کمبود خانه یا نبود قانون قیمت‌گذاری؟

قیمت مسکن این‌روزها از مرز بحرانی هم عبور کرده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران در دی‌ماه، ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به زمستان سال ۹۶، بیش از ۹۰ درصد رشد کرده است. افزایش قیمت مسکن در حالی صدر اخبار رسانه‌ها قرار گرفته است که با بالا رفتن نرخ دلار، قیمت مصالح ساختمانی نیز در اواخر سال گذشته، حدود ۳۰ درصد رشد کرد. تا جایی‌که با چنین افزایش قیمتی، بسیاری از افرادی که در گذشته ساخت و ساز می‌کردند، دست از کار کشیدند و نگرانی‌هایی درباره کمبود مسکن در بازار ایجاد شد.

آمارها حکایت از این دارد که میزان صدور پروانه ساخت نیز در اردیبهشت ماه سال جاری نسبت به مدت مشابه حدود چهار درصد کاهش یافته است. آنطور که بسیاری از فعالان این بازار می‌گویند، ساخت مسکن با توجه به گرانی ۹۰ درصدی خانه دیگر توجیه اقتصادی ندارد. این داستان‌ها در حالی در این حوزه مطرح است که بسیاری از دست‌اندرکاران اقتصادی بر این باور هستند که آنچه که قیمت ملک را در ماه‌های اخیر افزایش داده است، ربطی به کمبود ملک ندارد، چرا که بر اساس گزارش‌های مختلف، در حال حاضر هزاران واحد مسکونی خالی از سکنه در پایتخت وجود دارد که اگر این خانه‌ها به بازار عرضه شوند، تعادل در عرضه و تقاضا ایجاد می‌شود و قیمت‌ها رو به کاهش می‌روند. این در حالی است که در بسیاری از تحلیل‌های کارشناسی، همواره بر این نکته تاکید می‌شود که بازار با کمبود مواجه است و به همین دلیل قیمت‌ها سربالایی می‌روند. 

هیجانات ناتمام بازار 

نگاهی به دنیای پر حاشیه مسکن از سال‌های گذشته تاکنون نشان می‌دهد، هر بار که قیمت وام افزایش یافته، نه تنها زمینه برای خرید خانه‌اولی‌ها مهیا نشده است، بلکه حتی بهانه‌ای نیز به دست دلالان و صاحبخانه‌ها افتاده تا قیمت‌ها را بالا ببرند. در ساده‌ترین تحلیل می‌توان گفت که به دلیل اینکه قیمت‌گذاری در این بازار قانون مشخصی را ندارد، نگاه شخصی و هر سلیقه‌ای به راحتی می‌تواند با هر اتفاق سیاسی یا اقتصادی، این بازار را به هم بریزد. تا جایی‌که بسیاری از گزارش‌های میدانی نیز حکایت از این موضوع دارند که قیمت‌‎ها حتی در یک خیابان و محله نیز با یکدیگر متفاوت است.

مصداق این اتفاق در جریان نرخ ارز بود که مشاهده شد و قیمت دلار بهانه‌ای به دست صاحبخانه‌ها داد تا هر چه می‌توانند از این آب گل آلود ماهی بگیرند و نرخ فروش و حتی اجاره‌بها را افزایش دهند. حالا چند ماهی از این ماجراها گذشته و با وجود کاهش نوسانات نرخ ارز، هنوز هم قیمت‌ها در این بازار می‌تازند. سوالی که به ذهن می‌رسد این است که با چه سیاستی دولت می‌تواند در کاهش نرخ مسکن و بالا بردن توان خرید اقشار کم درآمد نقش داشته باشد. اظهارنظرها در این زمینه متفاوت است. عده‌ای از دست‌اندرکاران اقتصادی بر این باور هستند که باید وضعیت عرضه و تقاضا در بازار مسکن بهبود یابد. هر چند به باور عده دیگری مشکل بازار مسکن کمبود خانه نیست، بلکه کاهش قدرت خرید مردم است که باعث شده تا سایه رکود هر چند وقت یکبار بر سر این بازار سنگینی کند. 

وام مسکن هم خانه‌دارمان نکرد 

تحت چنین شرایطی به‌نظر می‌رسد افزایش وام مسکن می‌توان در بالا بردن قدرت خرید مردم نقش داشته باشد، اما مشکل اساسی این است که نوسان در این بازار به حدی است که هر چه رقم تسهیلات بالاتر می‌رود به همان اندازه یا شاید بیشتر از آن مقدار، قیمت‌ها شروع به رشد می‌کنند. تجربه ناموفق سیاست‌گذاران در حوزه مسکن بارها از زبان سکانداران اقتصادی نیز شنیده شده است. دی ماه سال جاری بود که محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، به ایسنا گفته بود: « موضوعاتی همچون افزایش رقم تسهیلات مسکن در شورای پول و اعتبار مطرح می‌شود، ولی آنچه مهم است این‌که باید قدرت خرید مردم را افزایش دهیم.» نکته قابل توجه این است که بر اساس گزارش‌های رسمی، طی هشت ماه ابتدایی سال جاری قدرت خرید مردم ۸۰ درصد افت کرده است، این در حالی است که قیمت مسکن در آبان امسال در مقایسه با سال گذشته ۹۰ درصد گرانتر شده است.

تحت این شرایط آیا افزایش ۳۰ میلیون تومانی وام مسکن می‌تواند کمکی به خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد کند؟ فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان نیز از جمله مخالفان بالا بردن رقم تسهیلات مسکن است. او در این زمینه به ایسنا گفته است: «منابع بخش مسکن به جای صندوق پس‌انداز مسکن یکم، باید به دو حوزه تولید و بازآفرینی اختصاص یابد.» 

کارشناسان چه می‌گویند؟ 

پرونده افزایش وام مسکن در حالی روی میز مسئولان بانک مرکزی باز شده است که اظهارنظرهای مختلفی در این زمینه وجود دارد. افزایش تسهیلات مسکن با توجه به اینکه مقصدی برای جذب سرمایه‌های سرگردان مردم وجود ندارد، از نگاه عده زیادی از دست‌اندرکاران اقتصادی زمینه را برای افزایش قیمت‌ها و تورم فراهم می‌کند. هادی حق‌شناس در این زمینه به «همدلی»، می‌گوید: «مردم به دلیل نوسان موجود در بازار دلار و مسکن سرمایه‌های خود را روانه این بازار می‌کنند تا طی مدت کوتاهی به سود خوبی برسند، اما اگر این اطمینان وجود داشته باشد که طی یک زمان مشخص، سود بانکی بیشتر از سود مسکن خواهد بود در این صورت پول‌های سرگردان به این بازار نخواهد رفت.» یکی از مشکلات بازار مسکن در ایران این است که عده‌ای سرمایه‌دار با هدف سرمایه‌گذاری وارد این بازار شده‌اند و حتی ترجیح می‌دهند تا با حداکثر سود خانه خود را به دست متقاضیان برسانند.

واضح است که تحت این شرایط مسکن احتکار شده و قیمت‌ها نیز افزایش می‌یابد. این در حالی است که برخی از کارشناسان اقتصادی بر این باور هستند که با افزایش تسهیلات شاید نتوان قدرت خرید مردم را بالا برد، اما دست کم این موضوع می‌تواند کمکی به رونق در بازار کند. چرا که با توجه به افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها در بازار مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، بسیاری از مشاوران املاک یکی از مشکلات این بازار را رکود همراه با تورم می‌دانند. 

علت گرانی مسکن چیست؟ 

با افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی و به تبع آن بالاتر رفتن اجاره‌بها، سوالی که به ذهن می‌رسد این است که علت افزایش قیمت‌ها ناشی از چیست؟ عقبایی یکی از علت‌های مهم افزایش قیمت مسکن را مشکل تولید می‌داند و می‌گوید: «در حال حاضر با مشکل تولید در حوزه مسکن مواجه هستیم. بحث خانه های خالی و کمبود مسکن باعث شده تا قیمت اجاره بها نیز رشدکند.» او راهکار خروج از بن بست گرانی را این چنین تشریح می‌کند: «برای ساماندهی این بازار باید در ابتدا به فکر افزایش تولید بود و بین عرضه و تقاضا توازن ایجاد کرد.» به گفته عقبایی: « در بازار اجاره با دو گروه مالک مواجه‌ایم، اول افرادی که اجاره دهی شغل آنهاست و برای امرار معاش خانه‌های خود را اجاره می دهند، که این افراد قیمت مسکن را با سود بانکی مقایسه می کنند.

که این مقایسه از اساس اشتباه است و اصلا معیاری برای مقایسه سود بانکی و نرخ اجاره بها وجود ندارد. دسته دوم افرادی هستند که قیمت اجاره بها را بر اساس افزایش قیمت نفت، بنزین و دیگر کالاها در بازار مقایسه می کنند و با بالا رفتن قیمت هر یک از این کالاها اقدام به بالا بردن اجاره بها می کنند. اما باید برای ساماندهی این بازار در ابتدا تعادل بین عرضه و تقاضا ایجاد کرد. باید توجه شود که نرخ اجاره بها بر اساس قیمت مسکن تعیین می‌شود. هر چه قیمت مسکن افزایش یابد، نرخ اجاره نیز بالا می‌رود. علت افزایش قیمت مسکن از سال ۹۲، بالاتر رفتن تورم، نبود توازن میان عرضه و تقاضا بوده. امید است که دولت بتواند با تولید مسکن اجاره ای و ساماندهی مسکن اجتماعی از افزایش قیمت ها جلوگیری کند.» این در حالی است که عده بسیاری از تحلیلگران اقتصادی، یکی از علت‌های اصلی افزایش قیمت مسکن در ایران را ناشی از نبود سیاست‌های لازم در زمینه قیمت‌گذاری می‌دانند. 

چرا که میلیون‌ها خانه خالی در کشور وجود دارد، ولی با این همه هنوز هم برخی از کارشناسان یکی از مهمترین علت های گرانی را کمبود تولید عنوان می کنند. آنطور که عقبایی به همدلی توضیح می دهد: «در حال حاضر یک میلیون و ۵۰۰ هزار خانه خالی در کشور وجود دارد که ۶۵۰ هزار واحد خالی در حاشیه شهر تهران وجود دارد که مسکن مهر نیز جزئی از این واحدهای خالی در حاشیه پایتخت است. بنابراین درست نیست که بگوییم با وجود هزاران واحد خالی در پایتخت چرا قیمت مسکن افزایش یافته و باید به فکر افزایش عرضه بود. در واقع این آمار خانه های خالی به مفهوم مازاد تولید نیست چون این ها واحدهایی هستند که در حاشیه شهر تهران مستقر شده اند و وارد شبکه توزیع نشده اند.» بنابراین می‌توان گفت که مشکل مسکن، کمبود نیست، بلکه به دلیل اینکه قانون مشخصی در زمینه قیمت‌گذاری وجود ندارد، قیمت‌ها از یکسال گذشته تاکنون افزایش یافته‌اند و با کاهش قدرت خرید مردم، بازار با رکود تورمی مواجه است که به نظر می‌رسد تا نرسیدن این قانون، بسیاری از صاحبخانه‌ها و مشاوران املاک فرصت خوبی برای بالا بردن قیمت‌ها در دست دارند. 

طرح مساله کمبود مسکن در بازار اشتباه است

علیرضا سرحدی - مسکن همچون دیگر کالاهای اساسی در طول یکسال اخیر گران شده است. وضعیت این بازار به گونه‌ای است که هر بار که تسهیلاتی از سوی بانک‌ها برای خرید مسکن در نظر گرفته می‌شود، یا وقتی خرید و فروش مسکن رونق می‌گیرد، قیمت‌ها افزایش می‌یابد. در حال حاضر تعداد زیادی واحد خالی در تهران وجود دارد، اما برخی از تحلیل‌های کارشناسی نشان می‌دهد که بازار با کمبود عرضه مواجه است. این در حالی است که طرح این مساله از ریشه اشتباه است و عنوان اینکه به دلیل کمبود عرضه مسکن، قیمت‌ها در بازار افزایش یافته است، نیز طرح درستی نیست.

بر همین اساس عده‌ای با این تحلیل نادرست گرانی مسکن را ناشی از کمبود عرضه در بازار عنوان می‌کنند و حتی بر اساس همین اصل نیز راه‌حل اشتباه به دولت می‌دهند. این در حالی است که چنین پیش فرض‌هایی درباره مسکن اصلا صحیح نیست و رکود تورمی بازار مسکن هیچ ربطی به کمبود عرضه ندارد. بارها مشاهده شده است که با افزایش عرضه مسکن در بازار، قیمت مسکن افزایش یافته است. یعنی هر سالی که تولید مسکن بیشتر شده است، قیمت نیز بالا رفته است. این مساله در دهه ۸۰ بود که به وضوح مشاهده شد. در دهه ۸۰ بود درست زمانی که تولید مسکن افزایش یافت، قیمت‌ها نیز رشد کرد.

هر چه در این سال‌ها مجوز ساخت و ساز بیشتری صادر شد، بر قیمت مسکن نیز افزوده شد. به‌نظر می‌رسد که علت افزایش ۹۰ درصدی قیمت مسکن در سال گذشته، ربطی به کمبود مسکن ندارد، بلکه مسکن نیز مانند دیگر کالاها، با افزایش قیمت مواجه شده است که دلیل اصلی این افزایش قیمت، تحریم‌ها و شرایط اقتصادی کشور است. به عقیده بنده، دولت فعلا نباید سیاست جدیدی را در این بازار تعریف کند، چرا که با هر سیاستی، قیمت‌ها دوباره افزایش می‌یابد. در تهران ۱۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد و با مشکل کمبود عرضه فعلا مواجه نیستیم، بنابراین باید فعلا اقدامی در این زمینه انجام ندهیم تا بازار هیجانی نشده و از حالت رکود خارج شود.