روزنامه جهان صنعت نوشت: تداوم و طولانی شدن رکود بازار مسکن تبعات فراوانی به همراه دارد. از سویی تولیدکنندگان حرفه‌ای رغبتی برای ارائه واحدهای مسکونی آماده خود به بازار ندارند، چراکه خریداری هم در بازار حضور ندارد. تولیدکنندگان بازار مسکن در این شرایط حتی به دنبال دریافت پایان کار ساختمانهای خود نیز نمی‌روند. از سوی دیگر سازندگان غیرحرفهای دست از تولید کشیده و در حال خروج از بازار مسکن هستند؛ در نتیجه در شرایط تعمیق رکود در بازار مسکن پروژه جدیدی نه تعریف و نه آغاز می‌شود.
کارشناسان حوزه مسکن نسبت به بر‌هم‌خوردن تعادل و تناسب میان طرف‌های عرضه و تقاضا در این بازار بارها هشدار داده بودند؛ معضلی جدی که مدت‌هاست گریبانگیر بازار مسکن است. کاهش عرضه در بازار مسکن با تعمیق رکود در شرایط کنونی می‌تواند به چالش‌های موجود در بازار مسکن دامن بزند؛ بازاری که سالهاست با کاهش عرضه و تلنبار شدن تقاضا دست‌وپنجه نرم می‌کند.
کاهش قیمت عموما به معنای افزایش جذابیت بازارهاست، اما نکته حائز اهمیت درخصوص بازار املاک و مستغلات این است که به دلیل افت چشمگیر قدرت خرید مردم و در نتیجه فرورفتن این بازار در فاز رکودی، جذابیت سرمایه‌گذاری نیز در این بازار از بین خواهد رفت. به این ترتیب، کمبود عرضه مسکن بیش از پیش تشدید خواهد شد. امروزه بخش مسکن کشور با مشکلات فراوانی روبه‌رو است. قدرت خرید پایین متقاضیان، انبوه واحدهای بدون مشتری، وجود حباب قیمتی در شهرهای بزرگ، چرخه‌های پرنوسان در بخش عرضه و تقاضا و نیز در بازار رهن و اجاره، عرضه کمتر از میزان تقاضا و تعداد زیاد پروژه‌های نیمه‌تمام نمونه‌هایی از مشکلات این بخش است. دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن در بسیاری از کشورها و دیگر بازارهای مالی وجود دارد. در بازار مسکن راکد حال حاضر کشور، ناتوانی در خرید مسکن از سوی متقاضیان واقعی و فقدان تناسب میان تسهیلات و قیمت مسکن، بالا رفتن ناگهانی قیمت مسکن و جاماندن خریداران از نرخ مسکن، عوامل سیاسی، ضعف و بازدهی ناچیز بازارهای سرمایه‌گذاری مشابه و همچنین هجوم سرمایه‌های سرگردان به این بازار از دلایل اصلی رکود به شمار می‌روند.
در هر بازاری تنها در بازار مسکن گاهی قیمت‌ها صعودی بوده و سرمایه‌گذاران بسیاری را جذب می‌کند و در دوره‌هایی قیمت‌ها نزولی بوده و به اصطلاح، بازار در حال اصلاح است و سرمایه‌گذاران یا سرمایه خود را از بازار خارج کرده یا آن را راکد می‌کنند تا بازار دوباره صعودی شود.
فرار سرمایه‌ها؛ نتیجه تداوم رکود
علیرضا محمدی کارشناس حوزه مسکن گفت: فرار سرمایه را می‌توان به عنوان یکی از مهمترین تبعات تداوم رکود در بازار املاک و مستغلات دانست. مهمترین اتفاقی که در صورت ادامه‌دار شدن این رکود رخ می‌دهد، آن است که سرمایه‌ها از بازار مسکن خارج می‌شوند.
او افزود: البته این نکته را باید در نظر داشت که این چرخه‌ای تکراری است؛ چرخه‌ای که در تمام دوره‌های تاریخ مسکن اتفاق افتاده است. این بار نیز مانند دوره‌های قبل.هنگامی که بازار مسکن رونق دارد، سرمایه‌ها به این سمت روانه‌شده و سازندگان غیرحرفهای و به عبارت دیگر، سرمایه‌گذاران وارد این بخش می‌شوند.
در چنین شرایطی آمار صدور پروانه‌های ساخت توسط شهرداری‌ها نیز با کاهش روبه‌رو می‌شود؛ سرمایه‌هایی که مختص این بازار نبوده و سرگردان تلقی می‌شوند از این بازار خارج خواهند شد.
محمدی در ادامه گفت: کاش دولت می‌توانست سیاستی با هدف رساندن بازار مسکن به ثباتی بهتر را داشت. به جای اینکه مدتی راکد شود و دوباره افزایش قیمت عجیب و غریبی را در آن شاهد باشیم.
چنانچه ثبات بر بازار مسکن حاکم می‌شد، شرایط خیلی بهتری را تجربه می‌کردیم.
کارشناس حوزه مسکن همچنین عنوان کرد: رکود بازار هر قدر بیشتر مشمول افزایش زمان شود، با توجه به موضوع عرضه و تقاضا در بازار، شرایط نامناسب‌تری را شاهد خواهیم بود. متاسفانه در بازار مسکن تقاضای کاذب نیز وجود دارد. به این خاطر که این بازار صرفا برای مصرف نیست. شاید بتوان گفت حجم زیادی از سرمایه‌گذاری‌ها در این بازار اتفاق می‌افتد. او اضافه کرد: عده‌ای مسکن را به عنوان سرمایه خریداری می‌کنند. مسکن سالهاست که به یک کالای سرمایه‌ای در ایران تبدیل شده است. همچنین دیده شده که نسبت به سایر کالاهای سرمایه‌ای جواب بهتری داده است.
آسیب دیدن مصرف‌کنندگان واقعی مسکن
محمدی گفت: اگر دولت می‌توانست با سیاستی ثبات را برای بازار مسکن به ارمغان بیاورد، شاهد اتفاقات مثبتی بودیم. کمترین اتفاقی که رخ می‌داد این بود که مشاغل با مشکلات و چالش‌ها دست‌وپنجه نرم نمی‌کردند. وقتی این رکود مدت‌دار می‌شود، مشاغل بیشماری نیز که به این صنعت وابسته هستند دچار مشکل می‌شوند.
کارشناس حوزه مسکن عنوان کرد: هنگامی که مدت زمان این رکود افزایش یابد، از سوی دیگر و در زمان رونق بازار وقتی که بازار مسکن می‌خواهد خودش را به بازارهای موازی برساند، شاهد سرعت بالاتری برای این اتفاق خواهیم بود.
وقتی که رسیدن بازار مسکن به سایر بازارها با سرعت بیشتری اتفاق بیفتد، در نهایت مصرف‌کنندگان و کسانی که مسکن را نه به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و به دید یک کالای مصرفی مدنظر دارند، بیشتر از سایرین متضرر می‌شوند.
او در ادامه افزود: بیشتر این افراد از اقشار حقوق‌بگیر و کارمند و آسیب‌پذیر جامعه هستند؛ اقشاری که درآمدشان به نسبت تورم و بازارهای سرمایه‌ای افزایش نمی‌یابد که بتوانند قدرت خرید خود را به مسکن رسانده و صاحبخانه شوند.
محمدی خاطرنشان کرد: می‌توان گفت که تداوم رکود، در نهایت آسیب‌هایی به اقشار پایین جامعه که از مسکن به عنوان یک کالای مصرفی استفاده می‌کنند، خواهد رسید.
همچنین مشاغلی که به صنعت ساختمان وابسته هستند، آسیب دیده، دچار مشکل شده و تعدادی از آنها نیز از بین خواهند رفت. بر طبق آمارها ۳۰۰ تا ۴۰۰ شغل به صورت مستقیم و غیرمستقیم به مسکن وابسته هستند. در چنین شرایطی تنها می‌توان گفت که کاش بازار مسکن نیز مانند سایر بازارها از ثبات بهتری برخوردار بود.
تشدید عدم‌تعادل میان عرضه و تقاضا
کارشناس حوزه مسکن گفت: همواره ما عرضه کمتری نسبت به تقاضا در بازار مسکن شاهد بودیم. مطابق با آمارهایی که وجود دارد، سالانه یک میلیون و سیصد هزار تا یک میلیون و چهارصد هزار مسکن نیاز داریم، اما تولید ما هیچ‌گاه به این عدد نرسیده است.
او افزود: متاسفانه در شهرهای بزرگ نسبت تقاضا تا حدودی کاذب است. همان‌طور که گفته شد افرادی به عنوان کالای سرمایه‌ای به مسکن نگاه می‌کنند. این یکی از دلایلی است که میزان تقاضا تا حدودی از عرضه بیشتر است؛ موضوعی که منجر به افزایش قیمت‌ها می‌شود. محمدی در پایان گفت: رکود بازار عدم تعادل میان عرضه و تقاضا را تشدید می‌کند. وقتی که بازار راکد بوده و سرمایه‌گذاری خاصی در آن انجام نمی‌شود، میزان تولید و عرضه کمتر می‌شود.
از سویی تقاضا نیز روز به روز در حال افزایش است. همین موارد منجر به نامتعادل‌تر شدن توازن و تناسب میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن می‌شوند؛ موضوعی که یکی از دیگر معضلات تداوم رکود است.
***
هزینه اجاره‌‌‌نشینی در منطقه جوان تهران
هزینه اجاره‌‌‌نشینی در جوان‌‌‌ترین منطقه شهر تهران به ازای هر مترمربع رهن کامل یک آپارتمان معمولی به محدوده میانگین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومانی رسیده است.
تازه‌‌‌ترین تحقیقات میدانی دنیای‌اقتصاد از وضعیت بازار اجاره مسکن در منطقه ۲۲ شهر تهران که جوان‌‌‌ترین منطقه پایتخت محسوب می‌شود نشان می‌دهد، متقاضیان اجاره مسکن در این مناطق به طور متوسط به ازای هر مترمربع واحد مسکونی باید مبلغ ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان برای رهن در نظر بگیرند.
از این رو هزینه رهن کامل یک آپارتمان ۱۰۰ مترمربعی در این منطقه به طور متوسط بین یک میلیارد تومان تا یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. این اعداد از بررسی وضعیت اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی درج شده در تازه‌‌‌ترین فایل‌‌‌های عرضه شده به این منطقه پایتخت استخراج شده است. با این حال بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد فاصله اجاره‌‌‌بها در این مناطق بین فایل‌‌‌های مختلف بسیار زیاد است. به طور مثال در برخی از فایل‌‌‌ها می‌توان رهن کامل هر مترمربع ۷ میلیون تومانی را نیز مشاهده کرد و در برخی از فایل‌‌‌ها رهن کامل هر مترمربع از واحدها تا بیش از ۱۵ میلیون تومان هم از سمت مالکان آنها پیشنهاد شده است. این موضوع یعنی تفاوت در تعیین نرخ‌های پیشنهادی و فاصله قابل مشاهده بین این نرخ‌ها در فایل‌‌‌های عرضه شده، به موقعیت و همچنین ویژگی‌‌‌های این واحدهای مسکونی مربوط می‌شود. چرا که در این منطقه بخشی از واحدها کاملا معمولی بوده و در ساختمانهای معمولی با امکانات متعارف قرار دارند اما در مقابل فایل‌‌‌هایی که اجاره‌‌‌بهایی بالا دارند آپارتمان‌‌‌هایی هستند که در برج‌‌‌های لوکس، همراه با امکانات خاص، مشخصات ویژه سازه‌‌‌ای و متریال به‌خصوص احداث شده‌‌‌اند. اصلی‌‌‌ترین علت تفاوت فاحش بین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی در این منطقه به همین موضوع مربوط می‌شود. در جدول زیر مشخصات و اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی برخی از واحدهای مسکونی که طی روزهای اخیر به بازار اجاره مسکن منطقه ۲۲ تهران عرضه شد، درج شده است.
- 18
- 4
