چند نکته مفید برای اجاره‌ مسکن

این روزها و با تعطیلی مدارس خیلی از خانواده‌ها که مستاجر هستند به فکر جابه‌جایی خانه خود می‌افتند؛ حتی آنهایی که بچه هم ندارند با توجه به رونق جابه‌جایی‌ها در این فصل اقدام به عوض کردن محل زندگی خود می‌کنند. کسانی که سال‌هاست با اجاره‌نشینی همراه هستند به چم و خم کار آگاهند و می‌دانند که وقتی سر و کارشان به بنگاه می‌افتد باید چه‌کار کنند. اما هستند زوج‌های جوان یا دیگر خانواده‌هایی که آن‌طور که باید و شاید از اصول برخورد به بنگاه‌های معاملات ملکی آگاه نیستند. در اینجا چند نکته کاربردی برای برخورد با بنگاه‌داران و صاحبان مسکن یادآور می‌شویم.

 با اصطلاحات آشنا شوید

در تنظیم قراردادهای اجاره معمولا از اصطلاحات حقوقی زیاد استفاده می‌شود، اصلا از آنها نترسید. در متن قرارداد که همان «اجاره‌نامه» است، شما «مستأجر» و مالک «موجر» خوانده می‌شود و خانه موردنظر هم «عین مستأجر» یا «مورد‌اجاره» نام دارد. مبلغی که به‌عنوان پول پیش تعیین شده، به «قرض‌الحسنه» معروف است و «اجاره ماهانه» هم که دیگر مشخص است. در قسمت بالای قرارداد «کد رهگیری» شما مشخص است که این کد رهگیری از الزامات قرارداد اجاره است. در قرارداد عبارت دیگری هم وجود دارد که «اجرت‌المثل ایام تصرف» نوشته شده و به معنای هزینه دیرکرد است و به مبلغی اشاره دارد که طرف‌های قرارداد برای جریمه همدیگر در زمان تاخیرهای احتمالی در انجام تعهدها درنظر می‌گیرند.

  بعد از انتخاب خانه چه‌ کار کنیم؟

معمولا بعد از تایید خانه شما و مالک خانه سر قیمت با هم چک و چانه‌ای خواهید زد و بعد هم پیش‌نویس قرارداد تنظیم می‌شود که در آن پرداخت هزینه‌های آب و برق و... با مستاجر خواهد بود. از طرف دیگر هزینه‌هایی که مالک باید انجام دهد نیز درج می‌شود. در اینجا حواس‌تان باشد سرتان کلاه نرود مثلا ملک ممکن است فرسوده باشد و لوله‌های آب و فاضلابش به‌زودی نشتی بدهند و نیاز به تعمیر پیدا کنند. شما نقش مستقیمی در ایجاد این هزینه‌ها نداشته‌اید و هزینه آن هم با شما نیست. به غیر از اینها، می‌توان شرط‌های دیگری هم به قرارداد افزود که اگر توسط هریک از طرف‌ها رعایت نشود، قرارداد باطل می‌شود و از طریق شورای حل اختلاف و سپس دادسرا، می‌توان برایش حکم قانونی گرفت.

  سراغ واسطه‌‌ها بروید

با گسترده‌شدن اپلیکیشن‌های معرفی منزل خیلی از مالکان و مستاجران ترجیح می‌دهند بنگاه را حذف کنند و خودشان قراردادی را فی‌مابین تنظیم کنند؛ توصیه می‌کنیم به‌شدت از این کار پرهیز کنید. وقتی شما سراغ بنگاه‌دارها می‌روید آنها سعی می‌کنند تا دو طرف معامله را به‌ هم جوش دهند و از خیلی اختلافات جلوگیری کنند. ضمن اینکه وقتی از طریق بنگاه معامله‌ای انجام می‌دهید کد رهگیری را دریافت می‌کنید که این در صورت اختلاف می‌تواند به دو طرف کمک شایانی کند.

  نگران هزینه‌ها نباشید

طبق قانون بنگاه‌ها یک‌چهارم از مبلغ اجاره را از هر دو طرف دریافت می‌کنند که باید به این مبلغ ۹ درصد مالیات بر ارزش‌افزوده را هم اضافه کنید. در عرف جامعه ما معادل یک‌میلیون تومان رهن، ۳۰ هزار تومان اجاره‌بها در نظر گرفته می‌شود که اگر یک قرارداد با پول پیش ۵۰ میلیون تومان را در نظر بگیریم معادل می‌شود با یک و نیم میلیون تومان. فرض کنیم ماهی ۵/۲ میلیون تومان هم اجاره بها تعیین شده باشد؛ با این حساب مبلغ کلی اجاره ماهی چهار میلیون تومان می‌شود. تحت این شرایط بنگاه مبلغی معادل یک میلیون تومان بابت اجاره و ۹۰ هزار تومان هم بابت مالیات از هر طرف معادله دریافت خواهد کرد. البته توجه داشته باشید این مبلغ فقط درصورتی دریافت می‌شود که معامله قطعی شده باشد.

  با مشکلات چه کنیم؟

یکی از بندهای قرارداد اجاره مربوط می‌شود به تاخیر در انجام تعهدات؛ عهد مستاجر این است که در پایان موعد قرارداد، خانه را خالی کند و مالک تعهد دارد که پول پیش خانه را بدهد. هر یک از طرف‌ها اگر در تعهدشان دچار قصور شوند، باید جریمه بپردازند و این جریمه هم معمولا به این ترتیب محاسبه می‌شود که در ازای هر روز دیرکرد، مبلغ روزانه اجاره باید پرداخت شود. بدیهی است مبلغ روزانه اجاره، از تقسیم مبلغ کل اجاره به ۳۰ حاصل می‌شود. اگر این تعهدات عملی نشود مالک و مستاجر می‌توانند به بنگاه مراجعه کنند تا با وساطت این مشکل برطرف شود ولی در صورت بالا گرفتن کار دو طرف به شورای حل اختلاف می‌روند.

چم و خم کار را بدانید

  ممکن است سر سال رسیده باشد و شما بخواهید قراردادتان را تمدید کنید؛ باید بدانید تمدید معمولا با پشت‌نویسی اجاره‌نامه انجام می‌شود و مالک و مستاجر دیگر به بنگاه مراجعه نمی‌کنند. اگر مشاور املاک این کار را غیرقانونی دانست اصلا نگران نشوید، چراکه طبق قانون مالک و مستاجر می‌توانند برای یک سال، بدون نیاز به کد رهگیری جدید قراردادشان را تمدید کنند.

  اگر قرارداد شما به سال سوم رسید باز باید کدرهگیری جدید بگیرید. کارمزد بنگاه‌ها در این مورد متغیر است اما عرفا یک‌هشتم مبلغ قرارداد را دریافت می‌کنند.

  موقعی که می‌خواهید قرارداد ببندید حتما با خودتان مدارک شناسایی کامل را ببرید که زمان عقد قرارداد به مشکل برنخورید. مالک هم باید با خود سند خانه همراه داشته باشد و مستاجر حتما اصل سند را رویت کند که به نام مالک باشد.

  اگر اجاره‌دهنده، مالک خانه نبود حتما از او وکالتنامه بخواهید و آن را بررسی کنید.

  زمان عقد اجاره‌نامه نیاز به دو شاهد است که معمولا بنگاه‌دار خودش به‌عنوان شاهد این کار را انجام می‌دهد اما اگر یک نفر همراه‌تان باشد، خیلی بهتر است.

  خانه‌ای که اجاره داده شده است کاملا در اختیار مستاجر است و مالک حق ندارد به بهانه‌هایی مثل سرکشی منزل به آنجا مراجعه کند. درضمن در پایان قرارداد مالک حق ندارد مبلغی را به‌عنوان ضرر و زیان از پول پیش خانه کسر کند، مگر آنکه به دادسرا برود و مطالبه ضرر و زیان کند و دادسرا مبلغی را تعیین کند.