تورم اجاره‌بها در دوربرگردان

تورم اجاره بهای مسکن در خزان بازارها، تغییر مسیر داد و نزولی شد. آمار رسمی از روند رشد اجاره بها در کشور نشان می دهد سرعت رشد هزینه اجاره نشینی در فصل سوم ۹۹ کاهش یافت. این کاهش پس از حداقل سه فصل صعود تورم اجاره اتفاق افتاده؛ به طوریکه تورم نقطه ای اجاره بها ( میزان رشد نسبت به مدت مشابه در سال قبل ) از ۲۹درصد در تابستان به نزدیک ۲۸درصد در پائیز رسیده است. سه عامل در نقش سرعت گیر تورم اجاره مسکن ، باعث تغییر وضعیت بازار اجاره نشین ها شده است. تمدیدی ها البته با تورم بیشتری روبرو بودند.

تورم در بازار اجاره کشور در فصل ریزش بازارها، تغيير جهت داد. گزارش رسمی مرکز آمار و تحقيقات میدانی از بازار اجاره کلان شهرها نشان می دهد صاحبخانه ها در سومین فصل از سال جاری به برقراری ثبات نسبی در سایر بازارهای دارایی واکنش نشان دادند و تصمیمات متفاوتی نسبت به تابستان برای تعیین نرخ اجاره اخذ کردند. به گزارش« دنیای اقتصاد»، مرکز آمار ایران تغییرات شاخص اجاره بها در شهرهای کشور طی یک فصل پاییز ۹۹ را بررسی کرد. نتایج این گزارش نشان می دهد تورم نقطه ای اجاره مسکن در شهرهای کشور بعد از ۴ فصل رشد مداوم، در پاییز امسال تغییر جهت داد و رشد خفیفی را نسبت به فصل های گذشته تجربه کرد. از آنجاکه اجاره بها به شکل سالانه تعیین و نرخ آن سالانه در سررسید قرارداد تغییر می کند، براین اساس بررسی تحولات این بازار به شکل « نقطه ای» یعنی میزان رشد اجاره بها در هر فصل نسبت به فصل مشابه سال قبل از اهمیت برخوردار است. با توجه به این موضوع، گزارش مرکز آمار ایران این را نشان میدهد که تورم نقطه ای اجاره در شهرهای کشور از ۲۹ درصد در فصل تابستان به ۴/ ۲۸ درصد در فصل پاییز رسیده که نشان دهنده کاهش سرعت رشد نرخ اجاره ها در سومین فصل سال جاری است.

به این ترتیب نرخ رشد اجاره بها ( تورم نقطه ای) در تابستان سال جاری به بالاترین سطح از ابتدای سال ۹۵ تاکنون رسیده بود. بررسی روند تورم نقطه ای بازار اجاره بها کشور از سال ۹۵ تاکنون نشان می دهد تورم نقطه ای اجاره در شهرهای کشور در سال ۹۵ معادل ۶/ ۵ درصد، در سال ۹۶ معادل ۷ درصد، در سال ۹۷ معادل ۵/ ۱۸ درصد و در سال ۹۸ معادل ۴/ ۲۳ درصد بوده است. جالب آنکه تورم نقطه ای اجاره کشور در امسال نیز روند رشد خود را طی کرده است؛ به طوریکه مطابق با آمار، تورم نقطه ای اجاره در فصل بهار  امسال معادل ۳/ ۲۳ درصد، در تابستان با رشد قابل توجه به ۲۹ درصد رسید و نهایتا در پاییز سطح ۴/ ۲۸ درصد را لمس کرد. هرچند که تورم نقطه ای در این فصل برای قراردادهای تمدید شده بیش از این سطح بود و به ۳۴ درصد رسید.

البته حدود دو هفته پیش، مرکز آمار ایران در قالب یک گزارش، تورم نقطه ای اجاره بها را حدود ۴۳ درصد در فصل تابستان اعلام کرده بود. به نظر میرسد علت تفاوت دو نرخ اعلام شده در خصوص تورم نقطه ای اجاره بها آن است که در گزارش پیشین تغییرات اجاره بها و در گزارش جدید تغییرات شاخص اجاره بها مورد بررسی و محاسبه قرار گرفته است. مقایسه تغییرات تورم نقطه ای در دو فصل گذشته از سال جاری به نوعی بیانگر آن است که اولا تورم در این بازار از مسیر رشد خارج شده و ثانیا هرچند خفیف ولی در کانال کاهشی واقع شده و در پاییز نسبت به تابستان حدود ۵/ ۰ واحد درصد کاهش را تجربه کرده است. سکته خفیف تورم اجاره مسکن یا به معنای دقیق تر افت محدود سرعت رشد اجاره بها در کشور نشان می دهد سه سرعتگیر در مسیر رشد اجاره ها در سه ماه سوم سال جاری قرار داشته است.

سرعتگیر اول، به روال سالانه بازار اجاره مربوط می شود. ازآنجاکه فصل تابستان به عنوان فصل اصلی نقل و انتقالات بازار اجاره محسوب می شود ، به صورت معمول در فصل پاییز سرعت رشد اجاره ها کاهش پیدا می کند. اگرچه این عامل میتواند در کاهش خفیف اجاره بها تاثیرگذار باشد اما با توجه به شرایط بازار اجاره در سال جاری این عامل نمی تواند به تنهایی تأثير چشمگیری در افت خفیف نرخ اجاره داشته باشد.

سرعتگیر دوم، تغییرات قیمت مسکن در فصل گذشته نسبت به فصل تابستان است. تابستان سال جاری فصلی بود که روند رشد قیمت مسکن نه تنها در شهر تهران بلکه در سایر کلان شهرهای کشور نیز شدت گرفت. از آنجاکه اجاره بها معمولاً تابعی از قیمت مسکن است؛ در این فصل به رشد شدید قیمت مسکن واکنش نشان داد و به بالاترین تورم نقطه ای از سال ۹۵ تاکنون رسید. فصل تابستان فصل ملتهب بازارها بود و همچون روند سایر بازارهای دارایی، بازار اجاره نیز سریعا از این التهاب اثر گرفت. گزارش مرکز آمار ایران نشان می دهد تورم مسکن کشور در بهار سال ۹۹ معادل ۶۳ درصد و در تابستان به ۹۶ درصد رسید.

این روند برای شهر تهران مصداق داشت. به طوریکه تورم مسکن شهر تهران در بهار امسال معادل ۳۷ درصد و در تابستان به سطح ۷۳ درصد رسید. متناسب با روند تورم مسکن در دو فصل ابتدایی بازار اجاره نیز واکنش داد. در فصل گذشته که همه بازارها همچون ارز و سکه، خودرو و مسکن تحت تاثیر فرونشست ریسک غیراقتصادی قرار گرفتند و این واکنش به شکل ریزش قیمت ها خود را نشان داد. به نظر میرسد این واکنش ها به بازار اجاره نیز به شکل افت محدود تورم نقطه ای سرایت کرده و موجران در این فصل، به خزان قیمت ها واکنش نشان دادند.

ولی سومین سرعتگیر، تعیین سقف تعزیراتی برای رشد اجاره بهاست. بررسی ها نشان می دهد اگرچه تعیین این سقف نتوانست رشد اجاره بها را کنترل کند اما تا حدودی تاثیرگذار بوده است. جالب آنکه تحقیقات میدانی انجام شده از واسطه های ملکی در شهرهای بزرگ کشور آمار رسمی مرکز آمار را تائید می کند. مشاوران املاک در این شهرها دو جمله طلایی در توصیف وضعیت کنونی بازار اجاره در فصل پائیز را بکار می برند. به گفته آنها به رغم آنکه فشار اجاره بها هم چنان احساس می شود و بازار همچنان دچار تب قیمتی است ولی در عین حال نسبت به فصل تابستان ، از فشار رشد اجاره بها کم شده است.