جغرافیای خرید طیفی از تقاضای مسکن به لحاظ بيش ترین حضور در مناطق گوناگون پایتخت بررسی شد. کارنامه بازار شب عید نشان می دهد خریدهای تبدیلی به معنای جابه جاشدن به آپارتمان بهتر، در منطقه یک تهران با حجم بیشتری نسبت به دیگر مناطق انجام شده که این اتفاق ناشی از تفاوت قدرت خرید اهالی این منطقه است. افزایش چشمگیر قیمت مسکن در منطقه یک تأثير قابل توجهی بر رشد قیمت میانگین داشته است. کانون تقاضای مصرفی و سرمایه ای هم معلوم شده است.
ردیابی منطقه ای خریداران مسکن در مقطع زمانی شب عید بازار معاملات آپارتمان های مسکونی، جغرافیای خرید سه دسته تقاضای مسکن در پایتخت را نشان می دهد. بررسی های« دنیای اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی درباره‌ی آخرین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفند ماه ۹۸ نشان می دهد در این ماه که آخرین فرصت باقی مانده برای متقاضیان به منظور انجام معاملات شب عید بازار مسکن به حساب می آید سه طیف اصلی متقاضی مسکن به ترتیب زیادترین حضور خود را در بازار معاملات مسکن در سه گروه از مناطق مشخص شهر تهران رقم زدند. رفتارهای مختلف هر کدام از این سه طیف در بازار معاملات مسکن شهر تهران منجر به تغییرات معنادار در حجم و قیمت واحدهای مسکونی در این مناطق شده است. بررسی ها نشان می دهد ماه اسفند سال جاری بیشترین حضور و انجام معاملات خرید مسکن مربوط به یک گروه شاخص از متقاضیان مصرفی بازار مسکن یعنی متقاضیان تبدیل به احسن مسکن بوده است.
ردیابی منطقه ای این گروه از خریداران نشان دهنده حضور پررنگ این دسته از افراد در بازار معاملات مسکن گران قیمت ترین منطقه شهر تهران یعنی منطقه یک بوده است. حضور پررنگ تر این گروه از متقاضیان مسکن در بازار مسکن در برهه زمانی شب عید نه تنها منطقه یک شهر تهران را بعنوان کانون تمرکز تقاضای این گروه از خریداران مسکن در اسفندماه به تنها منطقه ای که تعداد معاملات خرید مسکن در آن در میان ۲۲ منطقه شهر تهران افزایش یافته است، تبدیل کرده است بلکه در این منطقه تحت‌تأثیر افزایش تقاضا برای خرید خانه، میانگین قیمت مسکن با رشد قابل توجه روبرو شد. حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه در ماه اسفند در قیاس با بهمن سال ۹۸ معادل ۲۰ درصد فزونی یافت. این در حالیست که در دیگر مناطق شهر تهران حجم معاملات خرید مسکن در مقطع زمانی شب عید حدود یک پنجم تا یک سوم تقلیل یافت.
ولیکن در منطقه یک این روند برعکس شد و تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در این منطقه در همین برهه زمانی - اسفندماه در مقایسه با بهمن ۹۸- معادل یک پنجم زیاد شد. البته در منطقه ۲۲ شهر تهران نیز حجم معاملات خرید مسکن کمی افزایش یافت و نسبت به بهمن ماه ۵ درصد رشد کرد. اما با چشم پوشی کردن از ریزنوسان مثبت جزئی در حجم معاملات خرید آپارتمان در منطقه ۲۲، میتوان اعلام کرد منطقه یک شهر تهران در بین سایر مناطق تنها منطقه ای بوده است که در اسفندماه در مقایسه با بهمن ماه نه تنها حجم معاملات خرید مسکن در آن به طور محسوس و معادل ۲۰ درصد فزونی یافت؛ بلکه میانگین قیمت مسکن نیز در این منطقه در همین بازه زمانی به میزان چشمگیر یعنی ۱۳ درصد رشد کرد.
این میزان رشد قابل توجه در میانگین قیمت مسکن در منطقه یک پس از رشد ۱۴ درصدی میانگین قیمت مسکن در منطقه ۸، بالاترین تورم ماهانه مسکن در ماه اسفند در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران محسوب می شود. از آنجا که معمولاً بخش عمده و بیشترین حضور سفته بازان و سرمایه گذاران بازار مسکن در مناطق مصرفی و پرتقاضا تمرکز می یابد- به علت سهولت در خرید وفروش واحدها و وجود تقاضای قابل توجه- افزایش قابل توجه حجم معاملات مسکن در منطقه یک شهر تهران برعکس دیگر مناطق که حجم معاملات خرید مسکن در آن ها نزولی بود و همچنین ثبت تورم ماهانه قابل توجه در این منطقه در اسفندماه مربوط به حضور تقاضای تبدیل به احسن مسکن از سوی گروهی از این طیف مصرفی تقاضای مسکن است که به دلیل تمکن مالی قابل توجه، حساسیت و آسیب پذیری کمتری نسبت به سایر گروه های مصرفی به تغییرات قیمت مسکن از خود نشان می دهند. همین کمتر بودن سطح حساسیت و آسیب پذیری در برابر تغییرات و نوسانات افزایشی قیمت مسکن باعث شد در حالیکه تقاضای مسکن در سایر مناطق شهر تهران در اسفندماه به میزان قابل توجه کاهش یافت اما در منطقه یک شهر تهران بعنوان تنها منطقه، حجم معاملات خرید آپارتمان نه تنها نسبت به ماه قبل تقلیل نیافت بلکه با رشد ۲۰ درصدی نیز همراه شد.
میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در حالی در اسفندماه امسال به ۱۵میلیون و ۶۶۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با بهمن ماه ( تورم ماهانه) حدود ۹ درصد و در مقایسه با اسفند سال ۹۷ معادل ۴۲ درصد رشد کرد. همچنین حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران با کاهش ۲۴ درصدی در مقایسه با بهمن ماه به حدود ۹ هزار فقره کاهش یافت و در مقایسه با اسفندماه سال ۹۷ نیز ۱۷ درصد کم شد.
بررسی های آماری از تحولات یکساله بازار مسکن در سال ۹۸ نیز نشان می دهد بازار مسکن پارسال با شرایط رکود تورمی (ایستایی تورمی) به پایان رسید. در واقع بازار معاملات مسکن در سال ۹۸ به لحاظ قیمت با رشد تصاعدی همراه بود و به لحاظ حجم معاملات در قیاس با یکساله ۹۷ روند نزولی طی کرد. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در یک سال ۹۸ به ۱۳ میلیون و۳۰۰ تومان رسید که در مقایسه با یک سال ۹۷ با رشد ۶۲ درصدی همراه شد. در سال گذشته همچنین مجموعا ۷۴ هزار و ۷۷۲ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با تعداد معاملات مسکن ثبت شده در سال ۹۷ معادل ۳۳ درصد تحلیل رفته است.
بعد از ثبت تورم ماهانه ۱۱ درصدی مسکن در اردیبهشت ماه سال گذشته ، ثبت تورم ماهانه حدود ۹ درصدی در اسفندماه بالاترین تورم ماهانه مسکن در سال ۹۸ بوده است.یک علت عمده ثبت تورم ماهانه قابل توجه مسکن در ماه پایانی سال قبل وزن قابل توجه معاملات مسکن در منطقه یک شهر تهران با وجود افزایش قابل توجه میانگین قیمت مسکن در این منطقه در این مقطع زمانی بوده است.
از آنجا که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آمارهای رسمی با استناد و اتکا به وزن معاملات انجام شده در هر منطقه به صورت میانگین وزنی محاسبه می شود و از آنجا که برخلاف سایر منطقه های شهر تهران حجم معامله های مسکن در منطقه یک با رشد مثبت قابل توجه در یک ماه- ۲۰ درصد- روبرو شد ومجموعا ۶ درصد از حجم کل معاملات مسکن شهر تهران در اسفندماه در این منطقه به ثبت رسید، نوسانات افزایشی قیمت مسکن در این منطقه در ثبت تورم ماهانه قابل توجه برای بازار مسکن شهر تهران مؤثر بوده است. در حالیکه بيش ترین حضور تقاضای مربوط به تبدیل به احسن مسکن در ماه اسفند در منطقه یک شهر تهران رصد شد، بیشترین تقاضای مسکن وارد شده به بازار از طرف سرمایه گذاران و سفته بازان هم در مناطق مصرفی میانی شهر تهران من جمله مناطق ۴ و ۵( پرتقاضاترین و پرمعامله ترین مناطق مصرفی) و بیشترین حضور متقاضیان مصرفی و خانه اولی ها در مناطق جنوبی شهر تهران- عمدتاً مناطق ۹ تا ۱۱ و سایر مناطق جنوبی- تمرکز یافت.
البته این موضوع هرگز به این معنی نیست که انواع مختلف تقاضا در همه محلات و مناطق شهر تهران وجود نداشته است بلکه به این معناست که عمده تمرکز هر کدام از گروه های متقاضی مسکن و معاملات مسکن انجام شده در اسفندماه مربوط به چه مناطقی بوده است. مناطق شهر تهران به لحاظ جغرافیای معاملات مسکن در اسفندماه را میتوان به دو گروه مناطق شمالی و جنوبی طبقه بندی کرد. مناطق یک تا ۸ شهر تهران بعنوان مناطق شمالی و مناطق ۹ تا ۲۱ شهر تهران به عنوان مناطق جنوبی شهر تهران قابل طبقه بندی هستند. منطقه ۲۲ هم یک منطقه خاص و استثنا به حساب می آید که تحولات آن به صورت مستقل قابل رصد و تحلیل است. حجم معاملات خرید مسکن در ماه اسفند در مقایسه با بهمن ۹۸ در مناطق شمالی با کاهش ۱۴درصدی مواجه شد؛ این مقدار در مناطق جنوبی برابر با تقلیل ۳۲ درصدی و در کل منطقه های شهر تهران بطور میانگین معادل افت ۲۵ درصدی بود.
این موضوع نشان می دهد میزان افت تعداد معاملات خرید مسکن در اسفندماه نسبت به ماه بهمن در مناطق جنوبی هم بیش از مناطق شمالی و هم بیش از میانگین کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان در کل شهر تهران بوده است. همینطور در حالیکه میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی پایتخت در اسفندماه در مقایسه با بهمن ماه ۹۸ با تقلیل ۷/ ۶ درصدی همراه شد در مناطق شمالی میانگین قیمت مسکن برابر ۱۰درصد و در کل شهر تهران بطور میانگین معادل حدود ۹ درصد رشد کرد. این مسئله نشان می دهد درحالی که عمق رکود معاملات مسکن در مناطق جنوبی بیش از مناطق شمالی است ولی تورم ماهانه در این مناطق کم تر از مناطق شمالی است.
در دو منطقه اصلی محل حضور سفته بازها و سرمایه گذاران بازار مسکن یعنی مناطق ۴ و ۵ نیز به ترتیب حجم معاملات خرید مسکن در ماه اسفند در قیاس با بهمن ۹۸ در منطقه ۴ معادل ۲/ ۲۷ درصد و در منطقه ۵ برابر با حدود ۲۶ درصد تقلیل یافت. میانگین قیمت مسکن در اسفندماه در مقایسه با بهمن ۹۸ نیز در منطقه ۴ برابر با ۶/ ۱۱ درصد ودر منطقه ۵ معادل ۸ درصد رشد کرد. در منطقه ۲۲ شهر تهران نیز شرایطی متفاوت نسبت به سایر مناطق مصرفی شهر تهران رقم خورد. اسفندماه سال قبل در حالی حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه غربی شهر تهران که عمدتاً مورد توجه تقاضای مصرفی است در مقایسه با بهمن ماه با رشد ۵ درصدی همراه شد که این منطقه بعد از منطقه یک شهر تهران و به جز شمالی ترین منطقه پایتخت، تنها منطقه ای بود که حجم معاملات خرید مسکن در آن در این برهه زمانی روند افزایشی داشت.
هر چند این مقدار افزایش در مقایسه با میزان افزایش حجم معاملات مسکن در منطقه یک آن هم در مدت یک ماهه افزایشی ناچیز محسوب می شود. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه هم در اسفندماه در قیاس با بهمن۹۸، معادل ۴درصد رشد کرد.
- 18
- 4
