چرا صنعتی‌سازی مسکن در ایران شکست خورد؟

 صنعتی‌سازی ساختمان را می‌توان به عنوان یکی از طرح‌های شکست خورده دولت‌ها یاد کرد. در طرح صنعتی‌سازی مسکن قرار بود کشور به سمت ایجاد واحدهای مسکونی برود که خیلی‌ها آن را به اسم پیش ساخته می‌شناسند. البته ایران از سال‌های قبل از انقلاب اسلامی تجربه ساخت خانه‌های پیش ساخته را داشت. در آن زمان، خانه‌های پیش ساخته توسط سازمان‌ها و وزارتخانه‌ها (با عنوان خانه سازمانی)ساخته می‌شد و کسانی که در آن سکونت داشتند از وضعیت ساخت و سریع آماده شدن چنین واحدهایی رضایت داشتند.

اما با گذشت زمان خانه‌های پیش ساخته از سوی سازمان‌ها مورد استقبال قرار نگرفت چرا که آنها تمایل به ساخت  واحدهای مسکونی که بر اساس سلیقه و معیارهای خودشان باشد، داشتند. از این‌رو برخی از سازندگان خانه‌های پیش ساخته از این صنعت خارج شدند و ساخت مسکن به شیوه سنتی توسط مردم عادی و سازمان‌ها دنبال شد.

طی سال‌های گذشته، هر زمان که از کمبود مسکن حرف زده می‌شد نگاه‌ها به سمت صنعتی‌سازی مسکن می‌رفت و اینکه تنها از این طریق می‌توان به تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال رسید. ولی این صحبت‌ها در حد حرف باقی ماند و هیچ زمان کارخانه‌های تولید خانه‌های پیش ساخته تقویت نشد. این در حالی است که ایران در خیلی از صنایع به پیشرفت‌های خوبی رسیده ولی در صنعتی‌سازی مسکن این روند لاک‌پشتی طی شده است و شاید به زحمت بتوان گفت که بیش از ۱۲ کارخانه صنعتی‌سازی مسکن در کشور فعال است. این تعداد هم بیشتر به سمت تولید کانکس رفتند.

کدام کشورها برتر هستند؟

در اکثر کشورها صنعتی‌سازی مسکن، محور ساخت و سازها است و کمتر کسی دنبال روش‌های سنتی می‌رود. در کشورهایی مانند آلمان، فرانسه، امریکا، چین، ژاپن، ترکیه ومالزی بناها به روش‌های نوین ساخته می‌شود و می‌توان گفت کشورهای یاد شده پیشتاز صنعتی‌سازی ساختمان هستند.

صنعتی‌سازی مسکن چیست؟

صنعتی‌سازی شامل استفاده گسترده از عناصر بزرگ اندازه‌گیری شده از کارخانه‌های پیش ساخته و تبدیل تولید به یک فرآیند مکانیکی و پیوسته جریان از مونتاژ و نصب ساختمان‌ها و سازه‌های ساخته شده از مجموعه‌های پیش ساخته و قطعات است.

تنوع طلبی کار دستمان داد

مصطفی رناسی، نایب رئیس کمیسیون صنایع اتاق بازرگانی ایران درباره اینکه چرا صنعتی‌سازی مسکن در ایران پیشرفت نکرده است، گفت: مهم‌ترین دلیل که مانع صنعتی‌سازی مسکن شده؛ تنوع در سلیقه ایرانیان است. اگر ایرانیان روحیه تنوع طلبی نداشتند صنعتی‌سازی مسکن به شیوه درستی پیاده‌سازی می‌شد.

قیمت بالا مانع از ایجاد خانه‌های پیش ساخته شد

وی ادامه داد:مشکل دیگر که اجازه نمی‌دهد صنعتی‌سازی ساختمان‌ها شکل بگیرد قیمت بالای آن است. خانه‌های پیش ساخته گران تمام می‌شود به همین جهت خیلی از اقشار جامعه به این سمت نمی‌روند و به دنبال ساخت مسکن به روش‌های سنتی هستند تا قیمت تولید مسکن برای آنها ارزان‌تر تمام شود.

رناسی خاطرنشان کرد: طبقات مرفه جامعه که توان مالی خوبی دارند هم سراغ روش‌های نوین نمی‌روند چرا که دوست دارند واحدهای ملکی خود را به گونه‌ای بسازند که خاص و منحصر به فرد باشد.

کیفیت بالای خانه‌های پیش ساخته

نایب رئیس کمیسیون صنایع اتاق بازرگانی ایران اذعان داشت: در صنعتی‌سازی مسکن، کیفیت واحد مسکونی افزایش پیدا می‌کند و ملک مقاوم‌تر است. در روش‌های سنتی، ساخت مسکن با تیرچه و بلوک است و این کیفیت واحد مسکونی را کاهش می‌دهد اما در روش‌های نوین واحد مسکونی پیش ساخته نسبت به زلزله استقامت بیشتری دارد و برای ایران بسیار کاربرد دارد.

خانه‌های پیش ساخته ۲۰ درصد گرانتر است

وی با بیان اینکه خانه‌های پیش ساخته ۲۰ تا ۳۰ درصد گران‌تر از روش‌های سنتی است، اظهار داشت: خانه‌های پیش ساخته در مدت ۲ هفته ساخته می‌شود بدین جهت اگر سازندگان برای زمان ارزش بیشتری قائل شوند ساخت به روش‌های نوین با صرفه‌تر است و از سوی دیگر نیازی نیست که هزینه برای کارگر پرداخت شود.

روش نوین ساخت مسکن، نقدینگی می‌خواهد

یکی دیگر از مشکلاتی که در ساخت و سازهای نوین وجود دارد و رناسی به آن اشاره کرد، نقدینگی است. وی گفت: در ساخت و سازهای سنتی، نیازی نیست که سازنده به یکباره پول پرداخت کند چرا که در طول سال پرداخت‌ها صورت می‌گیرد اما در روش نوین سازنده در مدت دو هفته باید کل پول ساخت مسکن را پرداخت کند و این امر برای کسانی که نقدینگی ندارند بسیار سخت است.

دستمزد کارگر، گران است

وی درباره اینکه چرا خانه‌های پیش ساخته در خارج از کشور مورد استقبال قرار می‌گیرد، افزود: هزینه دستمزد در خارج از کشور بسیار بالا است و در قیاس با تولید کارخانه‌ای، تولید سنتی هیچ صرفه‌ای ندارد از این‌رو در خارج از کشور ساخت خانه به صورت صنعتی دنبال می‌شود. نکته دیگر اینکه برای آنها زمان حرف اول را می زند؛ موضوعی که در ایران مورد توجه قرار نمی‌گیرد.

استاندارد ساختمان‌سازی در ایران بالا نیست

با توجه به این مشکلات و ضعف‌هایی که وجود دارد، دولت چه نقشی در صنعتی‌سازی مسکن می‌تواند ایفا کند؟ رناسی سؤال ما را این‌گونه پاسخ داد که یکی از کارهایی که دولت باید انجام دهد افزایش استانداردهای ساخت مسکن است. پارامترهایی که در ساخت مسکن در ایران اهمیت زیادی دارد، نما، ارتفاع و ضد زلزله بودن ساختمان است. این در حالی است که در سایر کشورها سطح استاندارد تولید ساختمان بسیار بالاتر است.

سفارش نگرفتند

وی با بیان اینکه قبل از انقلاب کارخانجات پیش ساخته برای خانه‌های سازمانی تولید داشتند، اظهار داشت: اگر ساخت صنعتی مسکن ادامه پیدا می‌کرد اکنون در این حوزه به پیشرفت‌های خوبی رسیده بودیم. از طرفی با سفارش ندادن سازمان‌ها برای ساخت خانه‌های پیش ساخته این صنعت روز به روز ضعیف‌تر شد و اکنون تعداد کمی کارخانه در این حوزه فعال است.

مانند شهرک اکباتان را نمی‌توان به روش سنتی ساخت

رناسی تأکید کرد: ساخت یک مجموعه مانند شهرک اکباتان تهران به روش سنتی امکانپذیر نیست اما به روش صنعتی می‌توان با سرعت نیاز مسکنی کشور را تأمین کرد.

تولید مسکن همراه با ریزش قیمت‌ها

شعبان فروتن عضو اتاق بازرگانی ایران نیز درباره وضعیت ساخت خانه‌های پیش ساخته در ایران، گفت: ما سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم تا عرضه و تقاضا هماهنگ شود، اگر چنین اتفاقی رخ دهد دیگر قیمت‌ها روند افزایشی به خود نمی‌گیرد. یکی از دلایلی که باعث شده شیب قیمت مسکن صعودی باشد، کمبود عرضه است.

صنعتی‌سازی در استانداردها

وی افزود: صنعتی‌سازی مسکن را می‌توان به عنوان یک الزام دید. اگر این امر در استانداردهای ساختمانی دیده شود، ما در بلندمدت شاهد توسعه ساخت و سازهای با کیفیت خواهیم بود. طی این سال‌ها به این امر کم توجهی شده است.

فروتن خاطرنشان کرد: بی‌توجهی‌ها به صنعتی‌سازی مسکن باعث شد که خیلی از سرمایه گذاران وارد این حوزه نشوند. برای آنکه سرمایه‌گذاری در این حوزه رخ دهد باید سیاست‌های تشویقی از سوی دولت در نظر گرفته شود.

وی اذعان داشت: افزایش کیفیت، استحکام ساختمان، بهینه‌سازی مصرف انرژی، افزایش عمر مفید ساختمان‌ها، کاهش زمان ساخت و کاهش هزینه ساخت و ساز از جمله مزایای صنعتی‌سازی ساختمان است.

تجربه آلمانی

کشور آلمان یک نمونه موفق در صنعتی‌سازی مسکن است. تا قبل از سال ۲۰۰۸ ساختمان‌سازی در این کشور به صورت سنتی دنبال می‌شد و روند ساخت و ساز بسیار کند بود. اما از ۲۰۰۸ روند ساختمان‌سازی در آلمان تغییر کرد و به یکباره ساخت و ساز رشد ۶۰ درصدی پیدا کرد. این روند ادامه پیدا کرد تا اینکه دولت آلمان در هدف‌گذاری هایش تصمیم گرفت میزان ساخت و ساز آپارتمان را به ۱.۵ میلیون واحد برساند. در این میان مؤسسه اقتصادی آلمان در کلن اعتقاد دارد که روند ساخت مسکن را با سرعت بیشتری می‌توان ادامه داد.

در برخی از کشورها خانه‌های پیش ساخته از چوب است مانند امریکا (در امریکا چوب یک منبع بسیار ارزان و فراوان است بدین جهت ماده اولیه خوبی در ساخت و ساز خانه است.) اما آلمانی‌ها بیشتر از میلگرد فلزی که با بلوک‌های سیمان نصب می‌شود، استفاده می‌کنند. از آنجا که ایران در ساخت خانه‌های چوبی مشکلات متعددی دارد و هزینه نهایی بسیار گران تمام می‌شود تجربه آلمان، تجربه موفقی برای کشورمان است.

از زمانی که صنعتی‌سازی مسکن در آلمان آغاز شد، خرید مسکن با هدف کسب سود توجیه اقتصادی نداشت اما قبل از حرکت در مسیر خانه‌های پیش ساخته، آلمانی‌ها به مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای نگاه می‌کردند. کارشناسان آلمانی می‌گویند خرید ملک با هدف سرمایه‌گذاری تا ۵۷ درصد در آلمان کاهش داشته است. چرا که سالانه حجم زیادی مسکن به بازار اضافه می‌شود

مرجان اسلامی‌فر