحد رسیده است. این در حالی است که مقدار متعارف نسبت قیمت به اجاره مسکن در طول دهه های گذشته در تهران همواره رقمی بین ۱۵ تا حداکثر ۲۵ یا ۲۶ واحد بوده است. به این ترتیب در ماه های اخیر این نسبت در کشور به مقدار دور از انتظار افزایش یافته است؛ به این معنا که قیمت مسکن به رغم رکود معاملاتی رشد قابل توجهی داشته اما میزان رشد اجاره بها به مراتب کمتر بوده است.
این موضوع اثر خود را به شکل انتظار رشد قابل توجه اجاره بها در میان یک گروه از موجران نشان داده و سبب شده است برخی انتظار داشته باشند با توجه به افزایش ارزش ریالی آپارتمان خود، اجاره بهای به مراتب سنگین تری نیز دریافت کنند.
علت دیگری که می توان به رفتار و انتظارات قیمتی موجران گروه دوم( تمدیدی ها) نسبت داد، مرتبط با مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا است. موجرانی که تمدید قرارداد با مستاجر قبلی خود که سابقه حداقل یک سال سکونت در ملک آنها را دارد، در پیش می گیرند، عموما بدون مراجعه به بنگاه های ملکی و به طور غیررسمی از طریق پشت نویسی اجاره نامه به شکل توافقی با مستاجر، این موضوع را ثبت می کنند. در نتیجه آنها به نوعی خود را از مصوبه تعیین سقف رشد اجاره بها در امان دیده اند و نرخ های به مراتب بالاتری برای رشد اجاره بها در قراردادهای تمدیدی پیشنهاد کرده اند. در این بین مستاجرانی که به هر دلیل امکان یا قصد جابجایی ندارند نیز به قیمت های بالاتر تن داده اند و در نتیجه میزان رشد اجاره بها در قراردادهای تمدیدی طی سه ماه تابستان ۴۱ درصد محاسبه شده است.
از طرفی تحقیقات میدانی« دنیای اقتصاد» از واسطه های ملکی نشان می دهد مستاجران در برابر نرخ های بالای پیشنهادی برای تمدید به دو گروه تقسیم می شوند. گروه اول کسانی هستند که به این نرخ ها تن نمی دهند و تصمیم به جابه جایی می گیرند که با توجه به حضور موجران منعطف، می توانند خارج از قرارداد قبلی، اجاره نامه ملک جدیدی را با نرخ به مراتب مناسب تری با یک موجر جدید منعقد کنند. در عین حال یک گروه نیز ناگزیر با این پیش فرض که احتمالا اجاره بها در قراردادهای جدید به مراتب بیشتر است، با موجر قبلی کنار می آیند.
در این بین دسته اول مستاجران، یعنی کسانی که به جای تمدید، جابه جایی را انتخاب می کنند، سبب می شوند ملک موجران غیرمنعطف و پرتوقع برای مدتی که در ماه های اخیر دست کم یک ماه بوده، خالی باقی بماند. این خالی ماندن ملک سبب می شود در آخر موجر به این واقعیت پی ببرد که نرخ پیشنهادی وی برای اجاره نامه سال جدید با واقعیت های بازار منطبق نیست؛ هرچند در نسبتی از قیمت افزایش یافته فروش آن ملک تعيين شده باشد. در نتیجه ناگزیر به تعدیل قیمت می شوند و عملا به دسته اول موجران یعنی همان گروهی که انعطاف قیمتی بیشتری نشان می دهند ، می پیوندند.
به گزارش« دنیای اقتصاد» نرخ تورم عمومی در کشور طی تابستان اخیر ۵/ ۳۰ درصد بوده است. به طور کلی انتظار می رود میزان قیمت رشد کرایه همواره رقمی بین نرخ تورم عمومی و میزان تورم مسکن باشد. بنابراین با توجه به اینکه بر اساس آخرین گزارش رسمی موجود، تورم بهار قیمت مسکن در کشور ۶۳ درصد بوده، انتظار این بود که میانگین رشد اجاره بها در کل کشور بین ۳۰ تا ۶۳ درصد باشد. این در حالی است که درمورد قراردادهای جدید موجران با مستاجران، این نرخ حتی از تورم عمومی نیز کمتر و معادل ۲۹ درصد بوده است. البته انتظارات تورمی موجران در قراردادهای تمدیدی صرفا مربوط به تغییرات قیمت مسکن در بهار و تابستان امسال نیست؛ چراکه در یک سال ۹۸ نیز میانگین قیمت مسکن در کشور ۶۸ درصد افزایش یافت و سال گذشته نیز یک سال تورمی در بازار راکد مسکن به شمار می آمد. با اینهمه مسئله« استطاعت» در میزان تغییرات اجاره به مراتب بیش از تغییرات« نرخ مسکن» اهمیت دارد و اثرگذار است؛ موضوعی که برخی موجران از آن غفلت می کنند.
با استناد به این آمار مستاجران باید بدانند که دو انتخاب متفاوت در پیش رو دارند که یکی تمدید و پذیرش نرخ پیشنهادی موجر و دیگری جابه جایی و انعقاد قرارداد جدید است که احتمالا به مراتب با بهای مناسب تری صورت می گیرد. این آمار نشان می دهد انتخاب تمدید برای مستاجران بر خلاف تصور سنتی، در طول ماه های گذشته به« انتخاب بد» تبدیل شده و توصیه می شود آنها در برابر ارقام خارج از محدوده قابل پذیرش برای رشد اجاره بها ، گزینه« جابه جایی » را بعنوان « انتخاب خوب» برگزینند. این رفتار آنها می توانند زمینه ساز همراه شدن موجران بیشتری با قیمت های متعادل در بازار اجاره شود و آنها نیز به این واقعیت پی ببرند که مستاجران ناگزیر به تن دادن به ارقام سنگین پیشنهادی خارج از محدوده استطاعت خود نیستند. در نتیجه برای پرهیز از خالی ماندن ملک، بهای پیشنهادی خود برای رهن و اجاره را با واقعیت های بازار اجاره تنظیم کنند.
موضوع قابل توجه دیگر در بازار اجاره نیز افت شدید معاملات در این بازار طی یک سال اخیر است. در سال ۹۶ که بازار مسکن در وضعیت آرام به سر می برد، به طور میانگین در هر فصل ۱۰۰ هزار فقره قرارداد اجاره جدید در کشور منعقد و ثبت می شد. این در حالی است که در بهار امسال میزان قراردادهای مذکور به نصف یعنی حدود ۵۰ هزار فقره کاهش یافته است. کاهش قابل توجه تقاضای انعقاد قرارداد اجاره جدید نشان از تمایل بیشتر مستاجران به تمدید دارد که می تواند منعکس کننده بی اطلاعی آنها از انتخاب های بد و خوبی باشد که می توانند انجام دهند. در واقع همین که تقاضای تمدید اجاره در بازار مسکن طی ماه های اخیر افزایشی بوده، توانسته بر افزایش نرخ های پیشنهادی این قراردادها اثر بگذارد. به این ترتیب توصیه به مستاجران به استناد آمارهای مذکور این است که بین انتخاب های ممکن، گزینه بهینه را انتخاب کنند.
گزارش مرکز آمار از تغییرات اجاره بها در کشور طی تابستان سال جاری نشان می دهد ۱۰ استان از مجموع ۳۱ استان کشور در این بازه زمان شرایط« سبز» داشته اند؛ به این معنا که میزان نرخ رشد اجاره بها در آنها طی فصل گذشته، برابر میانگین سقف مجاز اعلامی ستاد مقابله با کرونا( ۲۰ درصد) یا کمتر از آن بوده است. این ۱۰ استان شامل آذربایجان غربی ، خراسان جنوبی، خراسان رضوی، خوزستان، زنجان، سیستان و بلوچستان، فارس، قزوین، کرمان و مازندران است.
همینطور ۶ استان به لحاظ تورم اجاره مسکن در تابستان شرایط قرمز داشته اند؛ به این مفهوم که میزان تغییرات اجاره بها در آنها نزدیک به۳۰ درصد یا بیشتر بوده است. در راس این استان ها چهارمحال و بختیاری و تهران قرار دارند که تورم اجاره نسبت به فصل مشابه سال ۹۸ در این استان ها به ترتیب معادل ۸/ ۳۶ و ۷/ ۳۶ درصد بوده است. استان های سمنان، قم، کرمانشاه و همدان نیز وضعیتی مشابه دو استان مذکور دارند.
۱۵ استان باقی مانده نیز وضعیت خوبی به لحاظ رشد کرایه ندارند؛ اما اوضاع آنها به اندازه ۶ استان مذکور حاد و بحرانی تلقی نمی شود. میزان رشد اجاره بهای این استان ها رقمی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل بوده است.
- 10
- 6
