افزایش ۱۲۰ درصدی اجاره بها؛ حاشیه اصفهان، مقصد جدید مستأجران

سهم ۴۷ درصدی مسکن در سبد هزینه اصفهانی‌ها

براساس داده‌های مرکز آمار، ساکنان اصفهان در سال ۱۴۰۰ حدود ۴۷درصد از هزینه‌های سالانه‌شان را برای تأمین مسکن صرف کرده‌اند و این در حالی است که هزینه یک واحد آپارتمان ۷۵ متری در مناطق شهری کشور در سال ۹۹، حدود ۲۹ درصد هزینه خانوار را تشکیل داده است! به طور معمول سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در یک بازار مسکن غیرتورمی ‌به زیر ۳۰ درصد می‌رسد؛ باوجود این تفاسیر سهم ۴۷ درصدی هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای اصفهانی حاکی از رشد افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار مسکن اصفهان است.

اعداد و ارقام داد‌ه‌های رسمی ‌گویای وضعیت بغرنج اجاره‌بهاست. در کمال تأسف  امسال تورم اجاره‌بها از تورم عمومی‌ پیشی گرفته است. براساس داده‌های مرکز آمار ایران، در مرداد امسال نرخ تورم عمومی‌۲ درصد اعلام شده و این در حالی است که در این ماه نرخ تورم اجاره‌بها معادل با ۹/۲ درصد بوده است. در شهریور امسال نیز تورم عمومی‌ کشور۲/۲‌درصد و تورم اجاره‌بها معادل با ۵/۳ درصد اعلام شده است. در مهرماه نیز سبقت تورم اجاره‌بها از تورم عمومی ‌دیده می‌شود  تا جایی که در مهرماه تورم عمومی‌کشور ۳ درصد و تورم اجاره‌بها معادل ۱/۶ درصد است. این آمار حاکی از این است که در آبان نیز نرخ تورم عمومی ۱/۲ درصد بوده و این در حالی است که نرخ اجاره‌بها معادل با ۷/۳ درصد برآورد شده است. تعیین نرخ رهن و اجاره، فرمول مشخص و ثابتی ندارد؛ بلکه مالکان به صورت سلیقه‌ای نرخ اجاره‌بها و رهن باتوجه به هزینه‌هایشان تعیین و به مستأجرانشان اعلام می‌کنند. 

انتظارات تورمی‌مالکان و رشد قیمت اجاره

انتظارات تورمی ‌مالکان بر رشد قیمت رهن و اجاره در بازار مسکن اصفهان دامن زده است. یکی از املاکی‌های واقع در خیابان هشــت‌بـهــشت  به اصــفـهان‌زیــبــا می‌گوید: نرخ رشد اجاره‌بها و رهن در سال جاری از ۵۰درصد تا ۲۰۰ درصد است و نرخ اجاره بیشتر در منطقه جنوب اصفهان رشد داشته است. او بیان می‌کند: مالکان به ما اعلام می‌کنند که به خاطر افزایش نرخ تورم نرخ اجاره را افزایش داده‌اند البته که انتظار افزایش قیمت‌ها نیز روی نرخ اجاره‌بها تأثیر‌گذار است؛ به عنوان مثال مالکان انتظار دارند که سال بعد قیمت‌ها به خاطر بی‌ثباتی رشد بیشتری داشته باشد به‌خاطر همین اگر الان با قیمت ۲۰میلیون یک ملک را اجاره می‌دهند انتظار دارند که سال آینده قیمت اجاره به ۴۵ میلیون تومان افزایش پیدا کند و همین مبلغ را برای سال آینده به مستأجرانشان اعلام می‌کنند. 

آپارتمان گران‌تر، اجاره بیشتر

قیمت رهن و اجاره از قیمت مسکن هم تأثیر گرفته است. باتوجه به رشد تورم قیمت واحدهای مسکونی افزایش یافته است و مالکان با درنظر‌گرفتن ارزش ملکشان قیمت رهن و اجاره را برای مستأجر تعیین می‌کنند. یکی از املاکی‌های  واقع در خیابان جابر انصاری به اصفهان‌زیبا می‌گوید: تابستان امسال ۸۰ درصد نسبت به تابستان گذشته نرخ اجاره افزایش یافته است؛ ولی از تابستان تا الان نرخ اجاره ۲۰ درصد افزایش یافته است؛ چون در فصل سرد سال جابه‌جایی‌ها کاهش پیدا می‌کند.

او بیان می‌کند: در تمامی ‌مناطق، نرخ اجاره رشد داشته است و مناطقی که گران‌تر هستند چون آپارتمان‌های گران‌تر دارند، نرخ اجار‌ه‌شان نیز به مراتب بیشتر است.این املاکی می‌گوید: مالکان حداقل نرخ رهن را ۱۰۰میلیون تومان اعلام می‌کنند؛ این در حالی است که در سال گذشته مبلغ رهن پایین تر بود. به گفته این مشاور املاک، از صد نفر مالک فقط یک نفر سقف اجاره را رعایت کرده است و تعیین نرخ ۲۰ درصدی برای اجاره فقط منجر به شلوغی دادگاه‌ها شد؛ چون مالکان زیر بار این نرخ نمی‌روند و این قانون مالک و مستأجر را به جان هم انداخته است. 

«نه» به تعیین سقف برای اجاره‌بها

دولت طی سه سال اخیر، به منظور کمک به مستأجران برنامه‌هایی همچون تعیین سقف برای اجاره‌بها را در نظر گرفت. براین اساس سقف اجاره‌بهای مسکن در تهران معادل با ۲۵ درصد، در کلان شهرها معادل با ۲۰ درصد و در سایر استان‌ها ۱۵ درصد تعیین شد. اما تعیین حد مجاز برای اجاره‌بها هم نتوانست در جلوگیری از رشد قیمت‌ها موفق عمل کند.

یکی از املاکی‌های واقع در خیابان آپادانا به اصفهان زیبا می‌گوید: افزایش نرخ اجاره تا سقف ۲۰ درصد کارشناسی نیست، بسیاری از مالکان به هیچ عنوان زیر بار این قیمت نمی‌روند مسلم است باوجود افزایش تورم چنین قیمتی برایشان نمی‌صرفد، الان شاپوری‌های اصفهان خواستار این هستند که از راه رهن و اجاره امرار معاش کنند؛ بنابراین با قیمت بالا املاکشان را اجاره می‌دهند . او بیان می‌کند: مستأجران بیشتر از ۱۰ میلیون تومان درآمد ندارند و نیمی‌از این مبلغ را باید به عنوان اجاره پرداخت کنند؛ باوجود این تفاسیر فشار زیادی روی آن‌هاست.  این بنگاه‌دار تصریح می‌کند: مالک یک خانه  ۸۰ متری واقع در خیابان کاوه را امسال با ۲۳۰ میلیون رهن و ماهیانه دو میلیون و نیم اجاره داده است این در حالی است که در سال گذشته این ملک با قیمت ۷۰۰هزار تومان اجاره داده می‌شد. او عنوان می‌کند: یک آپارتمان اگر نوساز باشد، متری ۳۲ میلیون تومان قیمت دارد؛ این در حالی است که در سال ۹۰، هر متر آپارتمان ۸۰۰ هزار تومان قیمت داشت. 

حرف مالک، ملاک است

پیش‌تر در بنگاه‌های املاک حد و مرزی برای رهن و اجاره‌ها در نظر گرفته می‌شد؛ اما الان مالکان به هیچ عنوان حاضر نیستند زیر بار قیمت تحمیلی بروند. یکی از املاکی‌های واقع در خیابان شیخ مفید به اصفهان‌زیبا می‌گوید: نرخ اجاره‌بها  در سال جاری صددرصد افزایش یافته است، به خاطر تورم موجود ارزش املاک افزایشی شده که این روی نرخ اجاره نیز تأثیر گذاشته است.این‌طور که این املاکی تصریح می‌کند در گذشته که مبلغ رهن و اجاره با فرمول مشخص می‌شد یعنی یک‌پنجم قیمت ملک به عنوان رهن در نظر گرفته می‌شد؛ به عنوان مثال ملک یک‌میلیارد تومانی با رهن ۲۰۰میلیون تومانی عرضه می‌شد؛ ولی الان خبری از فرمول برای محاسبه اجاره و رهن نیست؛ چون اگر مبنای قیمت اجاره و رهن براساس فرمول باشد قیمت رهن و اجاره بیش از این افزایش پیدا می‌کند.

براساس اظهارنظرهای متولیان شهری اصفهان، قیمت مسکن در سال ۹۹ بیش از صد درصد نسبت به سال ۹۸ افزایش و این شیب رشد در سال گذشته و جاری نیز کم‌و‌بیش ادامه داشته است که باعث شده اصفهان بعد از تهران، به گران‌ترین شهر ایران بدل شود. اوایل امسال بود که معاون شهرسازی و معماری شهرداری اصفهان در گفت‌وگو با اصفهان‌زیبا روی تبدیل‌شدن زمین و مسکن به کالای غیرمصرفی و رفتار واسطه‌مأبانه سوداگران انگشت گذاشت و اعلام کرد که این عوامل باعث رشد قیمت حباب‌گونه زمین و مسکن و در نتیجه افزایش منطقه‌ای نرخ اجاره شده است.مهدویان این را هم گفت که  این رفتارها باعث شده است تا نرخ‌گذاری در بازار مسکن از جمله تعیین اجاره‌بها از هیچ قاعده و فرمول مشخص و مشترکی برای واحدهای مسکونی تبعیت نکند؛ به‌نحوی که هم‌اکنون به نظر می‌رسد براساس برخی عرف‌های نانوشته و نه‌چندان ثابت، نرخ اجاره‌بها در بازار مشخص می‌شود و در برخی موارد این عرف‌ها نیز رعایت نمی‌شود.

حاشیه شهر؛ مقصد اجاره‌نشینان اصفهانی

بنگاه‌داران اما موافق فرمول و ضابطه برای تعیین نرخ اجاره و رهن نیستند. آن‌ها جزو مخالفان تعیین نرخ دستوری برای رهن و اجـــاره هستند. در این بین زمزمه‌هایی هم مطرح می‌شود مبنی براینکه املاکی و مالک باهم تبانی می‌کنند تا هم مالک به واسطه افزایش نرخ رهن و اجاره منتفع شود و هم املاکی‌ها با افزایش نرخ رهن و اجاره حق کمیسیون بیشتری دریافت کنند؛ اما رسول جهانگیری، رئیس اتحادیه مشاوران املاک این فرضیه را باطل خوانده و اعلام می‌کند که املاکی‌ها نقشی در افزایش قیمت رهن و اجاره ندارند بلکه آن‌ها با نزدیک‌کردن نظر مالک و مستأجر تعدیل‌کننده قیمت‌ها هستند. 

رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان به اصفهان‌زیبا می‌گوید: رهن و اجاره رابطه مستقیمی ‌با افزایش قیمت مسکن دارد؛ ملکی که تا چندین سال پیش ارزشی معادل  ۵۰۰ میلیون تومان داشته امسال قیمتش به چندین میلیارد تومان رسیده است و هزینه نگهداری این ملک نیز افزایشی شده است؛ به عنوان مثال تعویض یک دوش یا شیر آب قبلا ۵۰ هزار تومان بود الان هزینه همین دوش یا شیر آب چندین برابر افزایش یافته است.

از آنجایی که هم ارزش ملک بالارفته و هم هزینه‌های حفظ و نگهداری نیز افزایشی شده است، قیمت رهن و اجاره نیز بالارفته است. رسول جهانگیری بیان می‌کند: کم‌شدن فاصله بین قیمت رهن و اجاره‌ها در پایین شهر ، مرکز شهر و بالاشهر به این ارتباط دارد که متقاضیان رهن و اجاره بیشتر از قشر کم‌برخوردارند که در مناطق حاشیه شهر سکونت می‌کنند و به همین دلیل قیمت رهن و اجاره در مناطق پایین شهر نیز افزایشی شده است و تفاوت بین رهن و اجاره‌ها در مناطق مختلف به نسبت سال‌های گذشته کاهش یافته است.

این قضیه درباره سایر کالاها نیز صدق پیدا می‌کند؛ چون قدرت خرید بیشتر جامعه پراید است پراید نیز قیمت بیشتری در بازار پیدا می‌کند؛ چون تقاضای بیشتری دارد. جهانگیری عنوان می‌کند: بنده این موضوع  را که مشاوران املاک به خاطر دریافت حق کمیسیون بیشتر قیمت رهن و اجاره را افزایش می‌دهند، رد می‌کنم؛ چون مشاوران املاک اگر بتوانند تعداد قرارداد بیشتری بنویسند، برد می‌کنند؛ بنابراین همیشه تلاش می‌کنند تا نظر مالک و مستأجر را به‌هم نزدیک کنند تا قرارداد منعقد شود؛ بنابراین مشاوران املاک به جز درصد بسیار کمی ‌تعدیل‌کننده قیمت هستند. ولی در کمال تأسف تصور غلطی در اذهان عمومی ‌شکل گرفته مبنی براینکه مشاوران املاک به دنبال دریافـــت حـــق کمیسیون بیشـــتر هستند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان اذعان می‌کند: پیش‌تر مصوبه‌ای مبنی بر تعیین سقف برای اجاره‌بها ابلاغ شد تا براین اساس اجاره‌بها در کلان‌شهرها ۲۰ درصد افزایش پیدا کند.

پس از آن  سران سه قوه با تشکیل جلسه مصوبه ای اعلام کردند مبنی براینکه مالک درصورت داشتن پنج شرط، می‌تواند حکم تخلیه بگیرد؛ اول اینکه مالک خودش مستأجر باشد، دوم اینکه مالک پروانه ساخت داشته باشد و به دنبال تخریب و بازسازی شود؛ سوم اینکه مالک ملک را فروخته باشد؛ چهارم اینکه مستأجر به تعهداتش عمل نکرده باشد و پنجم اینکه مالک ملک را برای فرزندان متأهل خودش نیاز داشته باشد؛ در صورتی که مالک فقط یکی از این شروط را داشته باشد می‌تواند حکم تخلیه را بگیرد؛ ولی اگر مالک این شروط را نداشته باشد مستأجر می‌تواند در ملک با رعایت سقف اجاره‌بها سکونت کند.جهانگیری ادامه می‌دهد: با این حال در مواقعی برخی قضات حکم تخلیه می‌دهند و برخی مواقع نیز قضات حکم تخلیه نمی‌دهند. این به دستور مقام قضایی  ارتباط پیدا می‌کند که با درنظر‌گرفتن شرایط مالک و مستأجر مصوبه ابلاغ کند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان می‌گوید: از شهریور، رهن و اجاره کاهش یافته است و بیشتر افراد محل زندگی خود را با محل تحصیل فرزندانشان تنظیم می‌کنند و تا قبل از مهرماه جاگیر شده اند. از شهریور تا پایان سال شرایط رهن و اجاره نسبت به چهار ماهه ابتدایی سال مناسب‌تر می‌شود؛ چون مستأجران کمتری برای جابه‌جایی اقدام می‌کنند.